在堅持“房住不炒”這一基本定位的背景下，今年以來，國內各地樓市調控政策頻頻加碼，市場走勢趨穩的同時，也讓房地產企業面臨著與過往幾年不同的市場環境。同時，今年國內多地土地流拍情況增多，也折射出房企在拿地投資方面的謹慎態度。克而瑞針對170家典型房企上半年報告分析指出，規模房企的現房存貨總量仍在上升，但增速已經有所控制，在此基礎上，房企的去化壓力也得到改善。

規模房企控制存貨增速

房企存貨規模能夠直觀反映出目前可提供給企業發展的庫存資源有多少。存貨按照成本進行初始計量，一般包括房地產開發產品、非開發產品分類，其中房地產開發產品包括已完工、在建、擬開發等多種形式。根據克而瑞的分析，上半年房企存貨規模總體而言是持續提升的。

截至6月底，170家房企存貨總規模達96892億元，較2017年底增長了13%，同比上升了6個百分點，其中60家典型房企整體存貨規模較2017年上升了15%。從各企業存貨規模來看，有27家房企存貨超1000億元，較2017年增加了4家，且TOP3強門檻較去年提升了500億。

部分規模房企今年上半年增幅較大，其中碧桂園上半年存貨總量為5502億元，相比2017年底時增長40%，新城控股和龍湖集團的增幅也分別達到38%和36%，而旭輝的存貨總量盡管只有830億元，但相比此前增長了90%。

克而瑞分析指出，除個別企業外，規模房企在庫存的增速上開始有所控制。數據顯示，今年上半年銷售額前30位的房企，存貨規模為64072億元，相比年初增長14%，但與去年同期相比增幅下降了7個百分點。這意味著規模房企開始有意控制存貨規模的增長速度，謹慎適度地擴充規模。

房企去化壓力改善

截至上半年，房企整體周轉率出現回升。根據克而瑞的統計，170家典型房企上半年存貨周轉次數為0.32次，同比微升，60家重點監測房企存貨周轉次數為0.33次，與上年同期持平。盡管目前存貨周轉率低于去年全年水平，但根據房企下半年加快周轉的傳統來推斷，全年存貨周轉率基本能維持去年水平。

在行業集中度提升、融資成本逐步上升的背景下，房企對周轉率的要求正在提高。部分企業正在推進的“高周轉”路線，要求從事前調研、規劃設計，到拿地后的快速開工，縮短開發建設周期等，整個運營過程都須要高度標準化。克而瑞分析認為，這體現出房企應提升運營效率才能保持競爭力，而周轉率也能反映企業有效運用資金的能力。

在存貨增速有所控制的情形下，房企去化壓力開始出現變化。克而瑞數據顯示，170家典型房企已竣工存貨占比連續三年下降，企業去化壓力逐漸緩解，在60家重點監測房企中，55家公布存貨明細企業已竣工存貨總量為9813億元，與去年末相比增長8.8%，低于總量增幅。

克而瑞分析認為，盡管銷售百強房企依然通過招拍掛、收并購等方式積極補充庫存，但是憑借企業存貨周轉次數的提高，區域結構的優化以及有效消化了較多的已竣工存貨，減緩了其庫存壓力。近七成重點監測房企上半年已竣工存貨占比下降，且這些房企全部在銷售額百強之列，其中下降幅度較大的旭輝、綠城、金茂、正榮、綠地等企業，下降幅度都超過5%。

擴張更謹慎，銷售更積極

國內房地產市場一直存在行業集中度不斷提升的情況，結合上半年存貨情況統計，克而瑞分析認為，下半年房地產行業會呈現多種趨勢。

一方面，房企擴張步伐會更加謹慎，這直接體現在拿地方面。此前，雅居樂、世貿、首開等多家企業已在半年報或半年業績會上表示，下半年將繼續謹慎拿地。另一方面，房企在銷售上則會更加積極，在調控持續發揮作用的背景下，不排除部分城市庫存可能回升，房企或將加大推盤量，以加快回籠資金。

此外，由于目前國內樓市已進入“金九銀十”傳統銷售旺季。克而瑞分析指出，預計隨著新一波推盤潮的到來，將會有更多的房企加入到打折促銷中，特價房、加大抵扣優惠力度等促銷手段將會增多。

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