一年一度的中央經(jīng)濟工作會議被看作是下一年經(jīng)濟發(fā)展、政策制定的風向標。據(jù)新華社消息，中央經(jīng)濟工作會議12月19日至21日在北京舉行。其中，涉及房地產的主要提法是，要構建房地產市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

與2017年相比，今年的中央經(jīng)濟工作會議增加了不同的提法，其中明確“房住不炒”增加 “分類指導”。據(jù)了解，2017年的中央經(jīng)濟工作會議，涉及房地產的主要內容是，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。”

在多位房地產業(yè)內人士看來，“房住不炒”表明中央遏制房價上漲的決心不會改變；而“分類指導”則說明調控政策避免“一刀切”，未來不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩(wěn)的大原則不會變。

預期一

地方政策或將更加寬松

值得關注的是，今年的中央經(jīng)濟工作會議中再次強調“因城施策”，并增加“分類指導”。事實上，此前的提法多是“因城施策、分類調控”，此次變成“因城施策、分類指導”。

在合碩機構 分析師郭毅看來，“分類調控”給中央和各級部委對于地方樓市的調控保留了一定權力，對于調控起到總控作用，隨著房地產形勢的復雜化，很難用統(tǒng)一的政策去調節(jié)，“分類指導”的提出，中央和各級部委的角色變?yōu)橹笇В迅鄼嗔o到地方政府，根據(jù)自身狀況自主制定相應的舉措，這樣調控的效果將更加直接、明顯。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚也認為， 核心的部分是“分類指導”而不是“分類調控”，國家有可能對于房地產采用窗口指導而非直接的調控。

在易居企業(yè)集團CEO丁祖昱看來，強調因城施策、分類指導，回應了之前菏澤等地出臺的房地產政策，可以明確看出，中央政府把責權下放到地方政府，使其作為主體來承擔地方房地產健康發(fā)展的職權，對其負責。未來，政策“一刀切”的可能性很小，根據(jù)市場具體情況采用更合適的政策。

2018年底，部分城市根據(jù)自身房地產發(fā)展狀況，對于政策進行了調整，這被外界解讀為“松綁”信號。諸如12月18日，菏澤明確取消限售。12月19日，廣州部分取消商住房銷售對象限制。而珠海也于10月22日對非珠海市戶籍購房政策進行調整，不再執(zhí)行此前需連續(xù)繳納5年社保政策，根據(jù)人才類型不同要求社保繳納時間分別為1個月、3個月、12個月。

時至年底，不少地方政府就房地產政策進行調整，這與中央經(jīng)濟工作會議精神不謀而合。

這種調整是否會越來越多呢？易居研究院院長楊紅旭表示，在更加強調＂因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任＂的指導下，2019年將有越來越多的城市，在限價、限售、限購方面松綁，甚至取消，其中作為非熱點城市的三四線與弱二線城市，存在較大的放松空間，而一線和強二線城市放松程度有限。

房地產開發(fā)人士對于中央經(jīng)濟工作會議的新提法更加敏感。某排名前十強的房企高管指出，接下來各地政府將會有一些政策放松，但是不同城市的動作不一樣。整體上來講，以放松為主，特別是市場成交量萎縮的城市。不過，京滬仍以延續(xù)目前政策為主，不會輕易放松。

但是上述高管也指出，放松不等于放開，只是調控的嚴厲程度下降，力圖以維持市場在“不突破上限、不穿透下限”的區(qū)間內小幅波動。

預期二

明年樓市將會回暖 價格不會反彈

政策調整預期增大，2019年的房地產市場成交、交易價格又會呈現(xiàn)怎樣的走勢呢？

上述房企高管分析，市場預期將發(fā)生變化，明年樓市將如預判的那樣，有所回暖。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，當前政策基調利好房地產市場成交量的上升，到了明年下半年預計政策效應會進一步放大。

那么，對于房價的影響呢？楊紅旭預測，在多地政策因地制宜放松的過程中，2019年房價并不會反彈，全國市場仍呈下滑與探底的基調。預計2020年，在更多政策放松、包括國家層面的放松之后，才會讓多數(shù)城市樓市見底，甚至復蘇。

郭毅表示，從中央精神到地方政府對于調控政策糾偏舉措來看，會帶來松綁效應。剛需交易量會保持一定的活躍度，成交量會被拉動，但是并不代表房價上漲，政府會用各種手段保證房價處于穩(wěn)定的狀態(tài)。

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