欲問當今全球，誰是 房地產(chǎn)市場？無疑，中國城鎮(zhèn)化用40年左右的時間走過了西方百年的發(fā)展歷程，在這一引擎推動下，中國創(chuàng)造了一個巨大的房地產(chǎn)市場，誕生了一批“ ”房企。

不過，隨著中國經(jīng)濟以國內大循環(huán)為主，單一房地產(chǎn)市場與整體的國內大市場有何關系？房價將是漲是跌？對于開發(fā)商而言，如何實現(xiàn)長遠穩(wěn)健發(fā)展？

要不要房地產(chǎn)業(yè)？

“加快形成以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”，7月30日，隨著中央政治局做出這一部署，這將成為我國下半年乃至更長時期經(jīng)濟工作的重要方向。

“我國有超大規(guī)模的國內市場優(yōu)勢”，盤古智庫 研究員王靜文告訴中國新聞周刊，在貿易保護主義上升、全球市場萎縮的背景下，可以充分利用國內的超大規(guī)模市場，形成以內循環(huán)為主、雙循環(huán)互相促進的勢頭。

王靜文表示，從國內大市場來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個關聯(lián)效應極廣、體量極大的產(chǎn)業(yè)鏈。

首先，國內仍有大量住房需求，形成了龐大的房地產(chǎn)市場。8月14日，國家統(tǒng)計局公布，1—7月份，我國商品房銷售面積83631萬平方米，商品房銷售額81422億元。

這一巨大的體量孕育了眾多的市場主體。8月10日，《財富》公布了 的世界500強排行榜，我國共有5家房企上榜，其中碧桂園以2019年營業(yè)收入703.35億美元的業(yè)績，位次由全球177位升至147位，居全球房企首位。

“僅就房地產(chǎn)市場而言，從內循環(huán)角度來看，房地產(chǎn)業(yè)一頭連著投資、一頭連著民生，實現(xiàn)了投資功能和民生需求的循環(huán)”，易居克而瑞城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌告訴中國新聞周刊，二季度我國GDP為250110億元，同比增長3.2%，終于實現(xiàn)由負轉正，這離不開投資的貢獻。而在投資中，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長1.9%，率先實現(xiàn)由降轉升，成為了經(jīng)濟增長中為數(shù)不多的亮點。

第二，房地產(chǎn)業(yè)對于上下游產(chǎn)業(yè)都有明顯的拉動作用。王靜文表示，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動家電、家具、建材等消費。

第三，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化建設的歷史任務，也是擴大內需的 潛力所在，是形成國內大市場的極重要手段，而房地產(chǎn)業(yè)為這一 的內需提供了重要的生活空間和商業(yè)消費空間。

從房地產(chǎn)業(yè)的主要產(chǎn)品來看，以碧桂園等為例，這些龍頭房企每年一方面提供數(shù)十萬套住宅產(chǎn)品，此外其數(shù)百萬平方米的購物商場等也為人們消費購物創(chuàng)造了更便利的條件。

繆萌表示，房地產(chǎn)業(yè)較大程度上推動了人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 推動力。當然，城鎮(zhèn)化是動態(tài)演變的，過去一味追求高房價的房地產(chǎn)發(fā)展模式也不可持續(xù)。

樓市供需生變

在內循環(huán)為主、國內國際雙循環(huán)發(fā)展的格局下，中國房地產(chǎn)的邏輯或將生變。

王靜文表示，內循環(huán)要形成一個完整閉環(huán)，還需要 終消費的支持，整體國內市場需要一定的再平衡。

7月30日召開的中央政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。目前，深圳、東莞、南京等地紛紛加碼樓市限購政策，其重點是打擊投資投機、囤房、炒房等。

繆萌表示，房住不炒、因城施策仍是樓市主基調，未來樓市成交量價將以平穩(wěn)為主，房價大起大落將會被遏制。

“在這樣的政策基調之下，樓市需求層面將會發(fā)生較大變化”，北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿易大學教授趙秀池告訴中國新聞周刊，投資投機需求將會受到極大抑制，樓市將會以剛性需求釋放為主，部分剛改需求也會進入樓市，房地產(chǎn)業(yè)將真正回歸到保障民生的屬性。

這將對樓市產(chǎn)生什么影響？市場需求將如何釋放？

“房地產(chǎn)業(yè)根本上要滿足人的居住需求，服務于人們對美好生活的追求”，碧桂園創(chuàng)始人、董事會主席楊國強對此表示，看好三四五線城市的房地產(chǎn)市場，因為隨著農(nóng)民工工資提升，他們就產(chǎn)生了居住改善的需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏醫(yī)療和學校配套的農(nóng)村住，因此，他們 可能會在有學校、醫(yī)療等基本配套、且房價在萬元以下的城鎮(zhèn)居住。

