為保證可持續去庫存效果，河南要求，讓新購房農民在教育、衛生等公共服務上享受市區居民同等待遇。

對進城定居農民從事工商業經營的，相關部門優先辦理經營資質和置業手續；對就業創業的，人社部門負責提供創業指導、技能培訓、職業介紹等免費服務；對創業困難的，按照國家政策優先解決小額擔保貸款。

這兩年，河南安陽市民何國英攢了點錢，尋思換套大房子。在市區，大大小小的樓盤沒少轉，可一想到房價不菲，他瞻前顧后，“光看不掏腰包”。

讓何國英下決心購房的，是安陽市政府的一紙文件。2015年，安陽市出臺促進房地產市場持續健康發展的“22號”文件：截至當年底，凡購購新建商品住房（別墅除外），市政府每套補貼2萬元。何國英選定房源，順利拿到補貼。

去年以來，河南省安陽、許昌、南陽、商丘等地密集出臺政策，促進商品房消費，起到了短期的效果，但難以持久。目前，以人的城鎮化為，多地開始統籌施策，在供給側發力，對供求關系進行雙向調整。

短期有效：

一城市71天所售商品房占全年55%

忙了一上午，許昌市恒達金匯廣場項目售樓部內，置業顧問鄭丹丹稍稍舒口氣：“從去年10月份開始，我的工作像是按下了‘加速鍵’。這不，剛走一撥看房的顧客。”

“啥時候開盤？能不能趕上政府的補貼政策？”一撥又一撥看房者不停詢問。

鄭丹丹說，市民怕錯失機會，緣于許昌出臺支持住房消費的“62號”文件：在市區購購144平方米以下商品房的所有購房人，市財政給予每平方米150元購房補貼。對到許昌就業創業的高科技人才，具有碩士研究生學歷的，可享受每套2.5萬元特別資助購房資金；具有博士研究生學歷的，可享受每套3萬元特別資助購房資金，不再同時享受每平方米150元的購房補貼。

許昌市房地產協會會長、河南金石地產有限公司董事長鄭偉杰說，從2015年10月20日去庫存政策出臺，到當年年底，短短71天，許昌市區內所有在售商品房銷量占全年銷量的55.13%。

許昌騰飛地產公司總經理方少鋒深有同感。從2015年5月至9月，5個月內，公司旗下的尾盤項目只賣出一套房子，其他在售樓盤賣出131套；而從2015年10月底至2016年4月初，同樣是5個月，尾盤項目房子售罄，其他樓盤賣出400多套。

和許昌一樣，安陽市區商品房去庫存情況一時效果展現。為搭乘政策便車，部分開發商調整營銷策略，打出“政府補貼2萬，企業讓利2萬”的廣告。

去年新政策出臺后，銷售面積和銷售額同步回升。僅9月至12月，安陽市區網簽備案商品房合同達17607套，同比增長65%，占全年總銷售套數的56%。

隨著新政策出臺，部分三線城市房地產去庫存周期縮短了。據城建部門測算，以目前的銷售速度，許昌市的消化周期約有10個月，安陽市約有12個月。

難以為繼：

政策穩定性存在局限性，去庫存不能靠大力度刺激

“從總體看，三四線城市房地產庫存總量大，非區的商品房、大戶型商品房難消化，結構性過剩問題突出。有的縣城消化完目前商品房庫存，需要4年左右。”鄭州大學商學院副院長、教授王海杰說，三四線城市出臺商品房去庫存政策，雖然短期效果明顯，但存在一定局限性。

“頭先是財力問題。安陽補貼政策實施3個月，累計發放購房補貼款3.3億元。籌集補貼資金過程中，遇到一定困難。”安陽市住房和城鄉建設局相關負責人說。

補貼結構單一可能弱化去庫存效果。鄭偉杰建議，對農民和市民，應采用差異化補貼的辦法，引導農民在近郊購房，引導市民購購位置好、價位高的優質房，較終形成梯次消費結構。

短期政策是否穩定，直接影響商品房去庫存效果。以許昌為例，購購商品房補貼政策原定截止期限為2015年底，隨后延長至2016年3月底，又延長至2016年6月底。“兩次延期，會影響購房者的心理預期，一定程度上提前透支了消費。集中購房之后，可能造成未來需求下滑。”一名房地產企業負責人說。

權威人士也指出，假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個教訓必須吸取。

統籌施策：

去庫存要靠人的城鎮化，在供給側發力

房子是給人住的，去庫存不能脫離“人”這個根本。

農民進城購房，農村的房子怎么辦？孩子上學怎么解決？能不能順利就業？“這些問題不解決好，會影響去庫存的長期效果。”河南財經政法大學房地產經濟研究所所長李曉峰說。

在實踐中，河南要求，新購房的農民在教育、衛生等公共服務上享受市區居民同等待遇。對進城定居農民從事工商業經營的，相關部門優先辦理經營資質和置業手續；對就業創業的，人社部門負責提供創業指導、技能培訓、職業介紹等免費服務；對創業困難的，按照國家政策優先解決小額擔保貸款。

專家認為，房地產去庫存需要統籌施策，在供求關系上進行雙向調整。在消費側方面，金融、稅收、戶籍等促進消費的政策應及時調整跟進，進一步優化市場環境。在供給側方面，土地供應規模和結構要有指導性計劃；開工規模和進度要有計劃和監管；入市（批準預售）總量和節奏要有把控。

李曉峰建議，鑒于農民在秋收、年底會有大筆進賬，能否打破現行的月月還款制度，改為一年三次或四次還款。

從供給側看，房地產去庫存離不開調節土地供應“總閥門”。

河南要求，對住房供應明顯偏多的市、縣，減少土地供應量。通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發的房地產用地向國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途傾斜。

“適度回購商品房，作為棚戶區改造安置房或保障房，無論對于房地產去庫存，還是保障房供應，都是好事。”李曉峰說。

“‘去庫存’只是表面，深層次的問題是，如果產業支撐力弱、群眾購購力弱，補貼政策效果便難以持續。”王海杰說，應夯實產業基礎，加大改革力度，增加群眾財產性收入，增強購購力。

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