編者按：深圳二手房從3月成交突破上萬套的好成績后，進入4月，成交的良好勢頭仍然能得以延續。據國土局數據顯示，從4月8至10日，深圳二手房每日的成交量均在600套以上，其中4月10日成交量高達798套，為當日深圳一手房成交量的3倍以上。二手房的良好成交，使得業主返價已經成為當前市場的一個熱點現象，業主反價，不僅給購家、中介帶來了交易上的麻煩，違約也造成了賠償、傭金追討等各種的矛盾糾紛。專家提醒，部分業主甚至會找出各種損招，反價違了約還不用賠償，購家們一定提前做好防范。

六大妙招教您減少損失

應對招數

簽約前

   由于在簽約之前，業主有隨意反價的機會和權力，所以對反價約束，只能盡快與業主簽訂合約，并下定金，增加業主的違約成本較有效。當然，在簽約之前也可采用一些實際的措施，減少對業主反價情緒的助漲。

1.不隨意給定金

   當購家看中了一套單位，中介往往會催購家下定金，如果購家早早下定，業主往往會認為房子受歡迎而立即反價。

2.多個購家追價，就不必參與競爭了

   如果喜歡的房子中介說有兩個以上的購家一起追價購房，就慎重考慮不參與其中了，畢竟二手樓的選擇很多，不時還會有筍盤出現，沒必死盯著一套單位。

3.多找幾家中介問價

   有的房子不一定是業主隨意反價，有可能是中介叫高了價，購家可多去幾家中介詢問，因為同一套單位也會在多家中介公司放盤，經過比較后可以選定房價較低的一家進行交易。

簽約后

   簽約之后，業主如果找到另外一個出價更高的購家，那違約的可能性也會很大，所以阻止違約的方法就是增加違約成本。另外，業主也會為反價違約尋找各種招數，逼迫購家較終答應或者沒有選擇的情況下解約，購家也打醒十二分精神。

1.增加定金數額，約定高違約金。

   張茂榮律師稱，根據《合同法》規定，定金較高不能超過房產交易價的20%，所以可以盡量提高定金到房價的20%，那么只有另外購家提價20%購購業主才能有利可圖，這種可能性很小。如果定金不多，也可以約定較高的違約金數額，雖然《合同法》沒有規定違約金的上限，不過較好不超過房價的30%，太多的話法院一般不予支持。

2.留下業主不想履約的書面證明，否則購家應繼續履行合同。

   有些業主反價想違約，就會給購家打電話或口頭聲明說不想賣了，而購家也會疏忽繼續履行合同約定的程序，例如交頭期款等，一旦超過約定時限，業主就會反咬一口說購家違約。所以張茂榮律師建議，在業主說不賣時，留下業主書面聲明，明確不再履約。業主不愿意給，那購家還是如期履行自己義務，一旦業主到期不履行，購家則可以催告，催告下業主還是不履行，就可以追究其違約責任。

3.預防業主以各種“正當”理由、途徑逼迫購家就范。

   張茂榮說，業主反價想違約，通常也會尋找一些損招，例如：A業主會跟購家說簽了陰陽合同違法，并求以實際成交價成交，增加的稅費由購方承擔；B業主以房子的租客有優先購購權，或是自己虛擬債權債務關系查封房屋，或是提出有共有權人并不同意；C業主有可能直接找到另一個出高價的購家迅速過戶，一走了之。

   張茂榮建議，遇到上述種情況，盡量不簽陰陽合同，如果已經簽訂，就應補充約定“原登記價過戶的應繳稅費由購方承擔，登記價與實際成交價之間的稅費差額由賣方承擔”。

   遇到種情況，則可以在合同中分別約定“賣方保證租客放棄優先購購權，如租客拒絕放棄導致本交易無法進行視為賣方違約”、“本合同履行過程中，如因賣方債權人主張權利查封了該物業導致交易無法進行，視為賣方違約”、“賣方保證共有人同意本合同內容，如共有人提出異議導致本交易無法進行視為賣方違約”。至于第三種情況，較好的解決辦法就是把業主紅本監管在中介，那么就算業主掛失補登記也6個月的時間。

記者見地：當局者迷專家清勸業主見好就收

   現在深圳二手市場成交火爆，多個購家爭搶一套房源的現象又再重現，業主反價行為也日漸盛行。確實，經過2008年的洗禮，二手房價相對高峰時期也有兩三成的回落，現在市場好了不趁機漲點價怎么對得起自己呢？特別是對于一些投資客而言，頭期已經跌破，漲點價起碼賣房也還能收點錢回來，何樂而不為。另一方面，購家的追漲態勢也讓業主反價的信心更足，部分業主更出現了像開發商一樣的惜售行為———干脆不賣了，放著等著價格自然上漲，就像自己的房子是股票中的績優股一樣，不怕它不會漲。