“在當前的時代背景下，對于地產(chǎn)商而言，單純追求數(shù)量的時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在需要高質量發(fā)展”，趙秀池表示，高質量產(chǎn)品是企業(yè)的生命，唯有質量過得硬，符合市場需求的產(chǎn)品，才能在市場上有一席之地，實現(xiàn)項目價值的提升。

房企們也在以變應變。據(jù)了解，2020年，碧桂園將其發(fā)展主題定為全周期綜合競爭力提升年、高質量發(fā)展關鍵年?！盎A產(chǎn)品力是重點，關系著房企在市場上的地位和口碑”，碧桂園總裁莫斌表示，今年疫情以來，健康住宅產(chǎn)品需求凸顯，碧桂園迅速啟動產(chǎn)品力全面提升，以健康住宅產(chǎn)品為基礎，并從產(chǎn)業(yè)鏈角度配套健康家居產(chǎn)品及健康服務，提供更健康的人居生活。

趙秀池表示，城市價值、區(qū)域價值的重塑是未來樓市的一大機遇，人口流入多的城市、高品質項目依然具有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

房企需加緊建設護城河

從政策部署來看，以內循環(huán)為主的格局將是一場持久戰(zhàn)，新型城鎮(zhèn)化將持續(xù)釋放作用，帶動投資和消費需求。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年中國常住人口城鎮(zhèn)化率達到60.6%，離發(fā)達國家80%左右的城鎮(zhèn)化率還存在差距。城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農(nóng)村轉入城鎮(zhèn)，不僅增加城市公共服務設施投入，也會釋放巨大的衣食住行等消費需求。對此，繆萌表示，新型城鎮(zhèn)化仍然有較大的發(fā)展空間。

面對紅利期，房企們在積極布局后市。以碧桂園為例，截至2019年12月31日，其在國內已獲取的權益可售資源約17022億元，潛在的權益可售貨值約7159億元，權益可售資源合計約2.4萬億元，分布于一二三四五線各等級城市，可滿足未來三到四年以上的銷售量。

王靜文表示，不過也要看到，城鎮(zhèn)化率的上升速度近4年來持續(xù)放緩，2019年僅上升了1.02個百分點，是1996年以來 慢的一年，從中可以看出，城鎮(zhèn)化的速度在變慢，這將對房地產(chǎn)企業(yè)形成考驗。

整體看，隨著市場空間的變化，競爭更加激烈，初步呈現(xiàn)出強者恒強的局面。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，銷售額超過1000億的企業(yè)共13家，這些企業(yè)銷售額增長率均值為2.2%；銷售額500億—1000億的企業(yè)共16家，這些企業(yè)銷售額增長率均值為1%；此外，銷售額100億—200億的企業(yè)、50億—100億的企業(yè)分別下降了7.6%、11.6%。這顯示出，相比于其他房企，規(guī)模越大的頭部企業(yè)銷售業(yè)績整體也越好。

雖然如此，大型房企依然在通過各種手段，加緊建設護城河。從碧桂園來看，通過現(xiàn)金流管理、降低負債、開辟低成本融資渠道等，2019年凈借貸比率僅為46.3%，遠遠低于50家典型房企平均凈負債率94.1%的水平，抗風險能力大幅提升。具體看，2019年底，碧桂園需于一年以內償還的短期有息債務為1163億元，以其2683.5億元可動用現(xiàn)金余額計算，現(xiàn)金余額對于短期有息負債的覆蓋比例達2.3倍，償還債務沒有壓力。

在中國經(jīng)濟內循環(huán)之下，發(fā)展更多依靠科技創(chuàng)新，轉型升級是主浪潮，為此，近年來大型房企也進入造車、機器人等領域，開辟新的業(yè)務增長點。

從2018年開始，碧桂園就開始在“建筑機器人+裝配式建造”領域進行摸索，目前已在建筑機器人、餐飲機器人方面取得長足的進展。僅在餐飲機器人方面，截至2020年6月，碧桂園已累積提交超500余項專利申請，涵蓋火鍋、中餐、快餐、煲仔飯等多個業(yè)態(tài)。

中指研究院指出，碧桂園圍繞地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)做強，積極布局機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等高科技產(chǎn)業(yè)版圖，實現(xiàn)多元布局和主業(yè)協(xié)同并進，有利于長遠發(fā)展，值得行業(yè)借鑒。

在業(yè)績持續(xù)提升的同時，碧桂園持續(xù)投身于社會公益活動，累計捐贈超67億元，涉及精準扶貧、職業(yè)教育、教學科研等多方面。今年疫情期間，碧桂園集團、國強公益基金會先后共捐贈2億元設立抗疫基金，全力支持一線抗疫工作。

王靜文表示，經(jīng)濟向內的背景下，發(fā)展越來越注重以人為本，房企積極參與慈善公益活動，有利于提升其整體價值。

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