樓市庫存一直是市場的“晴雨表”，直接影響市場土地供應、商品房銷售。上海易居房地產研究院前5月《中國百城庫存報告》顯示，樓市一直火熱的二線城市庫存47個月來首現同比正增長，部分城市已走出此前低庫存的局面。

對此，業內人士解釋稱，因為部分二線城市政策面發生變化，5月份，隨著市場降溫，交易量開始下滑，導致庫存數據出現反彈。由此預見，在二線城市房地產市場降溫的暗流涌動下，二線樓市開始轉向。

庫存47個月首現同比正增長

6月19日，上海易居房地產研究院發布前5月《中國百城庫存報告》（城市住宅庫存為取得預售許可證但沒有出售的住宅項目，包括期房和現房）顯示，截至5月底，一、二、三線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2805萬、22131萬和20069萬平方米，環比增速分別為-2.5%、-0.1%和-0.6%，同比增速分別為33.6%、0.3%和8.2%。

值得關注的是，二線城市終結了連續46個月庫存同比下降的態勢，目前 出現同比正增長，其庫存基本面開始發生變化，從側面反映二線城市有望轉向。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解釋稱，庫存數據 正增長是一個很重要的信號。換而言之，過去幾年二線城市房價一直上漲，庫存消化也很快，反過來又促使房價繼續上漲。尤其是二線城市的人才落戶政策使得各地的樓盤消化不錯。

不過，“近期二線城市的政策風險有所變化， 典型的是蘇州對于蘇州園區采取了限售等政策、成都對于相關銀行貸款利率進行了調整，這都說明部分二線城市政策面發現變化。”嚴躍進如是表示，到了5月份，隨著市場降溫，二線城市房屋交易開始下滑，部分庫存數據出現了反彈。

海易居房地產研究院數據顯示，5月100個城市中，有57個城市庫存出現了同比正增長現象。類似南京、福州等低庫存省會城市，庫存同比增速分別達到了81%和72%。不過，也有濟南、合肥、鄭州、南寧、呼和浩特等省會城市出現庫存下降的情況。

樓市降溫勢頭顯現

隨著部分城市走出了過低庫存階段，58同城、安居客發布《5月國民安居指數報告》也顯示出二線城市的降溫態勢。

上述報告內容顯示，5月份樓市“小陽春”終結，樓市熱度兩極分化，房價上漲動力偏弱。5月全國新房找房熱度環比下降2.4%，一線城市找房熱度環比微漲0.5%，二線城市出現較大幅度下行，降幅為4.1%。

2019年端午小長假期間，一二線城市數據也出現了穩中下調的跡象。中原地產研究中心市場報告顯示，二線城市調整比較明顯的城市有成都、南京、濟南等。

事實上，此前二線城市樓市火熱除了受需求影響外，也來自于土地市場的暗示。

據中原地產的數據顯示，截至6月17日，全國40個熱點一二線城市合計賣地金額高達1.4萬億，同比上漲幅度達到了20.7%。這其中大部分是二線城市的土地成交量。

據悉，4月份以來，土地市場升溫就是從部分二線城市開始，特別是以蘇州、武漢、杭州等為代表的二線城市。

從城市分布看，賣地 多的城市分別是杭州賣地1220億元，蘇州賣地827億元，天津賣地802億元，武漢賣地758億元。上述這些二線城市的賣地金額均超過了北京的714億和上海的670億元。

政策收緊，預期“轉涼”

在土地市場火熱的影響下，5月份以來，部分城市政策再次出現收緊。

據中原地產統計顯示，5月，各地包括部委累計針對房地產的調控措施高達41次。雖然少于4月的60次，但連續兩個月房地產處于密集調控期。

6月20日，西安針對借落戶政策炒房、部分外來人口炒房、部分郊區市場炒房等出臺了房地產管控政策。其中提到非戶籍人員在西安限購區域購房需要滿足5年社保的條件。

對此，嚴躍進認為，西安政策收緊很重要的原因是在全國70城房價指數排行中，西安新建商品住宅價格指數環比增幅連續6個月 ，屬于房價過快上漲的城市。

嚴躍進表示，目前來看，部分二線城市落戶政策比較寬松，使得購房需求大增，炒房需求也出現上升。后續省會城市或二線城市，針對人才購房或會填補漏洞，這樣勢必會影響后續市場交易，進而帶動二線城市庫存的上升。

因為持續收緊的調控政策影響市場，5月購房者入市的積極性明顯減少。由此，張大偉分析稱，這一輪因為2019年初資金寬松導致的小陽春，在政策影響下，快速退燒。6月至8月，市場有可能進入新一輪的調整期。

與此同時，嚴躍進也認為市場行情正在變化。他稱，考慮到銀行貸款政策收緊等因素，預計住宅成交會繼續降溫，未來幾個月要警惕庫存去化周期反彈的可能，此類反彈態勢又會影響相關城市的房價走勢。

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