閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

2010年度城市綜合體專業報告

 

部分、城市綜合體的概念及演化歷程

 

一、建筑綜合體概念

 

1．“多個功能不同的空間組合而成的建筑（中國大百科全書）

 

2．是在一個位置上，具有單個或多個功能的一組建筑（美國建筑百科全書）

 

二、城市綜合體的概念

 

城市綜合體就是建筑綜合體的升級和與城市空間的延續，是指在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區建筑群體。它包含各種城市功能，有商務辦公、居住、酒店、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車體系，有些還具備會展功能和完善的街區特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化，城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果。同時城市綜合體通過街區的作用，實現了與外部城市空間的有機結合、交通體系的有效聯系，成為城市功能混合使用，延伸了城市的空間價值。城中城

 

建筑綜合體的本質

 

建筑綜合體頭先是以一組建筑的組合為載體，將城市活動中多種不同的功能（商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛）空間進行有機的組合，并與城市的交通相協調。同時，在不同功能之間建立一種空間依存、價值互補的關系，從而形成一個功能復合、高效率的、復雜而統一的綜合體。建筑綜合體的綜合性并非表現為數量的簡單累加，而是多種功能的系統性優化組合，克服單一功能的局限性、在互動過程中形成更為廣泛與優越的整體功能。根據國務院發展研究等機構對2003年以來建成和在建的100個新建筑綜合體的研究表明，建筑綜合體的復合功能或業態65%的綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業四大基本功能。這充分說明了建筑功能復合的特點。

 

三、城市綜合體的本質

 

城市綜合體是隨著城市規模的擴大，城市文化程度的提高，而出現的一種特殊的城市形態。與建筑綜合體比較，城市綜合體是建筑綜合體的高端開發階段，是現代城市發展背景下的卓有成效的開發模式。這種開發要求建設過程更加復雜的相互配合、協同發展，它需要與社會經濟發展目標和城市總體規目標更緊密地結合，要求進行統一規劃、合理布局來獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。它除了含有建筑綜合體的所有復合功能和形態外，在表現形態體現為更多的相鄰綜合體的集群，其規模比建筑綜合體更為集約、規模更大、而且，其與外界的聯系比建筑綜合體更為緊密，甚至其運作更受外部環境如交通的制約。因此，城市綜合體是一個社會多生態系統概念，而不僅僅是一個建筑數量、種類和功能的疊加概念。

 

四、二者的聯系與區別

 

通常所理解的“綜合”概念有兩個：數量與種類上的積累是一種綜合，這種綜合不構成新系統的產生，局部增減無關整體大局；另一類綜合則是各組成部分之間的優化組合，并共同存在于一個有機系統之中。城市綜合體與多功能建筑的差別，就在于它是處在一定聯系中的，與環境發生一定關系的各組成部分的統一整體。它是多種功能的系統化組合，使單個功能克服了局限性，并在相互依存的基礎上，創造了更為廣泛與優越的整體功能；同時系統內部整體與部分、功能與目標、系統與外部環境各種矛盾相互作用，促使系統向整體較優化的方向發展，從而使之“自我更新、經濟和有生命力”。

 

另外，我們認為當下的中國房地產對城市綜合體的約定俗成的定義即“城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體”僅僅是從產品形態（酒店、寫字樓、商業、公寓和住宅，稱為4+1模式）組合和規模上對“城市綜合體”進行了狹義的闡述。換句話說，這個定義闡述的是“建筑綜合體”的定義，而非城市綜合體的定義。

 

五、城市綜合體演化歷程

 

國外早期綜合體

 

1．綜合了城市功能的建筑綜合體可上溯到古希臘城市的市俗——阿索斯廣場（ASSOS），

 

這個廣場平面為梯形，在較寬的一底邊建有神廟，兩側有大尺度、高兩層的敞廊可以做商業活動之用。有的敞廊墻面飾以壁畫或銘文，記錄戰爭勝利、帝皇的授賞、城市法律條文或哲學家的格言。人們從各地聚集在這里，一邊進行購賣一邊還可以談論各地發生或將要發生的事情，舉行詩歌朗誦、演說活動等。

 

2．另外比較的有是卡拉卡拉浴場和戴克立提烏姆浴場

 

卡拉卡拉浴場是由卡拉卡拉皇帝于公元200年左右下令建造的，如今的羅馬式浴場都是以它作為原型。

 

