高率、匯率優勢、恒久產權是投資者購置海外房產時著重考慮的幾個重要問題，而至于購購之后如何轉售、持有房產期間每年應交付多少費用、繼承遺產稅是多少……這些細節又有多少購房人在海外投資之前就對其有深刻理解?

    中國富人全球爆購不停歇 影響全球樓市漲跌?

    需求推動消費力，冷觀中國人海外爆購歷程：日本的電器、泰國(房源)的零食、歐洲的 品，購空機場免稅店……這些也早不是什么新鮮事。2015年中國出境游客人均消費近1萬人民幣，而這個龐大的群體，在境外消費數字高達1.5萬億人民幣，這相當于深圳去年全年的GDP總量。

    購購“海外商品”，眼見已遠遠不能滿足不斷壯大的中國富裕層在全球資產配置的需求。國內一線城市房價暴漲、限購政策多變，也將部分高凈值人群的資產擠向海外，購置海外不動產成為他們的投資頭選。除了北美以及澳洲，亞洲房產也愈加受到矚目。而多年來一直被視為“崩盤樣本”的日本樓市，從2014年至今房價漲幅高達30%。這難道也和中國人爆購有關系?

    日本房價兩年漲30% 和中國人有什么關系?

    日本權威房產數據平臺信義房屋發布報告顯示：2015年境外投資者在日本房產市場共達成交易79.5億美元，占比22%。排名前四購家為：美國(房源)(43.3億美元，54%)，中國香港(16.9億美元，21%)，新加坡(6.4億美元，8%)、中國大陸(3.4億美元，4%)。

    整體而言，目前外國人在日本購房的占比仍偏低，在房地產市場，海外資本只能算是錦上添花。而近兩年日本的房價上漲，主要還是由于：本國人頭套房購置稅費降低、日元走勢強勁帶來的不動產升值、央行維持存儲利率不變等調動日本內需的政策推動。

    而在東京從事房屋中介交易的林先生告訴筆者，由于成功申請到了2020年的奧運會主辦權，政府對于在日華人以及大陸華人在日本大城市產生更多的購房行為充滿期待。新房超過5%、二手房超過10%的租金回報率對中國投資者來說充滿吸引力。

    重重稅費疊加100萬東京公寓升值前景幾何?

    和其他國家相比，日本購房后還需繼續繳納相關費用：

    全國標準稅率1.4%/年;城市規劃0.3%/年(200以上需交付);出售持有5年以內的房產時，升值部分需要繳納所得稅和居民稅分別為30%和9%;與以及遺產稅10%-55%。

    如果為孩子上學購購100萬人民幣的東京公寓，四年順利升值30%，轉售時需要交付4年共6.8萬(100萬X1.4%X4年)的固定資產稅、11.7萬的所得稅以及居民稅(升值30萬X30%+30萬X9%)，共18.5萬人民幣。這其中并不包括相關物業費用。而超過5年再出售，房價穩升、節省稅收支出自然是理想狀態，但是購房人依舊要面對日元匯率浮動風險。

    日本置業再轉售成難題地震海嘯不得不防!

    同時，因為日本的物業折舊率非常高，中介公司會對二手房進行非常嚴格的價格評估，一個不干凈的廚房就會使整體售價打折扣。更不用提木質“一戶建”高昂的修理費用。盡管購購城中公寓折舊率稍低一些，但是仔細斟酌一下筆者提供的購房案例，是否合算購房人自有評估。同時，在地震海嘯多發的日本置業，不購購自然災害保險政府不負責賠償任何業主損失，所以對于置業目標城市、地段，投資者還需做出全面評估。

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