核心提示：財政部和國稅總局公布營業稅細則，從明年起，不足5年的普通二手房在轉讓時仍按差額方式征收營業稅，也就是說，除了2年改為5年之外，今年營業稅的征收方式被全部保留。市民表示，新政出臺顯示出此番調控的“溫度”仍很溫和。

　　揚子晚報12月24日報道財政部和國稅總局昨天公布了營業稅細則，從明年起，不足5年的普通二手房在轉讓時仍按差額方式征收營業稅，也就是說，除了2年改為5年之外，今年營業稅的征收方式被全部保留。不少市民紛紛表示，新政出臺令人“如釋重負”，畢竟購賣差額的5.55%與房價上漲的幅度相比可以說是微乎其微，顯示出此番調控的“溫度”仍很溫和。

明確

　　今年征收方式全部保留

　　財政部和國稅總局在通知中稱：“自2010年1月1日起，個人將購購不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購購超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購購房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購購超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。”

南京市房管部門表示，根據南京現行的“普通住房標準”，建筑容積率在1.0(含)以上、建筑面積在144(含)平方米以下的，即被視作普通住宅。由于目前房地產市場上容積率在1.0以上樓盤占絕大多數，因此在實際操作中，容積率標準往往忽略不計，不足144平方米的即普通住宅；超過144平方米的即非普通住宅。

房管局一位專家舉例解釋明年二手房營業稅政策：你賣掉一套小于144平方米的房子，超過5年的免征，不足5年的按差額的5.55%征收；你賣一套144平方米以上的房子，超過5年的按差額的5.55%征收，不足5年的按售出房價全額的5.55%征收。“其實，與今年執行的營業稅政策相比，只是將2年改成了5年，其他征收方式全部保留了”，這位專家指出，此舉顯示出國家這一輪調控還是“穩”字當頭，無意對房地產市場造成太大動蕩。

放心

　　手中有房明年再賣也不遲

聽說不足5年的普通住宅仍按差額征收營業稅的消息后，市民黃先生終于松了口氣。他說，自己今年購了兩套小戶型用于投資，原本一直擔心明年國家會對不足5年的房產轉讓征收全額營業稅，現在心中的石頭“落地”了。“除了高端住房市場外，今年的小戶型房源投資價值，房價的漲幅也有目共睹”，黃先生說，他今年在主城區和江寧各購了一套小戶型，算上頭付款、契稅等投入，總共花了20多萬元，而目前這兩套房子的市價已經增值了30萬。“如果明年按全額征收營業稅的話，我算了一下，大概要7萬塊錢，而按照差額征收，也就是增值部分的5.55%，我只要繳納不到2萬塊，所以啊，這房子還是繼續捂著等它升值吧！”

　　2006年購房的徐小姐也告訴記者，“本打算今年換房，找來找去沒合適的，又擔心明年多繳稅，這幾天一直很矛盾”，徐小姐說，現在得知普通住房不滿5年的仍按差額繳營業稅，她就不急著年底前賣房了，因為差額征收5.55%的額度與房價上漲幅度相比可以說微乎其微，明年再賣房也不遲。

平穩

　　專家稱此番調控很“溫柔”

對于此次營業稅征收方式的出臺，多位業內人士在接受記者采訪時均表示，對市場不會造成太大沖擊。365地產家居網置業頻道總監單偉認為，由于二手房市場以普通住宅居多，不滿5年差額征收營業稅對這一部分房產而言幾乎沒有影響，因為其在房產總價中的比例相對更低，對于購賣雙方而言都是可以承受的。

　　安居客地產機構相關人士表示，此次營業稅細則的出臺對于投資性購房需求依舊存在一定的抑制，由于今年房價已經達到一定高位，在這樣的市場環境中炒房，營業稅的征收必定壓縮其利潤空間，不過對于普通購房者來說影響很小。與此同時，南京滿堂紅置業副總經理袁小玲認為營業稅細則對高端住房轉讓將產生較大影響，預計明年的高端房轉讓將有所減少，整體房價的上漲空間也會比今年大幅縮小。

　　懸念

　　其他稅收政策還在等說法

營業稅的懸念揭開之后，南京今年樓市的購房優惠政策仍有三大懸念待解：契稅補貼、個稅、印花稅及土地增值稅。南京市房管部門表示，年底前一定會有說法。

　　懸念之一：契稅補貼

　　南京市今年規定，購購90平方米及以下普通住宅的，契稅繳納1%，政府補貼1%，相當于零契稅；購購90平方米到144平方米的繳納1%，政府補貼0.5%；購購144平方米以上的，繳納3%，政府補貼1%。依據國務院文件的精神，這一政策優惠有可能還將延續，給購房人以的實惠。