   聽中介反映，這種反價雖然沒有2007年那么猛，一反是幾萬十幾萬元，一般業主都是試探性地漲一點，看購家是否能接受。當然，也有一些業主反價幅度不大，但反價的頻率很高，上午報價還是100萬元，下午，甚至一兩個公里后就會提價一兩萬元，讓購家無所適從。難道現在業主反價就這么強勢，難道他們就不擔心房子賣出不出了？依托在市場成交旺盛階段，這種強勢確實有強有力的支撐，但問題是，這種旺市又能夠持續多久？另外，賣房子也不是像賣大白菜那樣價格便宜翻番也會有人來購，在經濟形勢不明朗的情況下，購房者更多會看購房的成本以及未來的供款能力。這些都需業主反價時考慮，畢竟反價后的價格并不是市場價，能賣出去的才是真正的市場價。

   當局者迷，也許看看一二手市場的整體現狀可能會有所啟發：從一手房看，開發商普遍不看好下半年的經濟走勢，并制定了在上半年趕緊出貨的策略，價格也走平價實惠路線。至于二手房，各家中介老總的看法也相當一致：目前這波剛性需求，估計到5、6月份就會消化完，而后續的消費力受到經濟調整的影響很難跟上，所以下半年成交走勢并不樂觀，這從各大中介并沒有乘勢擴大規模就可見一斑。無論是開發商還是中介，都在2007年高峰期上了沉痛的一課，兩年快過去了，他們已經吸取了教訓，對待旺市也更為冷靜和理性。作為二手業主，難道之前的陣痛經歷已經拋諸腦后了？業主需理性看到市場的現狀與走勢，并做到理性反價。

業主一個價，購家不用太執著

   深圳目前二手市場成交旺盛，3月份就達到了1.1萬套的高峰，遠遠超過2007年3月的7183套，這就讓許多業主看到了漲價的希望和信心。據美聯物業羅湖區總監袁新有介紹，雖然市場成交較旺，但業主反價并沒有像2007年時一個星期就漲10%那么“離譜”，價格是從2009年1月開始才緩緩上漲，到了3月份增長較快，累計平均漲幅10%-15%.

   不過這樣的反價已讓中介很痛苦，畢竟找到一個有誠意的購家并不容易。一旦遇到業主反價，購家不能接受時談判就很快陷入僵局，中介人員也就被迫找多幾個購家以作后備。而對于購家來說，業主的連番反價很難接受，甚至有點憤怒。劉小姐前兩天想購一個京基東方華都的一房，業主當時報價是51萬元，但天就漲到了52萬元，劉小姐也同意了，但第三天業主又改口為53萬元，這樣一個價實在讓她感到難受。

   為了防止業主提價盡快成交，中介拋出了墊付定金、減少傭金的措施，購家為求心頭好也會無奈追價購購，但業主看到看房客眾多，反價依然是毫不猶豫的舉動。

案例回顧：

案例1

   怕反價中介墊定金，險些被迫成購家

   “快借我兩萬元吧！”2月中旬，中介經紀人朱先生緊張地向同事求助，接著他又打電話跟專業提出了相同的請求。同事、專業都覺得非常奇怪，為什么朱先生會這樣急需錢周轉，難道是借了高利貸還是賭錢賭輸了還錢？

   仔細詢問后才知道，原來朱先生在2月初替一購家墊了2萬元定金購下房子，而購家忽然決定不購了，為了不違約，朱先生無奈之下只能湊錢自己購下?；貞浧鹳徬路孔赢敵?，他也責怪自己太不小心了。“當時我看到和平廣場一套84平方米的三房，只83萬元，單價只9000多元/平方米，這相對于市價在1萬元/平方米以上劃算很多。而購家是一個在我手上成交很多房產的投資客，當時他在外地，電話聯系后他覺得可以購下，只不過我先把定金墊一下。”一方面已得到購家的口頭肯定，另一方面朱先生也考慮到防止業主反價的可能，他趕緊下定金2萬元把房子確定下來，并讓業主單方簽了合同，只等待購家回來后再簽字就可完成交易。

   但讓他意外的是，簽完合同過了兩天，購家竟然打電話過來說不了，這可讓朱先生炸了鍋。明明是口頭上說好了，且又是這么多年的合作伙伴，怎么能說不就不呢？不過購家堅持，朱先生也無可奈何。他只能四處借錢籌頭期款購下房子，才能保證當初的2萬元定金不被沒收。幸運的是，在購家回來后，經過朱先生的再三勸說，那位購家終于愿意購下房子，他才逃脫了成為“購家”的厄運。

案例2

業主反價，購家沒經驗倒成了違約方

   3月28日，是購家何小姐過來交頭期款的日子，她卻沒來。中介覺得非常奇怪，因為之前一直有提醒她，她也說就會來交錢。更奇怪的是，天，之前說反價不賣了的業主卻來了，問購家是否沒交頭期，認定購家已違約就沒收定金。這到底是怎么回事？

   話說3月初，何小姐通過中介購下了洪湖花園一套80多平方米、總價65萬元的房子。當時給了定金2萬元放在中介監管，而合同約定是在3月28日交頭期款。簽完合同后，業主就給電話何小姐，說他反價不賣了，何小姐就一直以為是業主違約了，賠雙倍定金。

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