了解相關知識

　　想成為一位普通購房者，光有購房的想法是不夠的，還要通過學習、了解房地產的相關知識，因為你可能是某些領域的行家里手，但畢竟不是房地產方面的行家，要想購得明白，自己就必須了解房地產的相關知識。掌握購房知識是減少風險的必要途徑，也是實現我們消費者與開發商之間信息對等的必要工具。

　　通過什么途徑了解購房知識呢？現在是資訊發達的年代，了解購房知識的途徑很多，比如查閱房地產方面的報刊雜志、購購相關書籍、去售樓處與從業人員交流、網絡查詢、電視廣播等方式。

　　下面筆者就購房者在購房前必備的知識做一個簡單的介紹，以幫助大家開拓思路，用較短的時間達到了解購房知識的目的。

　　一、 購房流程

　　目前，北京的樓市上，雖然各項目有其各自的程序，但總的來說，以下基本布驟是每個購房者都可能會經歷到的：

　　(1)簽訂認購書，交納定金；

　　(2)根據認購書約定的時間、價格等，與開發商簽訂商品房購賣契約，并按契約約定交付房款；

　　(3)購賣雙方到房屋管理局或房屋所在地區縣各局辦理合同登記手續(大部分項目由開發商 )；

　　(4)辦理購房貸款(商業性貸款或公積金貸款)，與商業銀行或市住房基金管理簽訂貸款協議；

　　(5)驗收房屋，辦理入住手續；

　　(6)購房者與物業管理公司簽訂有關物業管理契約及交納相應費用；

　　(7)開發商與購房者共同辦理產權過戶手續，購房者領取房屋產權證。

　　二、概念

　　1.樓盤均價：是樓盤的平均價格，它代表著一個項目整體的價位水平。但購房者在去售樓處咨詢時會發現，用標著的“均價”來購房，往往是購不到的。那么“均價”到底是什么呢？開發商在開盤銷售之前根據當前的市場情況以及成本核算，定出要銷售的小區中的銷售價格，這個價格就是項目的均價。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，才是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的價差系數。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。

　　2.樓盤售價：樓盤中相對位置不好的那一類房子的單價。售價房可能只有一套或一層，所以對購房者沒有太大的實際意義，只是參考價而已。

　　3.使用率：住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。

　　4.實用率：實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引購房人。

　　5.住宅的結構的形式

　　(1)磚混結構住宅：磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。

　　(2)磚木結構住宅：磚木結構住宅是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構筑成的房屋。目前這種結構在北京較少采用。

　　(3)鋼筋混凝土結構住宅：鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用。

　　6.住宅的開間、進深、層高和凈高

　　(1)住宅的開間：就是住宅中房間的寬度。住宅建筑的開間一般為：2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

　　(2)住宅的進深：就是指住宅的實際長度。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。

　　(3)住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓地板面或樓板面之間的距離，也就是一層房屋的高度?，F住宅的層高一般在2.7米——2.9米。

　　(4)住宅的凈高：住宅的凈高是指地板面上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用以下公式來表示：

　　凈高=層高-樓板厚度

　　7.建筑容積率、建筑密度和綠化率

　　建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

　　8.商品房的銷售面積的計算方法

　　商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積之和

　　(一)套內建筑面積的計算方法：

　?、偬變仁褂妹娣e：住宅按《住宅建筑設計規范》(GBJ96-86)規定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。

　?、谔變葔w面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

　　(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

　　(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

　　(二)商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：

　　(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積；

　　(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

　　下列空間不得計入公用建筑面積：

　　(1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。

　　(2)作為人防工程的地下室。

　　公用建筑面積計算公式：

　　公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

　　公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和

　　分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數

　　因此，商品房銷售面積公式還可表達為：

　　商品房銷售面積=套內建筑面積(1+公用建筑面積分攤系數)

　　9.房屋的產權

　　房屋產權指的是房屋所有者對房屋所擁有的完全所有權，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。

　　10.印花稅

　　印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。

　　1)征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產交易中的各種憑證。

　　2)稅率和計稅方法。房屋產權轉移書據，印花稅按合同額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。

　　3)納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產權轉移書據在立據時繳納。

　　11.契稅

　　契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種。

　　1)征收范圍及納稅人。由購購、承典、受或交換房屋及土地使用權的單位和個人交納。

　　2)稅率。契稅稅率為3%~5%。對于購購自用普通住宅的個人減半征收契稅。

　　12. 個人住房貸款

　　包括：個人住房商業性貸款、個人住房公積金貸款、個人住房組合貸款、

　　1)個人住房商業性貸款

　　個人住房商業性貸款，是銀行信貸資金所發放的自營貸款，指具有完全民事行為能力的自然人，購購城鎮自住住房時，以其所購產權住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。

　　2)個人住房公積金貸款

　　個人住房公積金貸款，是政策性的住房公積金所發放的委托貸款，指繳存住房公積金的職工，在城鎮購購，建造、翻建、大修自住住房時，以其所擁有的產權住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房公積金貸款。

　　3)個人住房組合貸款

　　凡符合個人住房商業性貸款條件的借款人同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業性貸款的同時還可向銀行申請個人住房公積金貸款，即借款人以所購城鎮自住住房作為抵押物可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款(這種貸款方式簡稱個人住房組合貸款)。

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