獨立經濟學家馬光遠表示，都市圈是構建國內國際雙循環戰略的核心，而城鎮化是雙循環戰略的 抓手。他認為，未來中國的城鎮化就是大城市化，因此一線和部分熱點城市的樓市仍有機會。

5月14日，中共中央政治局常委會會議 提出“深化供給側結構性改革，充分發揮我國超大規模市場優勢和內需潛力， 構建國內國際雙循環相互促進的新發展格局”，之后國內國際雙循環新發展格局在多次重要會議中被提及。

馬光遠認為，就國內而言，至少要實現五個大循環。首先是消費大循環，但這個問題的本質不是為了讓大家花錢，而是讓大家有錢；其次是制造業大循環，解決大而不強的問題；第三是技術大循環；第四是城鄉大循環，要完成城鎮化；第五是讓中國的產業能在全球具有良好的發展勢頭。

“在這五大循環里面， 核心的循環是城鄉大循環，”馬光遠說，中國是目前全球 一個完成工業化但沒有完成城鎮化的國家，中國未來的城鎮化就是大城市化。

他進一步指出，在此大格局下，房地產未來的增量空間在都市圈，“十四五”期間（2021年-2025年）中國房地產行業將進入都市圈時代，一線和15個以上的熱點城市房價都會反彈。

12月初，中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組發布的報告《中國住房大數據分析報告(2020)》稱，房價只漲不跌的時代已經過去。報告指出，同歷史峰值比較，一些城市房價下跌的幅度更為明顯，其中不乏一線城市和熱點城市。比如，目前的北京房價同2017年4月時相比下降了15.8%，青島房價相比2018年7月下降了22.8%，天津房價相比2017年3月下跌了21.8%。

上周召開的中央經濟工作會議將“解決好大城市住房突出問題”作為明年經濟工作的一大重點任務。會議強調“住房問題關系民生福祉”，重申“房住不炒”的定位，并花了大段篇幅來講保障性租賃住房建設。

馬光遠表示，未來五年，在“房住不炒”的基礎上，房地產調控會逐步退出。一個原因是人口數量 下滑和人口老齡化將導致房地產的增量需求下降。

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