它是世上的浴場之一，卡拉卡拉浴場長375米，寬363米，地段的前沿和兩側的前半都是店面，孌童和妓女也在這里活動。兩側的后半向外凸出一個半圓形，里面有廳堂，大約是演講廳，旁邊有休息廳?？扇菁{1,600人。在巨大的圓屋頂下，設有游泳池、桑拿池和冷水池，周圍布滿珍奇的植物、精致的雕刻和巧奪天工的鑲嵌圖案。溫水浴廳是所有浴室中的，長55.8米，寬24.1米，拱頂高度為38.1米(戴克利先的長61.0米，跨24.4米，高27.5米)。大溫水浴廳溫水廳用三個十字拱覆蓋，，十字拱的重量集中在8個墩子上，墩子外側有一道短墻抵御側推力，短墻之間再跨上筒形拱，增強了整體剛性，又擴大了大廳。這個大溫水浴廳的規模和結構平衡體系的完善，在古羅馬建筑中也是非常杰出的，對后世影響很大。所有的拱圈都用天然火山灰混凝土澆注，它們形成整體，所以到了現在，拱圈和穹頂都已殘破，卻并不完全坍塌，高高聳立，給人極其強烈的印象。浴場的供暖采用火炕供暖系統，這是羅馬人一項獨特的發明，利用熱水來給地板加熱。除了溫度各異、用途不同的浴室之外，浴場內還設有圖書館、健身房、花園和會議室，全都配有精美的壁畫作為裝飾。鍋爐房、倉庫、奴隸和仆役休息室都在地下，地下還有一些過道，奴隸和仆役們從過道到浴場各部分去服務，保持浴客們眼前清凈。浴場是羅馬人社交生活的重要組成部分，不管是乞丐還是皇帝，都會頻頻光顧。

 

30年代

 

1933年8月,國際現代建筑協會<雅典憲章>將城市劃分為居住、工作、游憩、和交通四大功能，并強調功能間的獨立性。導致了城市發展計劃中貶低高密度、傳統街坊和開發空間的混合使用，從而破壞了城市的多樣性。功能分區原則人到城市和建筑的發展偏向單一化，不同空間單一化分割，結果形成城市功能不良。相互間缺少內在的必要聯系，不但沒有創造出新的城市空間秩序，反而在很大程度上造成了城市整體的混亂，對城市的可持續發展和自我更新產生嚴重制約

 

二戰后

 

西方國家的城市化進程加速，伴隨著汽車時代的到來，郊區化得以快速擴張。一方面，工業化和商業的迅速發展，農民的大量進城，城市化使城市人口達到了失控的程度，導致了住房緊張、交通擁擠、環境惡化等城市問題；另一方面，中產的出現和汽車時代的到來，形成了郊區化趨勢。這一趨勢導致了郊區購物的迅速發展。辦公綜合體的發展是由于二戰后當時的城市交通擁擠、汽車噪音和污染嚴重，空間環境日益惡化等城市問題導致了西方城市開始進行城市區的再開發工作。辦公綜合體應運而生：大樓的底層和裙樓做商業零售，塔樓部分是賓館和辦公用房，將多種功能和形式結合在一棟建筑中，滿足市工作人員和游客的購物、餐飲和住宿等要求。

 

20世紀70年代—至今

 

能源危機在西方國家的社會、政治、經濟、文化、心理等方面引發出新的矛盾與沖突。城市對繁榮與活力的追求，成為建筑綜合體開發建設的催化劑。人們開始反思城市復興與城市區的價值。促使人們重新認識城市區的高效率和綜合性。正是這種高效率與綜合性真正成為保持和發展歷史與文化的優勢。在這種思潮影響下，西方發達國家相繼出現了多樣性城市回歸的潮流，其主要形式有：購物、早期歷史建筑的改建開發、組合多功能的建筑綜合體等。建造綜合體因具備城市功能的組合性，而使其在經營上有明顯的價值互補，價值提升的優勢，各種不同的功能在不同的時間段運行，為城市的多樣化生活提供全天候24公里服務。

 

中國早期的建筑綜合體

 

我國20世紀初的北京東安市場是一個集幾百家店鋪、茶樓、飯館、雜耍場、戲院、期社等多功能為一體的綜合性市場。因市場臨近東安門，而得名東安市場，由于市場地點適中，交通便利、一時商販云集、店鋪日增，且有江湖藝人說書獻藝，形成了街巷綜合、店鋪林立，具有集吃、喝、玩、樂、購物于一體的經營特色。在當時的商業店鋪中獨樹一幟，聞名京城

 

六、CBD、城市副區與城市綜合體的關系

 

CBD概念

 

1．根據英國企鵝地理詞典解釋，一個城市的CBD是一個城市的心臟，它高度聚集了金融、專業服務機構、商業、服務業以及交通線路；它的土地利用較密集，土地價格較高；聚集著較多、的建筑綜合體，日益呈現出高密度的人口和密度。

 

2．CBD可以理解為泛城市綜合體的形式，是城市綜合體建筑群的水平擴大和延伸

 

城市副概念

 

副是比CBD低一級的城市區。當城市CBD發展到一