商業地產研究策劃分析：日漸興起的西萬路商圈

　　商圈，顧名思義就是一個區域的商業。它是在一定的歷史條件和地理環境以及其它原因上自發而成的商業氣息較為濃厚的區域。商圈的發達程度直接影響到其輻射范圍內土地的價格等，同時也是其他類物業升值的直接誘因之一。
　　
　　西安市商圈劃分大致如下：鐘樓商圈，以鐘樓作為，輻射南北東西四條大街，歷史較為悠久，商業氛圍較為濃厚；小寨商圈，以小寨十字為，輻射長安路及小寨東西路，波延到電子城等處；雁塔路商圈，以雁塔路為軸心，輻射到文藝路等處；長樂路商圈，以長樂路為軸心，輻射到幸福路等處；土門商圈，以土門十字為軸心，輻射到西郊……

　　近年來，西安城市規模逐漸擴大，城市規劃日新月異，對西安市整個城市發展而言，城市擴張城市實現跨越式發展的必然趨勢,城市骨架拉大,新建設的區域也發展了新的商業區。在城南的新商業圈中西萬路的發展引起眾人的關注。
　　
　　西萬路位于城南，南接太白南路、丈八東路、繞城高速，西接210國道、與郭杜商圈緊緊相連，是去往戶縣、漢中等地區的重要通道，可謂是西安的“南大門”。 西安房地產信息網數據研究界定：西萬路商圈是以西萬路為軸線，高新、郭杜及高新二次創業區三區交匯形成的輻射周邊的一個區域商圈。
 
交通要道的作用不容忽視
　　
　　西萬路是西安城市西南的主要發展軸之一，是展現西安城市形象的重要窗口和聯系周邊眾多歷史文化及生態休閑景觀點的重要廊道。它是連接高新區和長安區、戶縣、漢中等區域的重要通道。在西安總體城市設計框架中，西萬路被定義為“展示西安城市形象的一張名片”，并將西萬路周邊的建筑、綠化、鋪地等統一規劃設計。可見西萬路的交通要道的作用是不容忽視的。
 

“交通要道”下應運而生的商業形態
　　
　　1993年西安南二環的建成，城區開始擴展到至東到灞橋、西到三橋、北到龍頭村、南到丈八東路，而2003年繞城高速的建成，城區進一步擴展到東到西藍高速、西到西咸板塊、北到經開區、南至西萬路，當時的西萬路在人們心目中還是主要以交通為主要目的的地方，也沒有什么大的商業市場，也沒有什么商業形態，更談不上商圈。
 

　　隨著西高新二次創業和郭杜鎮不斷的發展，這樣一個連接高新和郭杜的重要通道，應運而生了以西萬路為軸線，沿線發展汽車貿易和大型商貿物流業，近兩年還零星的出現了大型建材市場的身影，這些商業形態讓西萬路周邊人氣越來越濃，雖然相比城南其他區域沒有那么齊全的商業形態，但對于早期僅僅以交通為目的的西萬路來說，現在商業氛圍已初步顯現。

“交通要道”下應運而生的樓市
　　
　　交通是制約商圈發展的一個重要的因素，俗話“要想富，先修路”就可以說明交通的重要。交通方便，有利于商圈的健康發展，小寨商圈、鐘樓商圈就是較好的例子；反之進不去、出不來，必將會限制商圈的發展。
　　
　　西萬路這樣一條“交通要道”，怎么能不被眾多開發商所看重呢？隨著西高新土地資源的飽和，二次創業必將占據“交通要道”，西萬路周邊的樓盤就就應運而生了，從無到有，從小到大，現在這里已經形成了引人矚目的住宅聚集區，諸如早期開發的紫薇田園都市等項目。
　　
　　目前，活躍在西萬路的房地產項目眾多，其中和記黃埔、綠地集團、紫薇地產、由港資背景的華明輝置業等知名地產商已經在這里強勢進入，而且已發展壯大。近期同樣引起購房者廣泛關注的天正幸福里、盛世長安、雅居樂花園、憶江南等住宅項目。
　　
西萬路樓盤布局分析——兩頭熱，中間冷
　　
　　西萬路樓盤布局可謂是“兩頭熱，中間冷”，兩頭熱指：西萬路北端即西萬路與太白南路交匯處，這里項目有天正幸福里、綠地世紀城、粵漢國際等項目，該區域的特點是距離太白南路商圈和電子城商圈較近，可享受這兩個商圈的商業和生活配套設施，但目前該區域內居住環境有待提升；西萬路南端即西萬路與郭杜210過道交匯處，這里項目有早期建設的紫薇田園都市，和現在正在建設的盛世長安、田園公寓、長征364、雅居樂花園等項目，該區域的特點是主要以大型項目為主，配套主要依靠社區內部配套來滿足居住人群的基本需要，周邊還有一些大型家居市場。中間冷是指：西萬路中間由于早期大型商貿物流業較多，而且加油站較多，目前樓盤在這里開發建設的不多，因此，形成了西萬路獨具特色的樓盤布局。
　　
西萬路樓盤價格行情和走勢分析
　　
　　由于西萬路是連接高新區和長安區的重要通道，這里的房價也隨著高新區和長安區的發展，一路水漲船高，達到4200元/平方米左右，樓市的發展再加上高新區、長安區的烘托，使得西萬路這一區域發生了天翻地覆的變化，房價上漲的勢頭還在繼續增強。

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