近日，國家發展改革委、自然資源部、住房和城鄉建設部、中國鐵路總公司聯合發布《關于推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見》，提出要堅決防控單純房地產化傾向，嚴禁借高鐵車站周邊開發建設名義盲目搞城市擴張。

多部委為三四線城市“高鐵新城熱”預警，高鐵新城成為繼特色小鎮和主題公園后第三個需防范房地產化傾向的領域。

三四線城市成為高鐵新城主力

截至去年底，全國高鐵通車里程2.5萬公里，有700多座高鐵站，一些地方掀起“高鐵新城熱”。國家發展改革委新聞發言人孟瑋表示，意見的出臺，正是為了指導地方因地制宜、規范有序推進高鐵車站周邊區域開發建設。

指導意見專門在“促進站城一體化融合發展”和“合理把握開發建設時序”兩處，對大城市、中小城市做出分類指導。業內人士分析，新建高鐵站將主要集中于中西部地區和東部省際、城際連接線，眾多三四線城市或將成為調控。

三四線城市正在成為規劃開發高鐵新城的主力,這些城市多半是城區常住人口少于100萬的中小城市，三四線及以下城市占比超七成。

一些中小城市的高鐵新城規劃面積較大。意見提出，在大城市高鐵車站周邊，初期開發的是新建車站周邊2公里以內的區域。中小城市要避免照搬照抄大城市開發經驗，硬造特色、盲目造城。

交通優勢也是“雙刃劍”

“火車一響，黃金萬兩”曾造就一批“火車拉來的城市”。如今，高鐵開動，是否會帶來相同的效應？

云房數據研究研究發現，高鐵站通達車次越多，輻射能力就越大，容易因高鐵紅利刺激房價上漲。

數據顯示，近兩年，一些高鐵沿線城市的房價出現不同程度上漲。2016年至2017年，淄博房價兩年內整體漲幅超過五成，高鐵片區接近翻倍。在京港臺通道沿線，合肥房價從2016年初的每平方米8984元漲至今年4月的14303元，九江、南昌、贛州都有不同程度上漲。

然而，與此同時，也有一些城市因高鐵站周邊區域開發規模過大、發展模式單一、綜合配套不完善等問題，導致出現大量房屋空置現象。

交通優勢其實也是一把“雙刃劍”。克而瑞研究分析師馬千里表示，擁有貴廣、滬昆兩條高鐵線路的黔東南交通優勢明顯，但周邊流動人口超過半數流向長三角、廣東等地，黔東南匯聚比例不足2%。

合理控制建設規模和節奏

記者檢索全國PPP項目庫發現，目前各地與高鐵站周邊建設相關的項目共106個，其中，進入管理庫的58個，納入儲備清單的48個。財政部PPP發布的數據顯示，自去年12月到今年3月底，全國清退管理庫項目1160個，累計清減投資額1.2萬億元，退庫項目數前三位是市政工程、交通運輸、城鎮綜合開發。

孟瑋表示，在高鐵站周邊開發建設過程中，要注重防范地方債務風險。一方面，有關地方要進一步完善項目和資金管理，加強成本收益分析評估，合理控制建設規模和節奏，防止脫離地方財力實際搞開發；另一方面，落實地方政府債務限額管理和預算管理制度，嚴禁以PPP等形式違規變相舉債，對于列入地方政府債務風險預警范圍的高風險地區，原則上不得舉債搞建設。

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