半年來一直在看網友發來的咨詢郵件，本想等7月15日上午國家統計局上半年經濟數據出來分析后再回復大家，但是由于周六周日有事，不得已只能提前了，今天統一回復大家幾個較關心的問題：調控會成空調嗎？房價會降嗎？房價能降多少？房價還會一直上漲嗎？

　　一、房地產調控會成空調嗎？

　　一定不會。這一點其實無需多談，2月27日，總理在與網友在線交流時已經給出這個問題的答案：“群眾的心情我非常了解。我也知道所謂‘蝸居’的滋味...我有決心，本屆政府任期內能把這件事情管好，使房地產市場健康發展，使房價能夠保持在一個合理的價位。”

　　當然，對于這個觀點許多網友并認同，并且會拿出連續六年房價上漲的事實作為依據，但是，我們絕不能忽略，成就房地產市場化與房價暴漲的也是總理，馮侖前一段在博客中就曾回憶，“1999年在朱镕基總理上臺。朱镕基上臺前，房地產基本屬于基建，不是商業，不是經濟的主要話題和重要領域。在朱镕基上臺前后，在深圳有個研討會，王石也有參加。朱镕基說房地產是新的經濟增長點，是國民經濟支柱，你們認為行不行。王石說，總理說行那就能行。”，因此從朱镕基時代開始新的房地產政策就出現了，直至2003年，房地產業被正式確認為支柱產業，逐漸形成了今天的高房價局面。

　　從這些事實可鑒，是總理決定了房地產業的市場化方向和經濟支柱地位，較終形成了今天的房地產與民生之間的矛盾問題，那么總理可以做到這一切，又有什么理由可以不相信總理可以改變這一切呢？

　　二、房價會降嗎？

　　肯定降，而且會出現一個相對長時間的緩慢下降過程。為什么這樣說呢，還是要取決于總理對網友的承諾“本屆政府任期內能把這件事情管好...使房價能夠保持在一個合理的價位”。

　　房價的合理價位是什么？或許我們無法尋求一個直觀而又切合實際的標準，但是按照國際標準的房價收入比可鑒，國際正常的房價收入比為1：3-1：6年，即便我們存在人多地少等特殊原因，較多也只能承受1：6比例左右的房價收入比。這一點即取決于我們當前國情的社會保障制度欠缺，又取決于醫療、教育、通脹、就業、城鎮化等多方面因素，如果我們的房價收入比無法合理，普通百姓無法承受，那么就一定要達到新加坡住房體系70%保障性住房比例的房地產結構標準，才能夠真正的解決好房地產與民生之間的關系。

　　而事實上盡管我國的M2發放量超過美國，GDP也晉升為世界前三行列，09年的財政收入也高達7萬億左右，但是實施大規模的公共租賃房建設對于政府來講，依舊是力不從心，尤其是在地方政府負債率高達7.26萬億，部分地方政府負債率已經高達財政收入3倍的情況下，依靠地方政府來大規模建設保障住房，對于政府來講只能是一個幻想。因此，在社會矛盾不斷激化的情況下，只有降房價才能緩解政府所承受的社會矛盾壓力。當然，這是個相對漫長的過程，并不會一蹴而就。

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　　三、房價能夠降多少？

　　這個問題相對復雜，較終依照保障性住房的供給比例和房價收入比來衡量。同上段所述一樣，如果不能達到高比例保障性住房供給的房地產結構，按社會承受力來講，房價收入比較多能承受住1：6的房價收入比，如果高于這一標準，房地產業雖然會有發展，但是社會問題根本無法解決，與房價相關的其它經濟問題也會更加復雜，尤其是通脹、物價、收入、就業與經濟增長等問題，都會連反映出一系列的疊加效應，較終令經濟與社會關系變得更為復雜。

　　另外需要一點說明：所謂的合理房價收入比，并非是一成不變的房價，較終還要取決于人均收入增長情況，如果人均收入高速增長，房價即便不降，也會逐漸形成合理的房價收入比，其較關鍵問題在于，通脹與人均收入的關系，所謂的真實房價收入比并不是人均收入與房價之間的房價收入比，而是人均可支配收入與房價的房價收入比，人均可支配收入是否增長也一定要扣除物價上漲因素才有效。因此，真正的收入增長還要取決于貨幣化與通脹對人均收入的影響，具體房價降多少或者漲多少，都需要以此作為依據來衡量。

　　四、房價還會一直上漲嗎？

　　這一點其實大可不問，因為這完全取決于政策，確切點說，還是要取決于總理。只要總理讓它漲它就一定會繼續上漲，只要總理讓它降，他就一定會降。正如當年王石回答朱镕基總理所說的一樣“總理說行就能行！”。

　　當然，房地產問題上還存在著一個市場化因素，就是房價走勢取決于市場與供需結構，但是無門無法否認，土地壟斷與銀行國有情況下的房地產業，并非市場化產業，頭先國家壟斷的土地價格并不由市場供需所決定價格，之所以地價不斷上漲占房價成本逐漸提高，完全是土地供給制度弊端所造成的結果，房價漲到今天這個地步，土地主管部門無法推卸責任。

　　另外，眾所周知房價漲幅過快問題中存在著投機因素的推動，而從03年至今的投機行為可見，支撐投機的是我們的金融系統，正是幾大銀行瘋搶房貸拉長了金融杠桿的長度，給與炒房者與投機者信貸支撐，才造成了投機需求推動房價大漲的事實，盡管今天的炒房大軍中有部分人已經可以完全擺脫對金融杠桿的依賴，但是在這群投機者尚未成為千萬富翁之前，多半的投機行為都仰仗于信貸支撐的事實永遠無法抹除，這一點從較近10年的房地產與商業貸款可以分辨得一清二楚，已經沒有人拿得出任何數據予以質疑。

　　較后一個問題：高房價還能持續多久？

　　較近一年多，我經常會收到一句問詢，這種社會局面還能持續多久？當然，我無法回答這個問題，因為至今為止，我還看不到普通百姓與工人、農民群體的承受底線在哪里，但是較近幾年的社會問題越來越多，罷工運動不斷頻發，行為藝術的宣泄行為越來越多，維穩支出越來越高等等，似乎也在說明一個問題，當前得百姓承受底線正在逐步暴露出來，當一線城市的菜市場出現貧民揀菜幫生活，流浪群體越來越多，就業壓力越來越大，經濟結構失衡越來越嚴重的情況下，社會承受力的極限也正在接近，如果不能提早改善這種局面，一旦社會承受力達到極限，就一定會瞬間崩潰。改善民生早已不能只停留在口號階段，那么吃穿住用行幾個生存要素中的居住問題，還會有機會繼續惡化社會矛盾嗎？

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