商業策劃開發公司：產權式商鋪后期商業管理是關鍵

以下是引用片段：
　　遠有巨庫、第五大道的前車之鑒，近有一個多月前的SOHO尚都60多家店鋪集體歇業事件，產權式商鋪熱銷的勢頭卻沒有出現趨冷的跡象。 

　　近期，北京馬連道核心區的鼎觀格調商務茶院商鋪盡管售價高達3.2萬元平方米，但推出的100套底層商鋪僅7天就被一空，成為所在區域內商鋪出售較高價的典型代表。此外，靠近**沿線的北京三環新城社區商業街和明天商街，都出現了產權式商鋪熱銷的場面。

　　熱銷之后是冷清

　　業界人士認為，產權式商鋪之所以熱銷，從開發商角度來講，現有的融資體制不支持商業地產項目的長期持有運營模式，迫于資金壓力，開發商必須走產權分割銷售的道路；從投資者角度來說，現在較流行的詞匯就是流動性過剩，少數人手中聚集了大量的財富，這些錢需要一個出口，而產權式商鋪是不多的出口之一，導致多數投資者抵御不了高回報的誘惑而忽視了其蘊含的內在風險。

　　今年上半年，位于北京CBD區域的SOHO尚都以每平方米12萬元的價格出售產權式商鋪，并創下銷售額突破13個億的記錄。自7月1日宣布正式開業至今已經兩個月了，其商業經營狀況似乎不如想像中理想。7月24日，60多家店鋪的店主們集體歇業以示不滿并要求開發商進行相應的調整。

　　記者近日來到位于CBD商務區西北角的SOHO尚都后發現，已開業兩個月的尚都西塔2至4層的許多商鋪還是空空的，既沒有開業，也沒有開始裝修。商戶們反映較為強烈的就是開發商的廣告宣傳得不夠，而且宣傳內容很模糊，從而導致人氣不旺。一位商戶告訴記者，一些打車來尚都的人常遇到出租車司機不知道怎么走的現象。還有商戶表示，開發商沒有統一招商，把商鋪賣給小業主，小業主可以自行招商，還有一部分業主把商鋪交給代理公司來招商，這樣就沒法統一規劃統一招商，導致現在的業態布局很混亂。記者還注意到，由于每層的功能劃分并不清晰，服裝店、餐飲店、工藝品店都雜居在一起，賣飾品和賣煙酒的鋪面相鄰，品牌西服店和中檔手工皮具店相鄰，餐飲店和時尚高端電腦店相鄰。就服裝而言，在尚都難以看到一些國內外知名品牌的身影，很顯然，由于產權零散出售，國際品牌跟個人合作的可能性不大。

　　同樣是采取小單元分割產權銷售, 北京莊勝廣場南館整體由莊勝百貨20年承租經營，投資者每月獲取租金，年均8.5%投資收益，20年后還可與莊勝百貨協議續約，在租約回報、回報標準及風險擔保等方面，均開創了國內的優惠條件。然而，產權式商鋪真的一“包”就靈嗎？

　　記者于雙休日來到開業整整一年的莊勝百貨南館， 的店堂內空蕩蕩的，與北館相比缺乏人氣，但整體規劃明顯規范有序。一樓主要經營國外知名品牌珠寶，各個店面的裝潢時尚典雅，售貨員的服務熱情周到，遺憾的是所有品牌都是中國消費者所不熟悉的品牌，再加上價格昂貴，幾乎看不到有顧客逗留。當初開業時，商場方面曾表示，北商場側重于經營大眾知名品牌，為消費者提供具有共性的時尚購物選擇；南商場將以一個特定客戶群體為服務對象，提供個性化、風格化的品牌與產品組合。在8月18日新館開業一周年之際，為聚集人氣，商場舉辦了NBA籃球見面會，夏季商品3折起，“炫彩818”專區限量特價等營銷活動，但效果并不理想。相比今年6月北館舉行9典時，商場通宵營業，還為消費者準備了千余份免費早餐的盛況，南北兩館真說得上是“冰火兩重天”。

　　后期商業管理是關鍵

　　談到產權式商鋪面臨的困境，天津苓創商業地產顧問機構總經理馮新認為，產權式商鋪并非一定會死，完全要看運營者用什么樣的心態去做這件事，而后期商業管理是關鍵。他表示，目前一些商業地產開發商的觀點是無為而治，認為市場對商家會進行自然淘汰，從而導致后期商業管理的缺位，并創出了無主題、無主力店、無商業管理的中國商業地產“三無模式”。

