經常有人在微信上咨詢我，30萬以下還可以買到海南哪個地方的房子，過分點的甚至在問，30萬以下可以買哪里的海景房。每當這個時候，我只能無奈地告訴他們，30萬買海南房子的時代已經一去不復返了，再過一段時間，100萬以下也難以買到海南的房子了。

一、30萬以下海南買房的日子一去不復返。

2016年初的時候，我們還經常能看到“18萬/套”、“25萬/套”的廣告，那個時候，除了海口、三亞、陵水幾個熱門市縣，其他市縣房價幾乎都在4000-8000之間，甚至像東方、白馬井、文昌等地方還有7000以下的海景房，30萬元，只要避開海口、三亞、陵水，其他市縣買一個三四十平方的小開間還有很大的挑選余地。

隨著2016年轟轟烈烈的去庫存工作的推進，全國各地房地產市場一片火熱，房價也是輪流暴漲，到今年3月，海南離海近的區域，非海景房大部分已經突破10000元單價，海景房大部分已經超過1.3萬元。即使是多年不漲的中部區域的屯昌、瓊中、白沙這些地方，價格也早已突破5000元。按照這些價格，30萬以下，目前能買到的，或許只剩下臨高、定安、屯昌、儋州、昌江這幾個地方的小于40㎡的超小戶型了。

然而目前的情況是，這幾個地方由于前期漲幅較小、價格較低、近期成交較多，到現在還是在慢慢補漲，而且由于貸款周期拉長，開發商幾乎都不接受貸款，只能一次性付款。所以說，30萬以下買到海南房子的日子，已經一去不復返了，更不用指望買到海景房了。

二、半年后，100萬以下也難在海南買到房。

根據ZF的數據，截止2017年6月份，全省庫存僅剩11個月，而在過去的5個月里，由于“兩個暫停”政策的不斷深化執行，全省只有非常少量樓盤拿到預售證，到現在估計也就剩下六七個月的庫存量了。

海南的樓市，目前正處于冰火兩重天的狀態，一方面是調控的緊箍咒不斷收緊，力爭把每一個“炒”房客趕出海南；另一方面又是不斷深化“兩個暫停”政策，增加外地人、炒房客購房門檻的同時，又要保證房價平穩發展，不至于因為調控再次出現2010年-2011年的情況。

這些調控政策中，*有深遠意義的、對未來海南樓市影響*大的一條，莫過于停止100平米以下的小戶型的報建了。之前不論是限購也好、限貸也好、限社保也好，給你關上一扇門的同時總是又留著一扇窗，只要想買，總歸還是能在海南的土地上買到適合自己的房子。但是限制100平米以下小戶型的報建，就會直接導致房子總價直接翻倍甚至數倍！

也就是說，半年之后，小戶型庫存消化完了，即使某些人的幻想成真，房價真的下降了，你真的能買的起海南的房子了？現在花50萬、80萬、100萬，在海南的大部分地方都還買的起小戶型，甚至還看可以是海景的，當小戶型賣完了，按現在海南沿海區域1萬元以上的價格，100平以上的房子，100萬已經不夠了，既是是中部七八千的房子，房屋總價也得接近百萬了。

也就是說，100萬以內在海南占個坑，給自己、給父母養老的機會，可能只剩下半年了，半年之后，即使房價如你所愿，有所回調，你需要的，是50萬的一房，還是100萬的2房？況且，房價真的會回調嗎？

三、近年海南的房價從來就沒有真正下跌過。

如果我說海南的房價從來就沒有真正下跌過，或許會有各種各樣的反駁砸過來，比如94年，比如11年。實際上，真正的下跌歷史只有一次，那就是94年，后面實際上都沒有真正的下跌，包括2011年，只是成交量的下降而已。

過去的20年，有過下跌的是海南各市縣的“均價”，而真正的房價是沒下跌的。

以2011年的三亞為例。

當時三亞達到*高峰的時候，房價已經超過2.5w，而后均價一路走低，反反復復，到2015年，三亞均價大概在1.5w左右，部分樓盤下跌超過30%。但是請注意到一個事實，當時大東海、三亞灣、亞龍灣、市區都還有房賣，而房價上漲之后，三亞灣、大東海、亞龍灣以及市區幾乎清的光光的，能買到的就只有后面開盤的、偏僻的、當時我們說鬼都不去的地方。而后來降價的樓盤恰恰就是這些“鬼都不去”的地方，比如現在很火的吉陽鎮迎賓路、崖州區、鳳凰鎮等地。當你拿市區、海景房的均價，跟當時的“郊區”的均價去比較的時候，這本來就沒有什么可比性的，一方面是它們開盤的時候就乘著好地段漲價的東風而虛高，另一方面則是，它們的土地成本和地段優勢本身也沒法跟這些地方相比。

所以說，當時房價實際上并沒有下跌，或者說下跌的幅度甚微，有的只是不同地段本身的價值、定價的區別而已。目前不要說三亞灣、大東海、亞龍灣區域了，即使是迎賓路、吉陽鎮這些地方也是價格高企、庫存非常少，一年半載以后，G98北面的地方出來了許多樓盤，價格低于迎賓路許多，三亞的“均價”可能又被拉低了，但是這又有多少意義呢？

四、現在就是占坑海南的*后機會。

小戶型停止報建的政策，其出發點是緩解由于海南非常住人口帶來的環境問題及公共資源緊張等問題，由此引發的海南樓市的*直接的變化就是購房總價的大幅度增加。

實際上，隨著這么多年來全國普遍性的房價持續上漲趨勢，以及棚戶區改造，海南購房者客源結構也在慢慢改變，本地購房者的比例正在逐漸提升。海南的每一個城市實際上都還非常年輕，年輕到既是是它的省會海口也還處于發展的起步階段，各項基礎設施如交通、醫療等硬性設施都還處于飛速發展階段，而海南的經濟也在飛速提升。

隨著城市化的不斷發展、經濟的提升，海南越來越多人從農村走向城市，安居的思維也發生了很大的轉變，越來越多的人想要在城市里購房安居，剛需人群越來越龐大。跟這類剛需對應的，則是海南“長壽島”吸引而來的全國各地的購房者，不論是養老、養病、養生、度假，實際上也是一種剛需。只是這種剛需，需要更多的，或許是30-60平的小戶型。

事實上，現在或許不是*佳的機會，但是現在就是占坑海南的*后機會。目前海南各項目的小戶型正在快速消化，當你在商量、猶豫、考慮的時候，其他人已經在毫不猶豫的下手了，不久之后100萬在海南買房的機會將成為歷史，是那個時候花一百多萬買個并非*適合自己的大戶型，還是現在就花幾十萬買一個可以給幾代人養老的小戶型？

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