12月5日，自然資源部發布《關于加強規劃和用地保障支持養老服務發展的指導意見》(以下簡稱《意見》)指出，在編制市、縣國土空間總體規劃時，應當根據本地區人口結構、老齡化發展趨勢，因地制宜提出養老服務設施用地的規模、標準和布局原則。對目前老齡人口占比較高和老齡化趨勢較快的地區，應適當提高養老服務設施用地比例。新建城區和新建居?。ㄐ。﹨^要按照相應國家標準和規范，配套建設養老服務設施……近年來，隨著老齡化人口問題日益突顯，國家對于養老地產的利好不斷，而房企也嗅到了其中的商家紛紛涉足該領域。不過記者了解到，對于高投入、慢產出的養老地產而言，如何盈利成為每個房企操作養老地產項目的難題。有房企甚至坦言，養老地產基本上還處于一個普遍虧損的狀態。

扶持：康養地產用地或優先安排

《意見》指出，合理界定養老服務設施用地，明確養老服務設施用地范圍。養老服務設施用地是指專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管照護、醫療衛生等服務的房屋和場地設施所使用的土地，包括敬老院、老年養護院、養老院等機構養老服務設施的用地，養老服務中心、日間照料中心等社區養老服務設施的用地等。

同時統籌規劃養老服務設施用地空間布局，保障養老服務設施規劃用地規模。各地要強化國土空間規劃統籌協調作用，落實“多規合一”，在編制市、縣國土空間總體規劃時，應當根據本地區人口結構、老齡化發展趨勢，因地制宜提出養老服務設施用地的規模、標準和布局原則。于此同時，《意見》還提出要保障和規范養老服務設施用地供應，規范編制養老服務設施供地計劃。市、縣自然資源主管部門應當根據本地區養老服務需求，分階段供應國土空間總體規劃和詳細規劃確定的養老服務設施用地，并落實到年度建設用地供應計劃，做到應保盡保。具備條件的地區，可在建設用地供應計劃中明確擬供應養老服務設施用地的宗地位置、面積、用途等。涉及新增建設用地的，在土地利用年度計劃中優先予以安排。

近年來，對于養老產業的發展，國家出臺了不少政策扶持。養老地產從2013年政策元年以來，逐漸成為養老服務領域改革的重點，從土地供應、優惠鼓勵、政策監管、融資模式等方面，加快推進養老地產的發展進程。在與養老地產相關的關鍵政策與要素環節中，“土地供應”成為限制養老地產發展規模、經營模式及整體價值有效性的關鍵要素。2018年9月，國務院出臺《完善促進消費體制機制實施方案》，取消養老機構設立許可，建立養老機構分類管理制度，進一步放寬市場準入。2019年4月，國務院辦公廳發布關于推進養老服務發展的意見其中提到，鼓勵各地探索利用集體建設用地發展養老服務設施。

前景：養老產業將是萬億藍海

目前我國老齡化問題日益突顯,國家統計局數據顯示，2018年年末中國大陸總人口約為13.95億人。其中，全國60歲及以上人口超過2.49億，占人口比例的17.9%。65歲及以上老年人口達到1.6億，占11.9%。國際社會公認的是，“老齡化”社會是指一個國家65歲以上人口占比超過7%。而當這個比例超過14%，即被認為進入深度老齡化社會。人口老齡化無形中讓養老產業成為一個萬億藍海。艾瑞咨詢預計，2019年養老行業規模達4.4萬億，2023年規模將達13萬億，年復合增長率達30%。

隨著養老需求總量增長，加之 批中產階層退休在即，有望推高中高端養老消費需求,養老產業潛在市場規?？捎^。平安證券認為，在國內需求與日俱增的背景下，養老產業發展啟動在即。從發展趨勢上看，隨著未來養老產業市場持續細分，房企與養老資源方的合作將更加深入，有望雙向合作共建、收購、參股、并購等，充分整合各方資源，其中醫養結合發展將是大勢所趨。

《意見》內容（部分）

合理界定養老服務設施用地，明確養老服務設施用地范圍。

統籌規劃養老服務設施用地空間布局，保障養老服務設施規劃用地規模。

要保障和規范養老服務設施用地供應，規范編制養老服務設施供地計劃。

現狀：房企紛紛涉足

康養地產

《中國養老產業白皮書》中顯示，預計到2020年我國養老地產市場空間將達到7.7萬億元，2030年將進一步擴張到22.3萬億元。萬億市場缺口背后，敏銳的房企已經嗅到了其中潛在的商機。面對養老地產的藍海，就算尚未摸索出適合的盈利模式，各大房企卻仍然趨之若鶩。

