特點概括：

房產投資客的年齡比較分散，但是主力人群還是那些30—40歲之間的人，他們大多事業有成，手中有一定的閑置資金，卻又不想將閑錢購購股票、債券，于是房子便成為他們口中永恒的話題。閑來沒事的時候，他們不是陪著家人逛街，而是喜歡開著車，看看樓盤，聊聊樓市。除此之外，每年各種大大小小的房展會也總能看見他們的身影。不過，想要真正做個專業的投資客并不是一件容易的事情。他們除了要有時間實地探房之外，還應該具備“間諜”的頭腦和本事，能夠掌握較新的市場動態，并能對未來房價走勢做出準確的判斷。

需求描述：

房地產界有句至理名言，“是地段，是地段，第三還是地段”，這是投資客多年總結出來的真理。投資客購房，購的不單是房產本身，實際上他們購購的是這個區域整體發展和未來。投資客很注重項目本身，如房子的朝向、樓層、戶型等。另外，環境、是否是現房、有無精裝修、會所及其他配套設施如何，都是這類人群購房時參考的因素。

渠道一：投資黃金位置小戶型

王小姐剛剛踏上工作崗位，工作地點在中關村，她本想在中關村附近租個小房子，到處打聽才發現一居和兩居是可遇不可求的搶手貨。無奈之下，王小姐只好租了一套三居，與其他人同住在一個屋檐下。

點評：今年市場上的小戶型新盤較少，并且以酒店式公寓居多，例如中關村附近的紐約客、新中關等以及望京區域的晶都國際等。

投資小戶型的投資客應該選擇黃金位置的樓盤，比如CBD、中關村、望京、建等區域。需要注意的是，高端住宅公寓目前供大于求，租金有下滑的趨勢。此外，加息后，投資客將面臨投資成本上升，收益下滑的局面。利用銀行信貸資金投資的投資客，應該適當調整房屋出租的方式。現在市場上有不少帶租約的小戶型出售，選擇時不能只看到承諾的高額租金回報，而是要冷靜思考和分析再做出決定。

渠道二：尾房、二手房值得耐心找

較近，梁小姐在東三環淘到一套尾房，價格和二手房差不多。由于地段好，剛裝修完就有人來租房。梁小姐估計，在１２—１５年內，這套尾房就可以幫她把樓供完并收回頭付，之后，房子無論出租或者折價賣掉，都能夠凈賺。

點評：淘尾房較關鍵的是獲取信息，有的開發商會在售樓處銷售，有的則交給代理經紀公司。此外，投資客要了解該區域項目的開盤價和前期價，然后結合房屋實際情況等得出該套房屋的真實歷史價格，比對尾盤標價確認價格是否實惠。

近年來北京二手房市場價格持續走高。據統計，面積在70—80平方米左右兩居室是租賃市場的熱租戶型。CBD的團結湖、呼家樓、西壩河，中關村的雙榆樹、魏公村，亞奧的安華橋、安貞里、慧新里等地區都是租賃熱點。崇文區的熱點區域集中在天壇、永定門；宣武區集中于廣安門、西便門、牛街、馬蓮道；豐臺區則集中于方莊、六里橋、洋橋等區域。

渠道三：海外也能淘到寶

肖先生自從在一次房展會上看到某個國外的房地產項目之后，就有點心動。現在他已看中一套海外公寓，“我算過了，如果做中期投資，不出意外的話，目前的回報率在15％以上。”

點評：從“悉尼早晨”在10月房展會的熱銷，到澳洲置業全線引入澳洲各地的投資精品，海外投資的模式已經被投資客們慢慢接受。目前，北京市場上有不少海外精品項目，如南半球較高的住宅樓World Tower，墨爾本的TVE旋律公寓等，都具有很高的投資潛力。

建議投資客通過律師信托賬戶或者受政府監管的物業代理信托賬戶付款，并委托律師審核物業購賣合同，辦理查樓收樓等購賣交易手續。

投資客還需慧眼識好房

吳先生剛到而立之年就已經成為一個不折不扣的房產投資客。他現在投資了兩處房產，一處是郊區的普通住宅，一處是建**附近的小戶型公寓。由于剛開始啟動資金有限，郊區的普通住宅有價無市，一時難以出手，吳先生只好鋌而走險，先用啟動資金付了郊區住宅的頭付，然后再將其抵押給銀行，拿抵押的錢再去付公寓的頭付。如今，吳先生要同時供兩處房，壓力不小，所幸的是，小戶型公寓購購時帶兩年的租約，每月一萬多的租金讓吳先生暫時能夠渡過難關。但是看著押在銀行的住宅，想到兩年之后公寓的租金有限，吳先生就憂慮重重。

房地產投資們較關心的是如何有效利用手中的資金，如何保證率，不致于投資失利甚至血本無歸。他們的目標很明確，就是希望購購的房子能夠迅速升值然后將其變現。但是，任何投資都是有風險的，投資客在搜尋房子時必須具備更加專業的眼光，一定要千挑萬選，左思右想。


（環球時報·房產周刊/呂春花）

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