距離旭輝CEO林峰提出房地產行業進入“青銅時代”不到1個月，萬科董事會主席郁亮對行業的判斷就一步跨進了“黑鐵時代”。無論怎樣定義，2022年注定是房地產行業新時代的轉折年。那么，今年行業會如何變化？各類企業該如何應對？一起來看房企大佬開年怎么說。

縮表出清生死戰

從“白銀時代”到“活下去”再到“黑鐵時代”，作為危機意識*強的房企，萬科對行業的判斷一向謹慎。年初，郁亮在萬科集團2022年會上提出，2022年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。他把這個新時代判定為“黑鐵時代”。

在郁亮看來，房地產行業進入縮表出清階段，就是去金融化。國家不允許房地產占用過多金融資源，也不能允許居民因買房背負了高額的債務負擔，因為這些金融資源沒有有效地支持實體經濟。而所謂“背水一戰”，就是要么死、要么活，沒有中間狀態。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。他提醒萬科高管不要再心存幻想，必須要快速、堅決出清。縮表出清就是一場生死之戰。

比郁亮略顯樂觀，林峰在去年底就提出，地產已經進入“青銅時代”，1個月后，他進一步表示，2022年是冰與火共存的“青銅時代”的開啟。他同樣認為，整個行業進入縮表期，持續平穩降杠桿，優秀企業的平均資產負債率在未來五年有可能會降到50%，未來十年會從平均75%以上逐步降低到40%以內。“這個過程一定是痛苦的，但趨勢不會變，而且生病了，總得治。”林峰說。郁亮則把這一痛苦的過程比作吃多糖堆積脂肪后的戒糖，這個時候已經嚴重依賴，沒有糖吃就會萎靡不振。

旭輝董事局主席林中在2022新年獻詞中指出，2021年四季度以來，同行企業爆雷不斷，市場信心斷崖下行，地產發展已經進入增長緩慢期, 行業過去的紅利都已不復存在，低利潤經營成為常態，房企必須重新審視過往高負債擴張模式積累的風險，尋求新的增長點和新的經營模式。

行業劇變后仍將趨穩

作為一個新時代的轉折年，今年房地產政策、市場和企業將發生怎樣的變化備受關注。

對于政策層面“房住不炒”的定位，郁亮認為，包括“房住”和“不炒”兩個方面。對“房子是用來住的”這個方面，政策可能會略有放松，因為要切實解決居民的合理居住需求，對現有需求的一些過于嚴格的限制可能會略有放開。“不炒”是指盡管可能會放開部分購房限制，但還是不允許炒的，漲幅限制還會保留，政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機。

林峰也認為，政策托而不舉，穩是主基調，支持行業良性循環和剛需置業。部分城市因城施策，可能會局部調整限購限貸等短期政策。后期可能推出長效機制，比如房地產稅出臺。

而對于金融政策，林峰認為，銀根會放松些，但有滯后期，不會大水漫灌。政策的效果顯現至少需要3個月的時間，金融機構的信心與行動需要進一步的提升，行業的流動性危機估計會持續到三四月份，這期間房企還是有可能間斷爆雷。

郁亮還指出，在新發展模式中，人-地-房之間的關系可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應會增加，過去一些出于限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。但大家要適應行業回歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。

對于房價，林峰預計，一季度房價由于傳統淡季和集中支付的原因，有較大下行壓力，二季度會在底部徘徊，三季度估計可能有所回升，全年均值會保持平穩。

對于房企銷售，雖然開局慘淡，但林峰預計下半年或有回暖機會。他說，1月份銷售同比回落超過40%，開局的日子就很艱難，一季度估計都會很慘淡，二季度有機會觸底回升，看政策落地的情況，下半年會好于上半年。

林峰預計，市場信心與交易的完全恢復則可能要更久一些，樂觀一點到六七月份，量價陸續修復。房價觸底、爆雷平穩、政策支持，三者共同作用后回升。

從企業角度看，林峰認為，今年房企的分化將是*劇烈的一年，特別是較大規模的民營房企，估計有三分之一會倒下，另有三分之一會喪失發展的能力與意愿，空出來的市場份額，除強勢的國企央企外，會被城投系和地方化的小房企分食。

不過，林峰同時指出，2022年地產的變化將是劇烈的，但在大動蕩之后，仍會趨于新的穩定。

頭部房企“長肌肉”

面對市場分化會越來越明顯、市場規模萎縮后更加白熱化的競爭，萬科提出要做相應改變。比如投資方面需要進一步思考，面對市場分化萎縮、利潤非常有限的時候，需要更高質量的投資，要由過去均勻、分散式的投資轉為向市場表現更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資，類似投拓、產品團隊都要一盤棋建設；面對已經是10%左右微利的行業，要學習制造業進行流程再造。

作為頭部房企，郁亮給萬科提出了較高的要求，今年背水一戰圍繞回穩提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務展開，關鍵要以“特別好”為標準要求自己才可以，即做專業高手、全能冠 軍、長跑勝將。“如果我們敢打、會打、愿意合伙打，我們就會贏，而且會贏得特別好。”郁亮說。

在林峰看來，地產行業如同鷹的中年，唯有徹底變革，才能獲得新生。變革要有向死而生的勇氣，要有刮骨療傷的決心。組織要熵減，如同中年健身減肥，不是截肢，不是抽脂，而是實實在在通過持續運動，將脂肪轉變成肌肉，真正提升組織的新陳代謝能力。精簡公司數量，精簡上下層級，精簡部門，精簡專崗，真正打造一個“四簡”的高效組織。

出險房企“保交樓”

對于漩渦中的出險企業來說，如何全力自救備受關注。

恒大董事局主席許家印在2022年保交樓新年開工動員大會上表示，保交樓是2022年恒大關鍵之戰，同時，還要千方百計恢復銷售、恢復經營，全方位積極推進合作，努力化解各種風險。

全面開工建設是第 一要務，許家印強調，只有先做好全面開工，保交樓項目正常施工，才能逐步重新恢復市場和客戶對于恒大的信心，然后才能恢復銷售，恢復經營，才能償還各種債務，才能走出困境。另外，考慮到部分項目存在資金不足的問題，許家印提出，要加大溝通力度，千方百計做到資金在項目間的平衡，同時加大銷售回款和資產的處置，為項目施工的連續性做好保障。

許家印還號召集團上下八仙過海、各顯神通，不拘一格地采取各種合作方式。同時，他強調了幾個原則：項目合作必須有現金回到保交樓監管專戶，項目合作不能只是還債，更不能依靠賤賣資產去還債，處置資產、開展項目合作，可用任何形式跟任何單位合作，但是，一定要建立在保障公司權益的前提和基礎之上，而且合作方都必須保證后續資金的投入，確保合作項目的正常開發建設，尤其是對于保交樓的項目。

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