在中國住宅產市場形成的過程中，似乎一直是情感多于理性，公眾似乎一直希望
住宅市場按照自己的情感進行資源配置，如價格適當；住宅的質量好一些、物業管理水平高一些；讓人們輕輕松松地都擁有自己的住宅等等。

　　當住宅市場要被社會各界的泡沫聲湮滅的時候，社會上傳聞的一些調控措施和社會輿論的理性也似乎被情緒所湮滅，社會公眾幾乎不考慮住宅市場價格的成因，也根本不考慮住宅產業與國民經濟之間的關系，認為住宅市場的價格就是一些“不法商人的陰謀”，再次表現出了住宅市場能夠按照自己情感方向發展的強烈愿望，中國的住宅市場遭遇了萬丈“激情”。

　　一、關于住宅市場的價格

　　中國作為一個后現代化國家，我們要追求世界較先進的水平，但也必須忍受目前較為落后的現象，因此必然要承受一些發展不均衡的成本。

　　對于“千夫所指”的住宅市場價格過高現象，我們必須承認它是一個重要的社會經濟問題。但是，我們也必須理性地看到，由購賣雙方自由達成的價格，總有它存在的合理性。

　　由于住宅是人們生活的必需品，而價格過高又發生在自己祖祖輩輩生存的土地上，所以，人們對于住宅市場價格過高的反應極其強烈。以北京和上海為例，中國改革開放以后，涌入了具有發達國家高端購購力的消費者，聚集了中國的富有，他們給北京和上海注入了重要的發展驅動力量，當然，也支撐了房價迅速爬升。

　　我們應該理性地看到這樣一個現象：在住宅市場價格快速上升的背景中，已經有８０％以上的城鎮居民擁有了自己的住宅（這一指標已經大大超越了許多發達國家）。我們還必須實事求是地看到支撐房價快速爬升的其他一些原因，在這些原因中，必須提到按照計劃經濟模式建設的大量福利房和住房分配貨幣化政策。代表計劃經濟模式的福利房后來大都出售給其使用者演變成為了已售公房，為了搞活住宅市場，很多城市都允許這種資源上市流通，在客觀上大大增加了城鎮居民對于住宅的購購力。舉例來說，北京的已售公房只有每平方米１０００余元，一套１００平方米的房子，就可以讓購購已售公房的人擁有幾十萬元以上的購購住宅的底本，也有人可以獲得幾十萬元的住房分配貨幣化補貼。使本來沒有能力購購現行價格體系房子的人，也擁有了現實的購購力，成為了房價過高的支撐力量，從經濟上可以看作是一種資源轉換的成本。當然，我們還應該提及渴望城市生活富裕起來的農村居民，向城市轉換而形成的對現行住宅市場價格體系的支撐力量。

　　我認為從某種角度可以把現行的住宅市場價格理解為，國民經濟快速發展和經濟模式轉變而出現的某種不協調。

　　二、降低住宅價格可以釜底抽薪嗎

　　價格是市場運行的核心機制，它反映了經濟發展背景、市場的供求、市場結構等經濟運行的重要問題，價格不可能是一個鼓勵現象，這一解釋也適用于住宅市場。

　　中國是目前世界上發展速度較快的國家，在國家加快城市發展的背景下，必然造成城市土地資源因為供求緊張價格上升，而土地資源的價格背景要求房地產開發項目一定是檔次較高的產品，可以說目前住宅市場價格和國民經濟發展具有明顯的相關性。

　　當開始譴責住宅市場泡沫的時候，人們極力鼓吹一劑靈丹妙藥——大量建設中低檔房屋，使住宅產業繼續扮演拉動國民經濟發展的角色。單純降低住宅市場的價格措施，必然面臨著國民經濟整體的接受度問題，不能采取這種釜底抽薪的方式。

　　住宅市場只是國民經濟體系中的一個子系統，它的狀況是由國民經濟本體決定的。從經濟角度分析，國民經濟不允許房價維持目前水平的時候，我們下大力氣采取種種措施降低房價。

　　三、住宅市場的悖論

　　有很多被其他市場已經證明是不符合市場規律的現象，在住宅市場上卻大行其道，得到贊揚，應該說我國住宅市場存在著一些比較明顯的悖論，影響了住宅市場的良性運行。

　　按照一般的經濟規律，如果某種資源的價格較高，會限制社會消費，而住宅市場表現出來的是截然相反的景象。就在人們普遍覺得住宅市場價格過高、住宅市場仍然逐漸升高的同時，住宅消費水平也正以不可思議的速度在提升，人們從情感上根本不認為這是問題。

　　這一悖論主要反映為四個方面：，就在人們普遍抱怨住宅市場價格過高的同時，我國個人擁有住房的比例卻快速發展，８１％的城鎮居民家庭擁有住房，成為了住房自有率在全世界較高的國家之一；，我國住宅市場產品品質迅速提高，每平方米的造價比原來提高了３００元～５００元，就連經濟適用房的水準也水漲船高；第三，城市中等收入水平的家庭，拿出年收入幾倍的錢進行裝修，是十分普遍的現象；第四，消費者購購了新房子以后，還要有物業管理消費，水平迅速提升的住宅必然伴隨著較高的使用成本，加上維護小區安全的保安成本等，這種投入的迅速提升也都是在住宅市場價格過高的背景下實現的。

　　四、房地產開發商的利潤

　　提起房地產開發商來，有時甚至可以用咬牙切齒來形容公眾的情緒，實際上其他產品也存在同樣的問題，公眾之所以對房地產開發商這樣，其原因是多方面的，有些很耐人尋味。如開發商賺錢有國有土地的成分在里面，其潛臺詞自然就是腐敗和土地全民所有的情結了；再如開發商良莠不齊所導致的房子質量等問題，是針對公眾巨額的必需消費品，這種消費可能凝聚著家庭幾代的夢想。

　　因此我們必須理性地看到下面幾個問題。，改革開放以來，我國任何一個市場的初期，都存在暴利、行為不規范等問題；，住宅產業在我國還很幼稚，但一定要它承擔拉動國民經濟發展和改善居民住房條件的雙重重任，它一定會有許多不盡如人意之處，在這樣一個階段，每一個消費者都要承擔它的巨大成本；第三，已經有越來越多的城市實行了土地公開拍賣政策，這樣的交易程序已經解決了大家心里不愉快的暴利問題，由于住宅產業不成熟等原因，房地產開發商普遍粗放經營，他們的真實盈利水平公眾了解多少？

　　五、住宅市場的政府干預

　　住宅市場從一降生開始，就存在著政府干預背景，如行政機構和城市國有土地管理部門操縱土地價格和供應節奏，這樣的問題是國有企業缺乏競爭力的重要原因。一些城市的政府甚至是直接運作住宅開發項目，這種所有權和行政權混淆的問題是國有企業搞不好重要原因之一，其他行業已經在改革這一問題了，為什么在住宅市場上，公眾從這一問題的反對者搖身變成欣賞者了，是既得利益問題，還是住宅市場運行存在例外？這值得我們思索。

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