導讀

房價各項指數漲至歷史高點，意味著調控仍不放松，并會繼續加碼。

如同今年夏季罕見高溫，調控高壓之下，房價仍燥熱不已。

國家統計局公布的7月數據顯示，調控一年半有余，房價數據繼續普漲并達到高點。7月份，新建商品住宅有65城環比上漲，二手房價有66城環比上漲，刷新了歷史紀錄。另外從房價平均漲幅看，6-7月房價均處于高位，僅次于2016年8-9月。按照新建住宅與二手房上漲城市數量計算，平均有94%的城市房價在7月上漲。平均房價環比上漲新建住宅高達1.2%，二手房高達1.12%，均僅次于2016年9月。

房價各項指數漲至歷史高點，意味著調控仍不放松，并會繼續加碼。58安居客房產研究院 分析師張波指出，從房價表現來看，7月樓市行情依然持續一定熱度，但從7月末中央政治局會議和8月初住建部會議透傳出的信息來看，各地短期調控將更加聚焦到對房價上漲的控制。另外，從上半年統計局公布的數據來看，房企開發投資和土地購置面積分別同比增長了9.7%、7.2%，商品房銷售面積也同比增長了3.3%。在這一背景下，預計“金九銀十”乃至下半年，同比去年成交量還將維持小幅平穩上揚。

漲聲一片

統計局公布的7月房價數據非常值得研究。

新建商品住宅價格方面，7月環比上升的城市為65個，較6月增加2個；環比下降的城市3個，較6月減少1個；持平的城市2個，較6月減少1個。其中 漲幅為三亞的3.7%，下跌的城市僅有上海、南京、泉州，跌幅均為0.1%。二手住宅價格方面，7月環比上升的城市為66個，與6月持平；環比下降的城市為4個，較6月增加1個。其中 漲幅為三亞的3.1%，下跌的城市分別為天津（-0.2%），上海（-0.1%），南京（-0.1%），廈門（-0.4%）。

“7月絕大部分城市的房價是環比上升的，上漲城市數達到高點。”我愛我家市場研究院院長胡景暉注意到，新房價格65城環比上漲的情況，2015年以來只有2016年4月出現過一次；二手房價66城環比上漲的情況，2015年以來只有今年6、7月連續出現。

本輪房價上漲先鋒是三亞。7月，三亞無論是新房價格、二手房價格的環比漲幅都超過了3%，高居 。今年年初海南自由貿易港政策出臺后，包括三亞在內的整個海南樓市迅速升溫，其后海南雖然全域限購，樓市過熱勢頭得以遏制，但政策的助推效果仍在。而三亞作為 的休閑度假城市，進入夏季后外來人口大幅增長，不少人出于休閑度假、養老的需求也愿意在三亞購置房產，這也導致了三亞的房價在7月進一步攀升。

盡管絕大部分城市房價指數均在上漲，但也有極少數城市因嚴厲調控而在下跌。無論新房價格還是二手房價格，7月環比下降的城市非常少，但南京、上海7月的新房價格、二手房價格環比都在下降。事實上，除了新房、二手房，近期南京、上海的土地市場也同樣存在下行狀況，一是土地價格降低，二是頻繁出現流拍，可見兩地樓市在政策的長期調控下已經呈現全面下滑趨勢。

另外，從2017年4月到2018年7月，廈門二手房價已經連續下跌16個月，成為此輪樓市政策收緊以來房價下跌 長久的城市。政策顯然起到關鍵作用，各種限購限貸限售讓市場徹底沉寂。但在下降之前， 2016年的一波上漲曾將廈門房價推高到了全國第四，僅次于北上深，以廈門本身的經濟體量、人口流入情況而言，這個價格明顯偏高，政策調控后大幅下降也屬必然。

暗潮涌動

炙熱的樓市意味著調控仍沒有放松的可能性。7月31日，中央政治局會議召開，會議公報合計上千字，其中專門針對房地產的內容有73個字，7個分句，會議針對房地產市場調控的表態措辭嚴厲?！跋聸Q心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制?！?/p>

看似高漲背后也是暗潮涌動。張波分析，暗潮之一，銷售面積增長之下，三四線“去庫存”正在變化。三四線城市的“蜜月期”可能提前結束。隨著PSL收緊，國開行總行收回了項目審批權，三四線將迎來政策收緊期；暗潮之二，土地成交價款上升，流拍也在增加。土地成交價款6619億元，增長21.9%，但流拍也在快速增加；暗潮之三，開發投資增長之下，貸款金額依然下降。雖然全國房地產開發投資65886億元，同比增長10.2%，但也要看到7月貸款金額在下降，其中國內貸款14045億元，下降6.9%；利用外資33億元，下降70.1%。 央行在7月的放水動作并未在房企端形成快速影響，在下半年整體經濟形勢由“去杠桿”變“穩杠桿”的大背景下，貨幣政策的閘門雖然開始調松，房企資金面的“干渴度”緩解的難度依然較大。

“穩定預期是難點?！睆埐ㄗ⒁獾?，目前不同城市用戶的需求正在分化。根據安居客線上監測數據顯示，7月全國用戶找房熱度環比上漲1.0%，一線城市找房熱度上升明顯，漲幅為11.7%，二線城市找房熱度環比下跌3.4%，三四線城市環比上漲1.8%。從具體城市漲幅來看，二到六位集中在三四線城市，分別為鞍山、東莞、汕頭、秦皇島、徐州。

因此張波判斷，包括二三線城市在內的商品房價格將首先出現滯脹或上漲乏力，商品房價的變化也會逐步影響到二手房，部分城市的二手房價或出現明顯回調，整體來看部分二三線城市的二手房成交量或將出現下滑，“有價無市”局面或將會出現在部分二三線城市的二手房市場。

胡景暉認為，7月全國房價上漲的城市較多，在全國樓市調控不放松的基調下，未來各城繼續加碼調控的概率上升。但當前的國家經濟形勢也需要各方面政策由緊趨松，這對未來各城的因城施策提出了很高要求。

中原地產 分析師張大偉也認為，當下房價普漲局面依然存在，部分城市上漲幅度較高，預計后續調控加碼的可能性加大。據他統計，8月已經有超過25個城市發布了各種調控政策。房價普漲背景之下，預計調控政策加碼趨勢加速。

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