業主的房屋公攤面積具體包含哪些部分？分攤的依據是什么？這些看似簡單的問題，由于提供給業主的材料上沒有注明，業主其實并不清楚。開發商如何分攤公用面積，只有房管部門能夠掌握，但房管部門處處都能保護業主的權益嗎？

    近日，廣州中意花苑的頭層業主與二層業主因樓梯使用權的問題鬧得不可開交，原因是開發商將樓梯間的面積全部分攤給了頭層業主，但二層業主堅持認為自己有權無償使用樓梯。讓人不得不質疑的是，公用的樓梯怎么會全部分攤給頭層業主？還有多少不合理的分攤業主不知情？

    　貪心開發商“巧”攤樓梯間

    黃玉儀老人是中意花苑業主委員會的主任，她是頭層商鋪的業主之一。據她介紹，中意花苑一層和二層是商鋪，使用樓梯；三層以上是住宅，使用電梯。１９９９年樓房建成開始交付業主時，就有人發現房屋面積、公攤比例等都明顯超過實際。于是近２００戶業主一起到房管部門，要求出示測繪依據。經查看有關數據發現，測繪圖中標明的值班室面積達２００多平方米、電房面積達５００多平方米，嚴重失實。在要求測繪部門重新測繪后，每戶的建筑面積和公攤面積都有所減少，開發商為此退了多收的錢。

    剛開始二層由開發商自己使用，２００３年初開發商將二樓租給一家公司。租戶到來后頭層業主發現，原來分布在頭層的三個一直關閉的卷簾門里面竟然都是直接通上二樓的樓梯。這讓頭層業主不禁懷疑，開發商是不是將這三個“專用樓梯”也分攤給了他們？找到開發商一問，得到的答復是原來使用的大樓梯和這三個較小的樓梯全都分攤給了頭層業主。

    但由于開發商當場承認頭層業主對樓梯間享有“物權”，并主動協商租戶有償使用樓梯，頭層業主就沒再追究。黃玉儀說：“開發商這么做就是為了多賺錢，頭層的店鋪每平方米要１萬多元，而二層只要幾千元。”

    　頭層業主收費不成索性砌墻堵路

    ２００５年由于開發商無力還債，二層的商鋪被法院拍賣給新的業主。當頭層業主要求新業主交樓梯“使用費”時，新業主卻認為自己購了二樓的商鋪，就有權使用樓梯，無須交納樓梯使用費。雙方多次協商都無法達成一致。

    情急之下，頭層業主找到房管部門，要求房管部門證明他們對樓梯間的“物權”。房管部門剛開始不予理會，后來經過近十次的交涉后，房管部門終于作出書面答復，確認樓梯間為頭層業主所有。但房管部門表示，關于樓梯使用權的問題不屬于其職責范圍。

    頭層業主憑這紙“證明”于２００６年１０月向法院提起訴訟。由于法院審理后遲遲沒有判決，到了２００７年３月底，頭層業主索性在樓梯前砌起磚墻，希望此舉能迫使二層業主交納“使用費”。

    頭層業主的做法是否恰當？廣州威戈律師事務所律師張旭峰認為，樓梯是建筑物的公用部分，應由全體業主共有。開發商為了謀取超額利益擅自將樓梯分攤給頭層業主，是一種違法行為。因此頭層業主不應該找二層的業主來主張權利，而應該要求開發商返還不當得利；樓梯的使用權問題應該依照相鄰關系來協商解決，頭層業主封路是不對的。

    張旭峰還指出，房管部門在審核時應該發現并糾正，而不應該在明知開發商違法的情況下還確認頭層業主對樓梯的“物權”。

    　公用面積如何分攤業主難知情

    中意花苑業主委員會的劉蛟說，開發商提供給業主的圖紙上只標明了套內面積、建筑面積和公攤面積的總數，業主無法看出公攤面積具體包括哪些部分，以及每個部分的具體面積。分攤的詳細數據只有房管部門才有，這次如果不是那么多業主一起找到房管部門，根本不可能看到。

    長期以來，不少開發商利用房地產交易中部分信息不透明的“空子”，大肆在使用面積、公攤面積、公用設施等方面玩“貓膩”、欺騙業主。對此，廣州大學法學院副院長劉興桂教授說，不少開發商想盡各種辦法欺騙業主，只要多賣幾個平方米他們就能多賺錢。這只是暴露出來的問題，實際上存在的問題可能更多。因此業主一定要多留個心眼，及時識破開發商的花招。

    劉興桂說，房管部門和房地產測繪部門在此事中都存在失職的情況，房管部門應該主動承擔起監管開發商的職責，雖然工作量比較大，但也應對開發商提供的數據、圖紙進行嚴格的審核，不要等出現問題才來管；頭層的業主可以請求房管部門采取行政補救措施，重新測量分攤。

    劉興桂還指出，房地產測繪帶有較強的專業性，大眾根本不知道是怎么測繪出來的。因此房管部門和測繪部門必須實行行政公開，公布測繪的標準、依據和結果，滿足公眾的知情權，接受公眾的監督。（記者 孔博）

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