2019年以來，房地產市場“一城一策”逐步落地，熱點城市被頻頻點名，為市場過熱苗頭敲響警鐘。新周期推演至今，當前房地產市場又發生了哪些變化？

機構 研究報告指出，今年一季度新房市場回暖、二手房市場底部向上、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下，市場回暖并未持續，2019年上半年呈現明顯的“前高后低”特征。

“當下市場仍處于嚴格調控下，需求難以釋放，后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨‘新庫存’問題。”貝殼研究院 分析師許小樂表示。

市場“前高后低”

2019年樓市牽動著開發商的心，更牽動著購房者的心。開年后，樓市熱度持續演化，全國70城房價上漲，部分城市土拍大熱。

多城樓市在上半年走出底部。貝殼研究院數據顯示，上半年重點14城（北京、上海、深圳、大連、天津、濟南、青島、南京、武漢、西安、長沙、成都、重慶、杭州）二手房市場大幅調整后，需求開始釋放，同比微增3%，環比則增加52.3%，從底部走出。

隨著成交回暖、預期改善，重點城市二手房成交均價止跌上揚，14城中10城房價環比上漲，與去年四季度低點比，成都漲幅 為7.2%。西安、青島今年以來均價保持平穩，而武漢及長沙則累計下跌4.8%、5.6%。

“上半年，重點城市二手房市場在部分地區一季度行政調控放松、房貸利率下調、市場預期改善等因素影響下，從底部回暖。”許小樂認為，這種回暖表現為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。

但好景難留。二季度在政策收緊、預期轉變背景下，回暖并未持續。2019年上半年市場呈現明顯的“前高后低”特征。

分水嶺出現在3月份。一季度市場回暖后，部分城市出現價格上漲過快現象，引致住建部點名，部分城市收緊調控。在此情況下新房市場在短暫回暖后再次走向下滑。

從全國來看，今年前5月，新建商品住宅銷售面積同比小幅下滑0.7%，5月單月銷售面積同比下降3.9%。

分城市看，到5月已有超一半城市銷售套數出現下降。一線四城北京和上海4~5月分別累計下滑14.5%和12.9%，廣州5月銷售環比下降20.1%；32個二線城市5月銷售套數下降2.6%；60個三四線城市5月銷售套數環比下降13.2%??之所以出現這種冷熱更替，貝殼研究院認為，市場回落與節后季節性影響消退、需求疲軟有關。其次，住建部、銀保監會及央行就房地產調控及房地產金融風險發聲，使得市場預期走弱，入市延緩。

另外容易被忽視的因素是，市場向改善板塊輪動受阻帶動成交量下滑。重點14城中有8城二套房認定標準為“認房又認貸”，該標準使得換房者面臨極大的首付壓力，從而釋放節奏放緩。

新房成交回落，土拍市場熱情也有所減退。隨著開發商資金難題有所緩解，3月小陽春下土地市場火熱。但融資監管趨嚴下，5月300城土地成交回升速度減緩，土地溢價率下降4.8個點。

更明顯的拐點出現在開發投資端。2019年1~5月，全國房地產開發投資46075億元，同比增長11.2%，增速比1~4月回落0.7個百分點。

“前期開發商投資熱情高漲與資金渠道寬裕有關，隨著住建部對市場升溫城市約談，開發商融資渠道收窄，資金支持力度減弱。”貝殼研究院指出。

下半年警惕“新庫存”

可預見的未來，許小樂稱，宏觀經濟壓力下政策不能“緊”，房地產防風險下政策不能“松”，“一城一策”將是下半年及更長時間的政策基調。

下半年市場的支撐點在于，重點城市二手房成交雖降，但需求仍在。貝殼找房交易數據顯示，二季度重點城市新增客源及帶看客戶量并未明顯下滑，且新增客房比近期呈現上升趨勢。

“但這股力量不能支撐房價大幅向上。”貝殼研究院認為，認房認貸政策下換房需求的杠桿被極大壓縮，不存在大幅向上動力，“穩”是下半年大主題也是市場面常態。

許小樂提醒，當下市場仍處于嚴格調控下，需求難以釋放，后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨“新庫存”問題。

實際上，一季度二手房市場季節性復蘇后便開始向下，多數城市二手房市場降溫，伴隨而來的是房源庫存的走高。

在貝殼研究院監測的29個重點城市中，有7個城市二手房月末庫存環比持續增加3個月，13個城市月末庫存環比持續增加4個月，7個城市月末庫存環比持續增加5個月，庫存下降的城市僅有上海和蘇州。

此外，調控高壓下，部分地區新房庫存開始走高。北京、青島、武漢、廈門、福州和寧波今年5月新房庫存房源量分別同比增長61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%。

以北京為例，“限價”問題凸顯，新房同質化嚴重，截至6月12日整體去化率僅31.9%。在限競房集中供應的大興（限競房供應套數占全市32.7%），其庫存房源高企，成為13區之首。

更顯著的風險存在于三四線城市。2019年，三四線棚改目標下調到285萬套，相比2018年的580萬套下降一半。在財政部發布的計劃中，大多數地區及省份2019年棚改目標套數較2018年下降，其中山東、山西與河南降幅全部超過70%。

對于新開工棚改項目，政府需以發行地方政府債券方式（棚改專項債）為主進行融資，這意味著棚改資金吃緊，棚改下降將難以避免。

華泰證券曾測算，2018年棚改貨幣化推動的銷售套數占總成交的比例達12.6%。“在棚改開工套數減少及貨幣化比例降低的情況下，三四線后期成交支撐將明顯不足，市場面臨下降風險。”貝殼研究院認為。

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