編者按：

如今隨著購房者的理性決策意識不斷加強和推廣競爭激烈程度的持續加劇，在很大程度上讓樓盤的推廣銷售難度增加，一個樓盤銷售周期長達2-3年在許多房產商的眼中已經習以為常。但是，對于一個新開樓盤而言，由于銷售周期的過長，在后續的2-3年時間中，其所面對的營銷風險就不斷加大。一方面，樓盤本身的建設特性可能因為時代的發展而日顯落伍；另一方面，隨著后續樓盤的相繼進入市場以及前期銷售不暢樓盤的繼續銷售，都使樓盤的銷售推廣所面臨的競爭范圍擴大。對此，有業內人士指出，房產商如果采取"以快打慢"的樓盤推廣策略，在相對較短的時間內積聚大量的營銷資源，從而加速樓盤銷售，以減少營銷風險。因此，房產商對于樓盤的銷售必須拿出翔實可行的銷售進程控制計劃，其中影響銷售進程的重要因素之一就是房產商所施行的促銷計劃。為此，本網特推出《房地產促銷招數漫談》系列文章，不定期刊出，以期對樓盤的銷售有所助益。
先出租 后賣樓
　　所謂先出租，后賣樓，是指房產商在正式銷售之前，將具體房屋單元先出租給固定客戶，然后以此作為賣點，進行房屋銷售推廣。
　　此種促銷策略的核心是，充分考慮客戶購購不動產后所存在的變現風險，使客戶在購樓之后即可享受到即時、現實的現金回報。由于客戶在決定購樓時，能通過具體的考察知曉其決定購購的房屋所存在的投資價值與發展潛力，并且由于具有現實可行的資金回報，從一定程度上講，能在很大程度上刺激客戶的購購行為，較終產生很好的促銷效果。
　　從某種程度上講，這種策略與以前房產商所實行的"返租、包租"策略有同出一轍之嫌，但實質上，兩者存在很大的差別。某種意義上，如果房產商運用得當，用其完全可以成為"返租、包租"的替代策略。
　　先出租，后賣樓策略將使房產商面臨兩個市場：租務市場和銷售市場。表面來看，房產商由于所面臨市場范圍的擴大和不確定性，將加大推廣難度。實則，盡管目前許多房產商開發的新盤沒有直接面對租務市場，但在租務市場上卻能常常看到新盤房屋的影子。由此可見，該策略實際上是直接面對租務市場與銷售市場并舉，通過租務市場的較底風險進入，實現樓盤價值的初步實現，從而為銷售市場減輕壓力，促進銷售。
　　對于這種策略的運用，房產商需注意的是，只有部分樓盤適用，并非適合所有類型的房屋，筆者對于此種策略的應用范圍較側重于商業鋪面、辦公寫字樓類物業，只要的策略計劃得當的情況下，完全可以作為一種主要的營銷策略。
　　對于此種策略在住宅類房屋的適用，可以局部、小范圍地適用，運用得當，會對整個樓盤的銷售起到很好的促進作用。之所以需要局部、小范圍地適用。，完全在于許多住宅由于購購者為自用，并且由于其用途價值的影響，往往購房者"喜新厭舊"，因此，本策略適用于住宅需謹慎行事。

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