房地產(chǎn)管理策劃：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有那些投資成本？

　　一、房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本組成
　　以江蘇省某地毛胚住宅商品房項(xiàng)目為例，其房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本主要有以下部分組成：
　　（一）土地費(fèi)用
　　從2001年開始，國內(nèi)土地獲取主要是通過"招、拍、掛"形式，基本為熟地轉(zhuǎn)讓，即政府已完成"七通一平"。故土地費(fèi)用一般是指土地出讓金和相關(guān)土地契稅，已不含相關(guān)動(dòng)遷費(fèi)用。
　　（二）獨(dú)立費(fèi)
　　1．建設(shè)單位管理費(fèi)
　　工資、獎(jiǎng)金、津貼、四金、現(xiàn)金、通訊、車貼、房貼、相關(guān)福利等費(fèi)用，以及會(huì)議、培訓(xùn)、招聘、教育、房租、水電、咨詢等費(fèi)用。
　　2．辦公及生活用具的置費(fèi)。
　　3．工程監(jiān)理費(fèi)。
　　4．建設(shè)場地完工清理費(fèi)
　　5．施工圖編制費(fèi)
　　（三）勘測、設(shè)計(jì)費(fèi)
　　1、勘測費(fèi)：含初勘和凈堪費(fèi)用。
　　2、設(shè)計(jì)費(fèi)：
　　含方案設(shè)計(jì)費(fèi)、土建和安裝擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、地下民防設(shè)計(jì)費(fèi)、售樓處、會(huì)所、樣板房裝修設(shè)計(jì)費(fèi)，相關(guān)設(shè)計(jì)咨詢等。
　　（四）政府規(guī)費(fèi)
　　含市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育附加費(fèi)、建設(shè)垃圾費(fèi)、散裝水泥、專項(xiàng)資金預(yù)收款、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、墻體改革發(fā)展基金、拔地訂樁費(fèi)（測量費(fèi)）、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、寄存檔案費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審圖費(fèi)、消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)（審圖費(fèi)）、預(yù)測面積費(fèi)和實(shí)測面積費(fèi)、房價(jià)定費(fèi)、預(yù)售許可證費(fèi)、衛(wèi)生防疫審核費(fèi)、環(huán)保測試費(fèi)、規(guī)劃檢測費(fèi)、施工驗(yàn)收費(fèi)、測繪費(fèi)、房產(chǎn)交易費(fèi)、房產(chǎn)初始登記費(fèi)、入住許可正費(fèi)，"二書一征費(fèi)"、常年垃圾清理費(fèi)、住宅門牌費(fèi)、排污配套費(fèi)、污水外排費(fèi)、維修基金費(fèi)。
　　（五）房屋建安工程費(fèi)
　　1、基工程費(fèi)：含檢測費(fèi)
　　2、土建和安裝工程
　　含地下、地上主體結(jié)構(gòu)、會(huì)所、配電房、水泵房、管理用房、門衛(wèi)房、圍墻、大門等。
　　3、交通標(biāo)志和標(biāo)識(shí)
　　4、會(huì)所裝修
　　5、甲供料
　　一般含外墻面磚或涂料、外墻保溫、防水和保溫、屋面紡水和保溫、屋下、鋁合金門窗、電梯、石材、地下室防水、進(jìn)戶防盜門、防火門、民防門等。
　　（六）小區(qū)公共設(shè)施費(fèi)
　　含道路、雨水管和污水管、供水、供電、燃?xì)狻⒄彰鳌⒕坝^、通風(fēng)、技防（智能化）、有線和網(wǎng)絡(luò)、消防等。
　　（七）銷售費(fèi)用
　　含銷售代理、策劃樓書、廣告、業(yè)主聯(lián)誼等。
　　（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用
　　含貸款利息、稅金（營業(yè)稅、調(diào)節(jié)稅、印花稅等）、稅務(wù)
　　（九）不可預(yù)見費(fèi)

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