國家統計局公布2018年1-11月份數據顯示，全國房地產開發投資增速與上月持平，但土地購置面積與成交價款增速環比收窄，新開工指標維持高位增速環比上漲，前期投資增速保障新開工面積持續增長，年末房企投資力度放緩土地市場有回歸理性跡象。全國商品房銷售額、銷售面積增速雙雙回落，市場保持觀望趨勢不變。資金方面，國內貸款降幅繼上月收窄保持相對穩定后，本月降幅出現大幅收窄，發改委支持優質企業的企業債融資，或有逐漸放松房企國內貸款趨勢。

房地產開發投資謹慎，房企開始選擇更穩妥區域及城市進行投資

從投資開發角度來看，11月單月全國房地產開發投資額為10758億元，環比增長0.9%，與上月開發投資意愿迅速回落不同，本月幾乎保持相對穩定。從區域上來看東部區域投資熱情有回暖跡象，區域的高抗風險能力在當下的市場環境下更加保險。

土地購置意愿開始出現松動，增速有所回落。一些熱點城市，尤其是一線城市(如北京)的大量供地，讓一些龍頭及快速發展期房企的投資熱情階段性被帶動。但整體土地市場進入觀望期，投資熱情進一步趨冷，企業在投資上對于區域與能級的選擇更加謹慎。之前的高增長使開發商手中存有大量土地，在市場長期不改變嚴控的趨勢下，開發商也加快開工，以便“以量換價”度“寒冬”，這也直接保證了新開工面積增速的持續微漲。

2018年前11月，全國房地產開發投資110083億元，同比增長9.7%，增速與1-10月份相同，在連續三個月增速放緩后出現持平(其中住宅投資增速回落0.1個百分點)。土地購置面積增速進入11月繼續保持下降趨勢，環比下跌1.1%。商品房新開工面積增速11月環比上漲0.5%。開發投資增速保持趨于平穩。其中，住宅投資78027億元，增長13.6%，增速減緩0.1個百分點。住宅投資仍為開發投資主力，住宅投資占房地產開發投資的比重為70.9%。

全國房地產開發投資同比增速

分區域來看，東北地區投資增速上漲0.6個百分點，住宅投資與1-10月持平。而1-10月增速較快的西部區域11月投資增速小幅減緩0.2個百分點，住宅投資增速環比上漲0.2個百分點，保持平穩上漲趨勢。中部區域持續投資轉冷趨勢，投資增速回落1.2個百分點，幾乎與上月持平，住宅投資增速回落更快，為1.4個百分點。東部地區作為調控重點區域，1-11月的投資增速有明顯回升，環比1-10月增速上漲0.5個百分點，住宅投資增速環比上漲0.3個百分點。

整體市場持續轉冷，二線市場表現與城市基本面吻合

11月全國商品房銷售情況延續轉冷趨勢不變，觀望情緒進一步增加。隨著部分上漲過快熱點城市出臺政策限制房價、三四線城市市場逐步回歸理性投資性需求離場、部分二線城市集中放量但成交端兩極分化、一線城市庫存量不斷增加催生購房者觀望進一步加深，整體市場的成交端持續乏力。

與1-10月不同的是，銷售面積增速回落大于銷售額增速回落，主要由于三四線市場的逐漸轉冷與一二線市場的供應放量年尾搶收，部分城市表現良好放緩銷售額增速收窄。

1-11月份，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1-10月份回落0.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.1%，辦公樓銷售面積下降11.1%，商業營業用房銷售面積下降5.1%。商品房銷售額129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個百分點。其中，住宅銷售額增長14.8%，辦公樓銷售額下降6.4%，商業營業用房銷售額下降0.2%。

全國商品房、商品住宅銷售面積及銷售額同比增速

分區域來看，1-11月份，東部地區商品房銷售面積59142萬平方米，同比下降5.1%，降幅比1-10月份擴大0.4個百分點(與上月相同)；銷售額68503億元，同比增長5.6%，增速環比上漲0.2個百分點。東部地區作為調控重點區域，銷售面積降幅持續擴大，銷售額增速有所回升。

中部地區商品房銷售面積42577萬平方米，同比增速7.9%，增速環比回落0.8個百分點；銷售額28695億元，同比增長20.6%，增速環比回落0.5個百分點。西部地區商品房銷售面積39732萬平方米，同比增長6.6%，增速環比回落2.0個百分點；銷售額27082億元，同比增長23.5%，增速環比回落2.5個百分點。東北地區商品房銷售面積7152萬平方米，同比下降4.4%，降幅環比收窄0.3個百分點；銷售額5228億元，增長7.3%，增速環比上漲0.1個百分點。

庫存方面，11月末，商品房待售面積52627萬平方米，比10月末減少162萬平方米。其中，住宅待售面積減少204萬平方米，辦公樓待售面積增加25萬平方米，商業營業用房待售面積減少15萬平方米。

整體庫存量較上月的去化速度來看明顯轉緩，各業態表現均如此。而從區域上來看，西部城市存在部分需求的提前透支，年尾的大規模放量并沒有帶動成交端回暖。從監測的一些中西部熱點二線城市來看，武漢、西安、成都等城11月的商品住宅銷供比均在0.5-0.6之間，市場上漲動力不足。相比而言東部地區一些熱點城市表現良好，市場成交結構不斷上移也拉升了整體的銷售額繼續上漲趨勢。

房企到位資金累計增速平穩，企業國內融資環境邊際寬松初顯

2018年1-11月份，房企到位資金增速連續兩月小幅收窄。1-11月份，房地產開發企業到位資金150077億元，同比增長7.6%，增速比1-10月份回落0.1個百分點。其中，自籌資金50619億元，增長10.0%，增速回落0.8個百分點，占到位資金的33.7%，到位資金累計增速連續2個月收窄。

全國房地產開發企業本年到位資金增速

從到位資金來源分析，國內貸款跌幅與10月末相比大幅收窄1.5個百分點，利用外資跌幅明顯收窄5.2個百分點。其中，國內貸款21807億元，同比下降3.7%；利用外資102億元，同比下降30.4%；自籌資金50619億元，同比增長10.0%；定金及預收款高速增長，1-11月份共計49551億元，增長15.7%；個人按揭貸款降幅收窄，1-11月份共計21420億元，同比下降0.9%(與上月持平)。

各渠道到位資金(億元)及變化情況

房企目前多渠道融資保障資金充裕以便借新還舊，發改委日前發布《國家發展改革委關于支持優質企業直接融資進一步增強企業債服務實體經濟能力的通知》。諸葛找房分析指出，該通知并不能很大程度的改善當前融資環境趨緊的背景，更多的是服務實體經濟與化解重大風險的目的。

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