購房是幸福的，購房又是痛苦的。當面對合同，多數購房人一如敗軍之將，站在談判桌前只有簽字畫押的份，毫無商榷討論權之時，人們不禁困惑：在號稱“公平”的市場經濟中，購房合同何以能如此霸道？

　　律師許松的兩次購房經歷，凸現“市場失靈”下的公道不行。

　　“２００２年６月，朋友購房，托我幫忙把把合同關。按道理，像房產這樣的大宗交易，開發商應該提前幾天給購房人看合同。但事實上，購房人在付款簽約的時候才看到具體條款。我如約趕到售樓處，售樓先生遞過一式７份合同，雖是上海市房地局統一監制的標準預售合同，但一些原本由雙方約定的空白條款，全讓開發商給填上了。售樓先生翻開合同，往我面前一攤，說：‘簽字吧。’上百萬元的購賣，怎能看都沒看就讓簽字？我堅持先看條款。

　　“我逐一閱讀條款，那才叫顯失公平。譬如關乎物業根本的小區平面圖，雖然標準合同在提示條款里明定，開發商不得擅自變更，但利用補充條款，開發商將這一條架空，開發商在合同附件中補充規定：‘甲方擅自變更小區平面圖 于在現有已獲批準規劃建筑設計條件下增加住宅建筑’。其陷阱在于：只要不增加建筑，小區平面圖怎么改都沒事，原來規劃中的小區道路、綠化面積甚至會所都可以挪動位置，甚至不建。你說黑不黑？

　　“至于面積，開發商更是處心積慮，欺人太甚。盡管政府監制的標準合同規定，房屋暫測面積與實測面積不一致時，應多退少補，但在補充條款里，開發商利用公用分攤面積做手腳，單方面搞出個‘雙方約定’：公用分攤建筑面積實測與預測‘超過０．８％以內（包括０．８％），總價不變。’公用分攤面積越多就越低，購房人就越不合算，而開發商的利潤就越高。我朋友當時想購的房是１００平方米，合同條款約定公用面積為１０平方米。有了這補充規定，開發商完全可以不改變總面積，將公用面積擴大８平方米，套內面積相應減少８平方米。這對購房人而言，至少要虧５萬元。

　　“在整個３４條合同條款和４條補充條款中，顯失公平的地方有７處，存在陷阱的地方不下２０處。我當即向售樓人員一一指出，要求修改。售樓先生只撂下一句話，‘我們經理有交代，你可以不購房，但合同不會改，不管你說得多對’。沒有商量的余地，更無更改可能。就像是戰敗者在勝利者擬好的條約上，只能簽字畫押。因為房市一房難求，朋友猶豫半天，還是忍氣吞聲簽了那份‘霸王合同’。”

　　許松說，有了這次經歷，去年１２月，他自己購房時，干脆找了一家熟悉的開發商，不再細看合同條款，“因為看了也白看”。

　　是誰讓房地產購銷合同如此霸道？許松律師分析，合同較講究當事人主體地位的平等，但是，當尚未開盤，托人弄“房號”就像饑饉年代托人搞“肉票”一樣緊張；當排隊購房的長隊比當年進口電器的還長時，供求比例嚴重失衡，開發商怎會與購房人平起平坐？而房產又是特殊商品，承載房屋的土地資源日漸稀缺，特別是城區的房屋不可能像其他商品那樣，在價格杠桿的調節下，很快達到供求平衡甚至供大于求——房地市場失靈了。市場上民事主體地位事實上的不平等取代了法律上的平等，一切維權便無從談起。在這樣的環境下，便難有公道，只有霸道。所以，即便是標準合同也會被開發商的補充條款架空。

　　解決的法子也不是沒有，譬如購房人集體聘請律師去團購理論上就是條解決之道。因為是批量購購，量大，購房人便加重了討價還價的籌碼；因為有律師，精通法律，合同中的陷阱條款會難以得逞。但現實問題是，在城市，特別是經濟發達的大城市，人口剛性增長，地皮剛性減少，房屋在源頭上受到資源性遏制，居于賣方市場的開發商自然有了沖天牛氣，在上海、北京，他們干脆“拒絕團購”。所以，要解決“霸王合同”，必先將房市恢復到正常的市場狀態下，否則，只能是隔靴搔癢。

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