一塊用做開發的土地，與開發利益關系較密切的就數容積率了。所謂容積率：是由土地與城市規劃管理部門事先制定的，限定土地開發容量和強度的法規性指標。具體來講，就是指規劃總建筑面積與凈用地面積的比率。按照現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，不同的建筑層數和建筑形態通常會有各自適宜的容積率區間。如獨立住宅0.2~0.5；連排低層住宅0.4~0.7；6層以下多層住宅0.8~1.2；11層小高層住宅1.5~2.0；18層高層住宅1.8~2.5；19層以上住宅2.4~4.5。這樣，開發商在通過土地招拍掛的方式拿地時，頭先就會根據供地條件中的容積率這項指標，來大致上推定規劃建筑的層數和分期產品組合。其中，對于項目較大的地塊，開發商都會計劃用不同的建筑形態或分期產品組合而成，這樣在總容積率控制的前提下，開發商可以通過前期相對低容積率的產品組合來營造項目優異的環境品質，隨著開發進程的推進，逐步提高容積率，直至較后一期，以較高容積率配合業已形成的良好小區環境和產品口碑來兌現地塊價值。

　　正因為容積率如此重要，所以有關容積率的問題也出現的特別多，反映的各個方面的利益沖突也特別尖銳。舉幾個常見的例子：

　　1、現在市場上普遍采用的空中花園、入戶花園、露臺、超高層高暗藏復式等營銷賣點，這些實際上就是一種變相提高容積率的做法，只不過由于絕大多數購房者看似得到了實惠，都沒有主動提出異議，而現行法律法規方面也暫時沒有嚴格控制這方面的漏洞而已。增加部分面積的土地和規費省下來了，開發商只要在定價時略作技術處理，就可以獲得額外的利潤。

　　2、一些通過歷史問題方式拿到的開發用地，開發商在申請規劃部門制定規劃條件時，通過不正當的手段和程序將包含規劃代征用地面積的項目總用地面積（而非凈用地面積）來作為計算容積率的基礎，這樣得來的總建筑面積就會比用凈用地面積計算出的大很多。不過隨著管理的逐漸規范，這種蒙混過關現象已經越來越少了。

　　3、前幾年為了鼓勵住宅小區將住宅底層架空作為停車與公共活動空間，政府部門曾出臺了住宅架空層不計入計算容積率的總建筑面積的規定，于是就有開發商以架空層的名義報批規劃，后期再通過一些不正當的手段將架空層挪作它用（如麻將室、物管用房宿舍、小商店等）甚至封閉為住宅后擅自出售所謂“恒久使用權”。實際項目中開發商較后將全部或局部架空層辦證占為己有的十分常見。這其實也是一種變相增加容積率的行為。

　　4、按現行法規，地下室尤其是用作公共設備間、停車庫等的地下室，其面積是不計入容積率的。這里同樣也有相當大的操作空間，比如已經有一些大型商業開發項目，將地下室范圍用作商業面積，但報批規劃時卻并沒有計入容積率。同上條一樣，嚴格來講，這也屬于違規突破容積率。

　　5、前幾年房地產形勢較好時以高地價拿到手的土地，在現今市場相對疲軟的條件下，開發商如果堅持以如此高的樓面地價強行開發，勢必造成開發成本過高，產品價格無法獲得市場支撐。這時候，一些神通廣大的開發商就謀求以各種借口，千方百計采取各種看似合理合法的程序來調增容積率。應該來說，這種現象背后有著極為復雜的社會成因，甚至不排除政府方面的暗中容忍，但其影響卻是非常負面的，不僅嚴重違背了市場經濟的公平公正公開的原則，也使城市規劃的嚴肅性、權威性遭到直接的破壞。應該來說，這種現象在局部地區還帶有一定的普遍性，也因此近年來有關部門三令五申，嚴禁擅自變更土地性質及容積率，同時采取堅決措施查處過不少大案要案。

　　6、還有個別膽大妄為的開發商，在開發建設過程中采取陽奉陰違的手段，擅自改變規劃、改變建筑物形狀尺寸、增加層數、增建違章建筑、以臨時性建筑報建做恒久使用等，還有的甚至僥幸期望以罰代建從而變違法為合法，較終目的無非就是要增加容積率（銷售面積），獲得法律法規之外的不當利益。

　　所以，容積率的控制，是一件絕不可馬而虎之的事情，應當貫穿開發建設全過程。這其中，開發商的守法自律與管理部門的嚴格執法是較為關鍵的因素。作為購房者和住戶業主，對這方面多一個心眼，就意味著對自己的戶外權益多一份守護。

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