在許多人印象中，房屋始終是與土地聯系在一起的，新房的土地自然可以用上７０年，住了２０多年的老房子，自然只剩５０年的土地使用權。其實不然，房子就是房子，土地就是土地，土地使用權與房屋產權之間沒有必然聯系。“１歲房子１２歲的地，２５歲房子２歲的地”，地與房子的壽命千萬不能等同。

　　王先生較近購購了一套１３０平方米的新建多層公寓，簽合同時才發現，新房子原來已經有了１２歲的地齡。王先生的購房合同中，關于土地使用年限一欄中這樣寫道，“自１９９２年６月３０日起，至２０６２年６月３０日結束”，由于交房要到２００４年年末，實際上王先生只擁有從２００４年年末到２０６２年年中這５７年又６個月的土地使用權。“選房時只關注朝向、樓層、環境，而忽視土地使用年限，新房不等于‘新’土地。”王先生深有感觸。

　　與“新房舊地”相反，某些舊房不等于舊土地。劉小姐較近看中了一套兩室一廳二手房，但是房子建造于１９７８年，屬房改房，至今已有２５年，考慮到房子接下去只能住４５年，她猶豫再三沒有購購。其實，劉小姐多慮了，雖然這套二手房的外觀、建筑壽命已經損耗不少，但這絲毫不影響它的土地使用權。房改房中樓宇的使用年限和土地所有權的年限，兩者互不關聯。房改房中的房屋使用年限一般以７０年計，建了２５年，余下只有４５年。而土地使用權則是該樓宇占有土地的使用時間。房改房或公房在沒有上市時，由于未繳納土地出讓金，根本就不存在土地使用權的問題。

　　假設劉小姐想購的那套房改房于２０００年上市，那產權證上就寫著：土地出讓的截止年限為２０７０年。換句話講，這套房子雖然已經有２５歲，但土地壽命卻只有２歲。

　　房產所有權是無期限的，但我國對土地實行有償有期限使用制度，我國內地自１９８７年塊土地出讓至今只有１６個年頭，由于離土地使用權到期日尚遠，市場上對不同年限土地使用權的房屋價格反映還不敏感，政府有關處理土地續期中的一些具體政策也不十分明確，甚至出現法律、法規之間有不協調之處。１９９０年頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，居住用地的使用權出讓的較高年限為７０年，期滿后土地使用權及其地上建筑物和其它附著物所有權由國家無償取得。但稍后出臺的我國《城市房地產管理法》第２１條規定說明，土地使用年限屆滿時，存在兩種情況：一種是使用者需要繼續使用土地的，相對于別人有優先使用權，可以申請繼續使用該土地；另一種是因社會公共利益需要國家收回該塊土地，按照現行規定，國家無償收回土地使用權和房產所有權。　

　　有關人士認為，房地產法出臺時間晚于土地使用權出讓和轉讓暫行條例出臺時間，法律高于法規。土地到期后，政府一般會準予續期，政府與土地使用者將重新續簽合同，支付土地出讓金。由于城市土地地價包含土地開發費、城市建設配套費和出讓金三部分，因此應交的土地出讓金不會像土地拍賣價格這么高。另外，對到期因社會公共利益需要收回土地使用權的，國家應該對建筑物給予適當的補償。這既是對私有財產的保護，又與目前進行的舊城拆遷政策相一致。

　　學會將土地剩余使用年限和房價聯系起來考慮，是眼下購房者腦子里較需上的一根弦。像單身公寓，作為房產市場上的一種特殊房產品，產生于一些寫字樓在銷售困境下的轉型結果。而目前絕大多數單身公寓，均是出自５０年土地使用權的綜合用地；一些人在購購時并未意識到少了２０年土地使用權，為此埋下了不少房產糾紛的種子。此外，部分開發商還拿綜合用地、商業用地，做成老年公寓等其他房產品。只是一些單身公寓位于市，許多購家多向小公司出租作商住之用，相應的出租價格并不低，因此少了２０年土地使用權的實際影響并不顯著。但是全國一些地方出現了土地使用權年限越短導致房價越低的趨勢。海南曾在１９９１年前后批出部分可使用４０年的商業用地，此后又轉為普通住宅，到目前的可使用年限不足３０年。這部分房產的市場價就比其他住宅要低。

　　另外，由于絕大多數人對土地使用年限的敏感，“地老房新”的房子在轉讓時才會出現低于市場價的情形，值得投資性購家的高度重視。

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