“融心融愛·頤養健康”融創中國康養品牌發布盛典在山東青島舉行。會議現場發布了融創中國康養新品牌“融愛家”?！翱叼B是一個超過10萬億的行業。這是一個巨大的市場，但也是一個比較難做的市場?！比趧撝袊聲飨瘜O宏斌表示。據介紹，融創在青島西海岸共投資了3000億元。截至目前，融創中國康養項目一共有22個，其中已建設項目14個。山東和云南是融創布局康養項目 多的省份，分別有五個。另外河南有四個康養項目、四川有三個康養項目。據了解，融創的 個康養項目——青島融創阿朵小鎮藏馬山頤養社區將于2020年5月投入運營。

而萬科在養老地產領域的嘗試走在前列。從2009年開始，萬科發力養老地產，已經形成三大養老產品系，分別為長者公寓“隨園嘉樹”、康復護理中心“隨園護理院”和社區居家養老服務中心“隨園之家”，盈利模式主要是倚靠出租床位、出售養老服務；富力目前已有三個項目處于籌建階段,分別為:廣州番禺旗艦康養綜合體、惠州龍門南昆山頤養公館、天津富力新城養護中心。各項目將于2020年裝修完畢,于2021年正式開業。

不僅大型房企垂涎康養地產，一些中小房企在轉型的道路上也紛紛瞄準了這一塊蛋糕。在2018年年報中，粵泰地產公司表示，將堅持拓展多元化發展的道路，通過子公司粵泰健康全力打造“粵泰健康高端醫療護理服務平臺”，不斷整合強有力的健康產業資源，并將其作為企業創新升級的重要領域進行培育。

盈利：目前做養老地產普遍虧損

有業內人士指出，養老地產雖然前景廣闊，但對于高投入、慢產出的養老地產而言，如何盈利成為每個房企操作養老地產項目的難題。據悉，目前，養老地產盈利主要通過養老地產土地升值、養老服務消費、養老設施消費、養老服務私人定制。

易居研究院總監嚴躍進告訴記者，我國養老地產目前仍處于起步階段，各類房地產企業的養老地產盈利模式主要有以下幾種：銷售房產、掙租金或者會員費、租售共舉。三種盈利模式各有利弊，自持需要有強大的資金流和一定的產品開發能力，能夠很好的把握老年人群的關鍵需求；租賃、會員制需要擁有嫻熟的運營能力和優質的服務能力。

記者了解到，融創的康養地產模式一是做養老病房，二是為融創社區提供養老服務，三是提供候鳥式健康養老服務。孫宏斌在現場表示：“康養行業是個巨大但很難做的行業，找不到合適的商業模式?！薄袄蠈O也說了，融創做這件事，不急功近利，我們有耐心去做好?！比趧搱绦卸?、執行總裁兼北京區域集團總裁荊宏也承認，基本上這個行業還處于一個普遍虧損的狀態，今天做養老并不掙錢，很多做養老都是通過房地產利潤反哺養老。

對于目前房企養老地產盈利難的問題，房地產專家鄧浩志建議，布局養老地產可發揮房企建住宅的優勢，但是養老地產并不簡單屬于地產+，更多應該是提供養老服務，特別是醫療服務，護理服務，房企并不擅長，因而可以和一些國內外的醫療機構和養老機構合作。而記者也了解到，恒大養生谷和哈佛布萊根醫院合作建設的博鰲恒大國際醫院，可供養生谷住戶醫治疑難雜癥；保利旗下各“和熹會”項目與北大醫院建立合作，北大醫院將為和熹會項目提供醫療綠色通道合作單位，為“和熹長者”提供優先預約掛號、住院就診服務、特需診療等服務，并為各“和熹會”項目提供醫護技能培訓及指導。

此外，也有房企表示，盡管利好政策出臺密度加大，但關鍵問題尚未破解，實際操作中制約養老產業發展的瓶頸問題，比如融資支持、養老用地供應、營利性養老機構稅費、津補貼、監管等問題，尚未完全破解，政策體系尚需進一步完善。

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