　　懸念之二：個人所得稅

　　南京市今年的政策是按總房款的1%繳納，如果房齡超過2年，繳納人還可以獲得由政府補貼的40%；如果房齡超過5年且又是家庭先進住房的，則可以免征個人所得稅；若一年內又購房的，還可以獲得相應比例的減免。參照國務院文件，這一塊有可能繼續沿用。

　　懸念之三：印花稅及土地增值稅

　　南京今年均暫免征收，明年有望繼續免除。

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　　南京明天拍賣今年較后兩塊地

　　明天下午，南京市國土局將拍出今年土地市場的較后兩幅地塊，其中位于城北新堯新城的一處5萬平方米的住宅用地較受關注。

　　記者從國土部門了解到，該地塊位于棲霞區仙新路以西，十月廣場的西南側。出讓面積為47457平方米，用地性質為純居住用地，容積率為2.2，拍賣底價2.6億，樓板價每平方米2495元。大約可提供超過1000套房源。目前新堯新城一帶已有不少樓盤，當前均價在每平方米6000元到7000元左右，隨著新城建設的推進，許多工廠將會陸續搬遷。

　　明天拍賣的另一幅地塊位于六合橫梁鎮，面積只有4300多平方米，為商住兩用地塊。

　　南京出臺規劃新規

　　打壓開發商“挑高偷面積”

　　不少開發商將住宅高度提高到3米甚至3米以上，通過挑高住宅層高來“偷”面積，并作為抬高房價一個賣點對外兜售；還有將酒店式公寓當做住宅來賣的，而這一點也正是規劃建設項目審批過程中一個弱點，讓開發商鉆了審批過程中的空子。不過這一小聰明到明年1月1日起就不靈了。昨天記者從南京市規劃局獲悉，南京將執行新的建設項目容積率標準。

住宅層高大于3米，面積要乘1.5

　　目前南京市住宅市場上對層高沒有明確規定，有的層高超過合理范疇，有的商業辦公層高一做就做十幾米非常不合理。南京市規劃局技術法規處劉園介紹說，即將執行的建設項目容積率管理條例規定，除獨立式住宅建筑(別墅)和需要大空間的商業建筑以外，住宅建筑層高大于3米、公寓(包括酒店式公寓)和辦公建筑層高大于4.8米、商業建筑層高大于6米的，計算容積率指標時，該層建筑面積均按該層實際建筑面積的1.5倍計算；只有住宅、公寓建筑的起居廳，辦公、商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳、大型會議室等公共部分仍按其實際建筑面積計算容積率。

　　酒店式公寓面積不得大于100平方米

　　酒店式公寓越來越多，但是卻始終沒有一個統一的定義，有的開發商明明是在建酒店公寓，可是將酒店式公寓當成住宅來賣，愚弄老百姓，同時在產權證的發放上不便于管理。規劃局有關人士告訴記者，南京此次頭次在《南京市酒店式公寓規劃審批管理規定》中，給酒店式公寓下了個定義，就是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式，從外立面上來看，沒有陽臺。

　　記者了解到，在商業辦公用地上建設的酒店式公寓，原則上是江南八區內酒店式公寓建設量不能超過居住量的20%，在新區不得超過35%。酒店式公寓層高一般不得超過4.8米。單套建筑面積不得大于100平米，陽臺不得外挑，必須采用封閉式等。新規還特別提出，酒店式公寓建筑單體不得按照“獨門獨戶”的單元式住宅套型設計，一般應采用通廊式布局。

坡地樓盤計算面積有了明確說法

　　目前，不少樓盤都是在坡地上建設的，而且越來越多，那么對于坡地建設的地下、地上面積將如何計算？規劃局法規處人士解釋說，新建建筑被地形部分掩埋的，當掩埋長度不足本層建筑外墻周長三分之一時，該層建筑面積全部計入容積率；掩埋長度超過本層建筑外墻周長三分之一、不足三分之二時，該層建筑面積的二分之一計入容積率；掩埋長度超過本層建筑外墻周長三分之二時，該層建筑面積不計入容積率。其中，住宅建筑頂板標高超出室外地坪標高1.2米以內的建筑部分、其它建筑頂板標高超出室外地坪標高1.5米以內的建筑部分，視為被掩埋。

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