導讀：在這些三四線城市，有能力購買高價房的人不多，當批開發商來“收割韭菜”后，留給批開發商的空間已經不多了，而后續涌入的開發商如果繼續修建大量住房，也許幾年后，這些城市又會出現大量的庫存。

“房價太高了。”發出這個感慨的不是一二線城市的居民，而是21世紀經濟報道記者一位在三線城市生活和工作的朋友。

他感慨說，近這一兩年，他所在城市，稍微一些的地方，基本已經買不到萬元以下的房子：“你說一線城市二線城市工資高，機會多，房價上漲正常，我們這個城市工資也不算高，為什么漲得這么快？”

他的感慨并非個例。21世紀經濟報道記者了解到，不少三四線城市成為這波房價上漲的熱點。

這是真的嗎？這背后的原因是什么？

多種因素影響三四線房價

在本輪房價上漲中，新一線城市和部分二線城市的一個變化邏輯是：隨著大量畢業生等就業人口的涌入，打破了房地產市場原有的供需平衡。

而對于一些此前不被關注的小城市而言，近幾年也出現了人口回流。比如，此前一直是人口輸出大省的四川，在2011年-2017年，每年分別增加8.2萬、26.2萬、30.8萬、33.2萬、63.8萬、58萬和40萬常住人口，平均每年增加37.2萬人。至此，四川省常住人口規模連續7年增加。據21世紀經濟報道記者了解，其中一部分人經過多年的積累，也有經濟能力在縣城購買新房。

然而，這一邏輯就很多地方來說，也并不完全適用。以成都市青白江區為例，根據其2017年國民經濟和社會發展統計公報數據，年末常住人口40.67萬人。2015年和2016年，該區的常住人口變化情況為：39.87萬人、40.21萬人，顯示出該區常住人口并未出現大幅度的增長。但2016年以來，青白江區的房價增長明顯。

而上述人口涌入邏輯，對于不少持續處于人口流出狀態的三四線城市，就更加難以成立了。

那么，是什么因素促進了這些城市的購房需求？21世紀經濟報道記者了解到，首先是改善型住房需求。過去，三四線城市在所修建的小區大部分為7層及以下非電梯公寓，而隨著家庭成員年齡增大，購買電梯公寓的需求大量增長。

但更關鍵的原因是房地產的投資和拿地需求都在從一二線城市向三四線外溢。

進入3月后，供職于成都某大型房地產商的一名負責人，往返于德陽、南充、攀枝花等四川省內三四線城市的頻率逐漸增多。

“過去是地方政府求著我們拿地開發，現在這些地區的土地都供不應求。”該人士對21世紀經濟報道記者稱。

目前，大量的房地產開發企業進入三四線城市，是隨著一二線城市的限購、限價，影響了開發商的利潤，再加之市場需求被抑制，以及一二線城市地價過高等因素影響。不少開發商轉為在新的區域拿地。而這些區域一個共性是：對消費者 ，對開發商不限價，同時隨著經濟的發展，具備了承受更高房價的地區人均收入水平。

“比如我們剛剛在四川某GDP過1000億的城市拿了一塊地，我們的拿地成本在5000元/平方米左右，可能會賣到一萬，而這個城市的房價目前才8000元/平方米左右。”上述房地產負責人表示。

需警惕大量新增庫存

然而，西南財經大學副教授劉璐對21世紀經濟報道記者稱，導致三四線城市房價上漲的主要因素，是城市調控趨嚴導致的購買力外溢。

“一種情況是自然的補漲。比如很多東北城市都是這種類型，屬于市場價值的自然修正。”劉璐稱，“另外一種情況就是熱點城市向周圍的熱度外溢，以本省的中小城市為主。比如四川的南充等地，2017年上半年的房價還在下行，但隨著成都的樓市調控越來越嚴，包括南充在內的省內其他城市的樓市逐漸熱了起來。”

值得注意的是，成都在5月15日發布購房新政后，對過去不在限購之列的遠郊城市也增加了約束性條款。其中的變化是從過去不限制購買，到限制以家庭為單位購買，而限購條件則從過去的無限制，到要求需繳納滿一年社保。

而類似成都的一二線城市樓市新政，會否刺激購房需求流向周邊三四線城市？

劉璐認為，現在情況比較復雜，如果成都新房二手房的價差存在比較長的時間，那周邊還會一直火。

同時，劉璐認為，盡管四川省內的三四線城市本身有購房需求，但和三四線城市巨大的庫存相比不算什么。“這一輪三四線城市熱起來主要還是核心大城市調控趨嚴帶來的購買力外溢。很多三四線城市自身的基本面是難以支撐樓市持久熱度的。”

對此有同樣擔憂的，還有來自房地產企業的負責人。

“潮水過去，三四線城市可能又出現大量庫存。”一名供職于全國某大型房地產企業的四川區域負責人對21世紀經濟報道記者表示，“現在有大量的開發商涌入了三四線城市，我擔心未來又將推高這些城市的庫存。”

尤其是隨著大量開發商涌入，三四線城市人口數量少、購買力有限的短板會將凸顯。“在我們業內，把這種行為稱為‘割韭菜’，”上述人士說，“畢竟在這些三四線城市，有能力購買高價房的人不多，當批開發商來“收割韭菜”后，留給批開發商的空間已經不多了，而后續涌入的開發商如果繼續修建大量住房，也許幾年后，這些城市又會出現大量的存量住房現象。”

值得注意的是，從今年3月起，多個三四線城市政府開始發文進行調控。如四川省瀘州市發文稱，將對“城區熱點區域的地塊，需要采取限定住房銷售價格、配套保障房、自持租賃住房配建等方式調控地價的，由住建部門會同國土資源部門、規劃部門提出方案，并列入土地出讓方案報市政府批準后執行”。

而就在5月14日晚間，丹東市政府出臺了《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的意見》，表示要堅定不移落實房子是用來住的、不是用來炒的工作定位，堅決防范炒房投機行為，并明確規定出限制區域范圍。

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