隨著今年《物權法》的全面實施，廣大業(yè)主們的合法權益有了更加全面和有力的保障，而在此激勵下，一些原本隱而不宣的物業(yè)糾紛不斷浮現在人們眼前：僅剛剛過去的幾個月，就有數個小區(qū)因為業(yè)主與物業(yè)的糾紛而見諸報端。

而面對這種矛盾升級的狀況，外界質疑的聲音也始終不曾停止。有業(yè)內人士直言“在這場物業(yè)的‘戰(zhàn)爭’中，沒有誰是真正的贏家”。

　　●一年美麗園三大問題仍需解決

12月10日，是美麗園小區(qū)新物業(yè)———南京新鴻運物業(yè)有限公司進駐美麗園整整一年的日子。一年來的美麗園經歷了怎樣的變化？這是關注著美麗園的人們很想知道的。而當人們再次審視美麗園的時候，已經不再像當初那樣著重于“糾紛”本身，而開始用更客觀的眼光去看待這件事的實際意義和如今業(yè)主們的生活。

對美麗園的實地走訪中，有許多變化是明顯的。從環(huán)境上看，小區(qū)已經比一年前有了很大的改觀，道路上比較干凈，路邊沒有再堆放雜物；而小區(qū)的保安工作也有了一些改善，站崗與巡邏的保安其態(tài)度獲得了一些業(yè)主的肯定。一位老年業(yè)主告訴記者，小區(qū)里的物業(yè)糾紛持續(xù)了那么長時間，現在總算開始步入正軌，他希望這種情況能夠保持下去。

盡管取得的進步是可喜的，但存在的問題仍然不可回避。新鴻運物業(yè)有限公司董事長王中寧告訴記者，目前存在的問題主要有三個：頭先是一些交接下來的問題。由于新物業(yè)進駐時，小區(qū)部分電力系統、綠化、地下管網的圖紙沒有拿到，致使后來許多維修工作無法開展，這也是業(yè)主們意見的地方。

其次是物業(yè)用房問題。老的物業(yè)遷走后，小區(qū)的110號物業(yè)用房被開發(fā)商收回，至今仍未交接。“由于沒有住房，我們的保安只能住在地下室，這種住宿環(huán)境使我們很難留住招來的保安。保安流動過快，無法熟悉周圍的環(huán)境，不利于提高服務的質量”。

第三是交流溝通的問題。由于物業(yè)公司的大部分人員來自南方，語言、習慣等存在著一些差別，在交流上存在一些問題。而長期的物業(yè)糾紛使部分業(yè)主對物業(yè)有很大的偏見，“與所有業(yè)主的良好溝通還需要我們的進一步努力。”王中寧說。

●不利影響仍存在裂痕難以彌補

“物業(yè)的交接本身就是一件細致而繁雜的事情，而在當時那種激烈沖突、對立情緒嚴重的情況下，想要完好履行這一程序簡直是不可能的，這也是造成如今這些久拖不決的后遺癥的原因。”一位熟悉美麗園事件的業(yè)內人士這樣說。

前不久，北京市一中院的一紙判令再度引發(fā)許多美麗園業(yè)主的關注：美麗園的三位業(yè)主分別向法院起訴，要求法院判令物業(yè)公司返還業(yè)主多交納的物業(yè)管理費。而市一中院終審駁回了他們的請求。審理此案的法官表示，該案二審雖然維持了原審的結果，但確定了單個業(yè)主2003年至2005年度物業(yè)費繳費標準，為將來可能的大量美麗園業(yè)主訴訟確立了基本原則。

且不論這次訴訟的結果如何，僅這位法官的發(fā)言所透露出的東西恐怕是許多美麗園的業(yè)主不愿意看到的：在耗費長達數年時間及巨大人力、物力的情況下，如今的美麗園仍然沒有徹底擺脫“美麗園事件”對他們生活的困擾，在較壞的情況下，許多業(yè)主可能仍得踏上漫長的訴訟之路，這也是當初他們無論如何不會想到的。

