2016年上半年,房地產市場在短短6個月內跌宕起伏。18日,國家統計局發布6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,6月70個大中城市環比上漲城市數量55個,較上月減少5個,與4月價格上漲個數相比,減少10個,連續兩個月下降。漲幅方面,環比、同比較高漲幅有所收窄,具體來看,環比較高漲幅較5月的5.5%收窄0.6個百分點,同比漲幅較5月的54%收窄6.6個百分點。

    對此,業內人士表示,房地產行業周期已縮短,下半年或提前進入下行周期。而政策方面,未來政策將更有針對性進行調整,不僅僅是分城施策,更多的將會升級到一城一策。

    走勢樓市上演“過山車”

    2016年上半年房地產市場經歷了“過山車”行情,從2015年的低迷到春節期間的一二線不冷,三四線不熱;從3月一線市場整體爆發,到“四小龍”的誕生;從4月房市的全面復蘇,到5、6月的回調,房地產市場的劇烈變動超出人們的想象。

    具體來看,今年2月之前,一線城市領漲全國,尤其深圳新建住房價格環比漲幅達4.1%,同比漲幅更是高達52.7%。而一線城市收緊后,二線城市便借機突擊,3月,房價漲幅環比較高的三個城市分別為,廈門環比上漲5.4%、合肥上漲4.6%、上海上漲4.3%。4月,房價漲幅環比較高城市則分別為,合肥上漲5.8%、廈門上漲5.3%、南京上漲4.4%。5月、6月則延續該趨勢。

    中原地產市場總監張大偉表示,此前二線城市漲幅超過一線城市的較主要原因是政策因素。他指出,3月,一線城市相繼出臺不同力度的約束性政策抑制了一線城市繼續大幅上漲。另一方面,二線城市政策卻從限購、限貸方面呈現寬松,導致在前4月資金寬松的情況下市場活躍,促使廈門、南京、合肥、蘇州加速去庫存。

    而在政策收緊與市場預期的影響下,現階段房地產市場降溫明顯。亞豪機構市場總監郭毅表示,樓市正在進入新一輪盤整期。一方面,環比下降城市數量再次擴容,但另一方面,同樣是三、四線城市,其中牡丹江、泉州已連續兩個月出現價格環比下滑,而錦州商品住宅價格已連續15個月環比下滑。

    同時,亞豪機構數據顯示,6月北上廣深四個一線城市均出現商品住宅價格漲幅放緩的跡象。相比5月的環比漲幅,其中北京漲幅減少了0.7%,上海下降了1.2%,廣州下降了0.6%,只有深圳環比漲幅微漲0.3%。

    朱光表示,今年以來,全國樓市以去庫存為主要目的,絕大部分城市仍將延續寬松的購房和信貸政策,再加上居民受制于投資渠道有限,往往將投資房產作為資產增值的主要工具,因此樓市成交活躍,但從歷史上來看,如此高速增長,很難維持較長時間。

    中金公司也有類似判斷。中金宏觀組報告預測,房地產行業“三年周期變兩年”,下半年或提前進入下行通道。

    警惕風險加劇泡沫凸顯

    2016年上半年25家企業半年業績預告看漲,多家房企上調銷售目標。

    中原地產數據顯示,截至目前,35家官方公布銷售業績的房企合計銷售業績高達12425.92億,比2015年同期的7285.54億上漲幅度高達70.6%,而銷售面積也達到了10146萬平方米,同比上漲47.5%。具體來看,35家房企平均完成年度任務指標64%,頭次出現上半年平均完成指標過半的情況。

    中原地產市場總監張大偉表示,市場未來越來越恐慌,一二線恐慌性上漲,三四線恐慌性調整,地王恐慌出現。

    貨幣方面杠桿突增,風險增加。央行日前發布的較新數據顯示,今年上半年,個人購房貸款新增2.36萬億元,同比增長1.25萬億元。個人購房貸款余額同比增長30.9%,同比上升13.9個百分點。

    值得一提的是,今年以來,居民中長期新增貸款月度規模在不斷上行,完全額從4月開始就超過非金融性公司新增中長期貸款規模。如6月居民中長期貸款月度新增量為5639億元,而非金融公司中長期貸款僅僅增加了4105億元。同時,上半年數據顯示,開發商企業到位資金中,來自個人按揭貸款的收入有1.12萬億,同比增長57%,而同期開發商全部到位資金僅增長15.6%。

    張大偉表示,本輪市場火爆的主要導火線與原因都是信貸釋放,居民杠桿在不斷增加,從而形成了泡沫。從現階段來看,雖然整體新增加貸款降速,但居民戶長期貸款依然天量,趨勢難改。一旦房市轉向,因杠桿帶來的風險將加倍。

    而郭毅也認為,雖然在房地產調控放松下,天量貨幣大水漫灌,但部分經濟基礎薄弱、產業提振不利的三四線城市,地產調控政策的刺激只能對區域樓市產生短期的利好拉動。長期來看,區域樓市在缺乏就業機會、人口吸附力不足的背景下,庫存壓力難以得到根本性扭轉,仍會對樓市的持續向好形成巨大阻力。

    前景調控趨向“一城一策”

    “上半年盡管絕大多數城市房價環比都出現上漲,但城市間漲幅差異仍然較大。因此預計下半年房地產調控政策將從‘因城施策’升級到‘一城一策’。”張大偉表示。

    的確,從上半年來看,房地產政策頻出。中原地產數據顯示,據不完全統計,截至目前,有多達54個省市發布房地產去庫存政策。

    例如,廈門于7月15日起調整住房信貸政策,其中較受關注的是二套房頭付的變化。變化的應該是,對于名下有1套房但未結清貸款的或2筆及以上貸款記錄的,頭付從原本的執行40%提升到60%。停止向三套房發放公積金貸款。

    張大偉認為,過去全面寬松的趨勢已經出現變化,政策開始“托底蓋帽”。這種情況下,房價上漲較快的城市,包括部分一二線及輻射區都出現約束性的政策。而未來房地產調控政策將不僅僅是分城施策,更多的將會升級到一城一策。

    發改委日前表示,下半年,針對市場分化的情況,應更加注重分類施策、因城施策,促進市場平穩發展。對一線及部分二線城市,要密切關注其庫存下降情況,加大住房供應,合理引導住房消費,防止房價持續過快上漲。對三、四線等商品房庫存較大的城市,要根據當地市場情況,積極采取有效措施,化解房地產庫存。

    此外,有報道稱,18日上午,住建部部長陳政高帶隊調研萬達、保利、融創和恒大四家房企,摸底當前市場情況,尤其是一二三四線城市的土地市場情況和庫存壓力,并為下一步政策調整支招。據悉,住建部將分別聽取房企、央行以及眾金融機構的看法,了解目前市場狀態、風險程度,進一步細化政策。

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