　　馮新指出，事實上，任何商業項目投入運營之后都需要有一個成長的過程，就是所謂的養商期，這屬于正常規律。在SOHO尚都商戶停業事件中，開發商用養商期這個正常的理由掩蓋了另外兩個問題，是商鋪的高售價導致的高租金成本，是商業管理的缺位。處在養商期的商戶不僅要承受來自市場的壓力，還必須承受高租金的壓力，嬰兒期的市場環境加成熟期的租金成本，在這種雙重壓力下，投資者的風險可想而知。

　　據悉，在國際成熟的商業地產開發運營模式中，一個綜合性商業物業的一般都不是開發商，而是商業地產運營商。由于有長期金融工具的支持，這些商業地產運營商在完成商業地產的開發后，通常都由自己持有、只租不售，他們會委托專業的商業管理公司對物業進行運營管理，商業管理公司的核心職能是通過專業的運營管理，為進場商戶提供 的經營環境，塑造強勢賣場品牌，不斷提升物業價值，獲得不斷上升的租金回報。這種商業地產開發模式強調的是運營創造價值而不是開發創造價值，運營商賺的是資產的收益和資本收益；而國內以出售為主的開發模式，開發商賺取的只是開發環節的利潤，與商業地產的長期運營收益以及資本收益相比，完全是丟了西瓜撿芝麻。

　　對于一個專業的商業管理公司來說，物業管理只是一個非常基礎的東西，而其專業性的東西主要體現在：商業物業的市場定位、業態業種規劃、賣場設計規劃、招商、賣場的市場推廣、協助進場商戶的促銷行動、消費者投訴處理等一系列商業運營管理的內容，這些內容都不是一個以物業管理見長的公司能夠隨便勝任的。專業商業管理機構對一個新建的商業物業的管理，較根本的措施就是采取“養魚政策”，包括大幅度降低甚至長時間減免進場商戶的租金水平；另外就是在市場宣傳推廣以及協助商戶促銷方面進行大規模投入。因為專業的商業管理機構明白，一個綜合性商業物業的生死是由進場商戶的經營狀態決定的，只有降低商戶的經營成本，幫助商戶增加收入，讓商戶少虧損、不虧損甚至有微利，才能幫助商戶順利度過養商期，進入穩定經營狀態，物業的持有者、商業管理公司、進場商戶才能有三贏的局面。 

　　業內專家表示，對比國外的成熟模式，SOHO尚都的問題其實很清楚：一個缺少專業商業管理的綜合性商業物業是走不遠的，尚都聘請的物業管理再杰出，也無法取代商業管理的職能。至于象征性地免一點租金，花600萬元做促銷等措施，不能說完全沒用，但毫無疑問，靠那些花拳繡腿根本解決不了實質問題。

　　只租不售漸成主流

　　由于近期一些出售后的產權商鋪項目出現經營問題，影響了一些在售商鋪的銷售行為。業內專家表示，在商業零售市場上，購物的運營模式已占據了主流模式地位。由于品牌購物的經營者在經營模式上明顯傾向于選擇只租不售的統一經營物業，或者自建物業，因此，只租不售的形式有希望成為商業地產開發的主流，將促使整體商業地產開發水平向著良性的方向發展。

　　只租不售更利于商業項目的總體規劃、資源整合與經營管理。從目前情況來看，隨著開發商的融資渠道拓寬及經營理念的加強，開發商自持物業在增多。以北京為例，目前北京大開發商開發的大型優質商業項目一般都是只租不售：物美去年開始在北京、杭州等地購購或自己建造商場物業，家樂福也開始在北京開發自有物業，作為京西高端商業地產的馬奈草地，也采用了只租不售、統一規劃、統一招商、統一經營、統一管理的模式。

　　記者了解到，目前商業地產的營銷模式已經開始發生轉變，從發展初期的以產權式商鋪為主要銷售模式，正逐漸被經營持有型物業所取代。據中國商業地產聯盟2007年年初對699家商業地產開發商的網上問卷調查顯示：選擇“只租不售”模式的達到了39%，而在2006年的調查中，選擇持有性物業比例僅為21.4%。如北京三環新城社區商業街、明天城部分商業、珠江帝景部分商業等。

　　有關專家認為，經營持有型物業的模式是通過整體運營的方式實現物業整體升值。商業物業以主力店為核心，周邊店鋪通過合理搭配和動態調整實現聯動發展，能夠提高物業的整體效益，為整體持有的投資者帶來持續的收益，而且這一模式還有益于通過資產證券化的模式上市交易，巨大。受整體持有趨勢的影響，一些原本是分割出售的商業項目也轉向了自持物業。由于這一模式需要較大的資本實力作為保障，因此，目前主要為一些大型開發商和外資企業采用，傳統的產權式商鋪在杜絕不實承諾的前提下，還將作為市場的營銷模式之一而存在。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！