相對表面上可以看到的這些問題，對許多業(yè)主來說心里的裂痕可能更難彌補。美麗園的業(yè)主王先生告訴記者，一直以來美麗園的業(yè)主們就分為好幾個陣營。隨著鴻銘物業(yè)的突然撤出，各派之間的矛盾被進一步激化。如今已過去一年多了，但許多當事人之間的積怨并未消除。“曾經爭得面紅耳赤，如今卻在小區(qū)里時常見面，他們心里的滋味，大概只有自己才清楚吧！”王先生說。

的社區(qū)問題專家北野認為，“對大多數業(yè)主來說，他們購房子不是來當維權英雄。特別是那些維權積極分子一定要明白這一點。大家頭先要過一個安定的日子，然后才是其他”。這也在解決物業(yè)問題的方法上，給人們提出了一定的警示。

●房價貶損少人問津糾紛惡果不易消除

物業(yè)管理一直是衡量一個樓盤價值的軟性指標之一，長期的物業(yè)糾紛，帶給業(yè)主的不僅是無休無止的煩惱，更有可能給一些樓盤帶來“惡名”，直接影響了這些住宅在二手市場上的交易，甚至直接帶來樓盤價值的貶損。

位于十里堡的京港城市廣場，其物業(yè)糾紛幾經波折后在2006年又再次顯現出來，并在業(yè)內再次引起軒然大波。剪不清理還亂的物業(yè)關系，再加上周圍近年來發(fā)展較快，同類型的可替代性的項目越來越多，致使其價值貶損已越發(fā)明顯。與周邊同類樓盤的差價已近5000元/平方米。

而美麗園小區(qū)在成交量上也表現出更多的劣勢。據了解，一年多以來美麗園小區(qū)的房屋在二手市場上僅出售了30套左右，僅占小區(qū)總共1100套房子的2.7%，遠低于周邊同類商品房5%~15%的二手成交率。據中原專業(yè)人士介紹，盡管產品的稀缺性與地段的優(yōu)勢在一定程度上掩蓋了房價的波動，但成交量的低迷無疑會使許多急于出手的投資性賣家備受煎熬。

北京中原三級市場部副總經理宮萍指出：如果說一個樓盤的房屋質量、配套設施是它的“硬件系統”，那么物業(yè)管理就是一個小區(qū)的“軟件設備”，硬件問題很難解決，但軟件是可以通過業(yè)主們的努力或更換或維護的，因此好的物業(yè)管理對于房產價值會有一定提升作用，而物業(yè)糾紛如果長期得不到處理，也必然會對房屋價值產生負面的影響，而且其影響力僅排在地段、房屋自身品質之后位列第三，不可忽視。

●物業(yè)糾紛沒有贏家

物業(yè)公司與業(yè)主，原本應該是服務與被服務的關系，然而今天在我們身邊，原本應該雙贏的兩方卻經常站到了對立面上。

業(yè)內人士認為，業(yè)主權利意識的增強是件好事，是一種進步的表現，包括對物業(yè)改善服務質量都有著重大的意義。但是，許多問題的解決并不能靠一味的維權，尤其是許多原本可以就地解決的小事，花費大量的代價采取激進的解決方式往往得不償失。

物業(yè)出現問題當然可以更換，但業(yè)主頭先應該看到值不值得這樣做。朝陽園任業(yè)委會主任、人民大學公共政策研究社區(qū)治理項目組研究員舒可心認為，訴訟并不是處理物業(yè)糾紛的較好辦法，不少小區(qū)雖然沒有發(fā)生任何的訴訟，但是同樣解決了很多問題。業(yè)主雖然勝訴了，但在這場官司中沒有贏家。小區(qū)的未來，一方面系于物業(yè)與業(yè)主的成功溝通，另一方面，更重要的是有賴于鄰里和解。“訴訟是較后的一個手段，很多矛盾是需要談判和妥協的，要給對手留面子，更需要一種處理人與人之間關系的智慧。”舒可心說。

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