半年前,“代開發”對于中國房地產業內的許多人來說或許還是個陌生詞,而現在,“代開發”正成為業內的新焦點。
　　據上海中凱房地產開發管理有限公司執行總裁許仰東透露,僅9月份,有全國18家投資商專程赴滬與中凱開發洽談“代開發”合作,并簽訂了近200萬平方米的合作意向。“這已超過公司過去幾年中的業務量總和。”

　　在中國批“代開發”的拓荒者看來,9月爆發,具有其行業發展的必然性。“中國城市化發展進入一個全新的階段,更多的資本希望介入房地產,需要專業的開發平臺為這些資本服務,而逐漸呈燎原之勢的房地產基金,與‘代開發’之間,更是存在天然的共生關系。”許仰東坦言。
　　據業內人士透露,國內眾多企業有意與“代開發”企業合作,或新進入房地產市場或進一步拓展市場份額。包括綠城等眾多知名開發商,則直接成立“代開發”平臺,進入這個地產行業的新領域。

　　“爆發模式”

　　據介紹,過去4年,中凱開發先后在江蘇、安徽、河南、陜西、江西5個省、7個城市、12個項目的省會、地域、縣級市三層次試點,通過對150萬平方米“代開發”試點,積累中國房地產市場“代開發’的經驗。

　　本報記者較新獲悉,國務院發展研究企業研究所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院等研究機構紛紛將中凱“代開發”列入新地產研究課題;中國房地產業協會、中國住宅研究會等特邀上海中凱在年度全國性房地產科學發展論壇匯報“代開發”成果。

　　“代開發”的全新模式,逐步得到有關機構和部門的重視,這與前幾年的發展環境相比,無疑具有轉折性意義。

　　另據了解,不少地方政府已開始頻繁接觸“代開發”企業,并逐步將引入這種模式作為地方房地產開發的一個全新戰略。例如,山東濰坊市政府等把引入中凱“代開發”列為政府對房地產觀念轉變的重要議事日程。

　　“政府部門對‘代開發’的認識和認可,直接推動了‘代開發’企業業務的爆發。”許仰東直言,9月份中凱開發洽談“代開發”合作近200萬平方米,即是證明。

　　滬上 房地產人士柴一峰分析,針對中國房地產業未來發展因中國城鎮化進程而發生的轉型,中凱“代開發”模式以三、四線城市為核心戰略框架,以中國個真正意義全鏈輕資產,服務于中國2800多個縣級市的城鎮化進程為業務目標,這是一種資源輸出、技術先導的理念。

　　據了解中凱開發項目運作的業內人士透露,中凱“代開發”項目強調輕資產快速發展的要求,一般中凱開發參與的每個“代開發”項目,中凱開發參股嚴格控制在30％以內,不把過多資金重新流入傳統的開發環節,項目開發的資金主要來自投資方。

　　許仰東介紹,中凱開發已經形成了以全鏈資源整合、全程成本控制、全系統技術輸出、全方位市場運行的中凱“代開發”競爭力,并逐步建立了以“城市之光”為品牌系列的產品特點。

　　基金打頭 攜手多路資本

　　“代開發的市場在于傳統大型開發商還難以全面涉足的地級市及地級市以下的縣級城市,而國家從政策層面發出加快中小城鎮發展的信號,今年無疑是‘代開發’在中國房地產行業取得突破的較好時機。”一位已經開始關注并嘗試進入“代開發”的地產界人士向本報透露。

　　“‘代開發’確實是現在業內的熱點,感興趣的企業很多。”易居中國董事局主席周忻較近也向本報記者表示。

　　許仰東坦言,中凱開發業務在今年得以爆發的背后動力,關鍵在于各路資本的介入,換言之龐大的資本希望進軍房地產,是對“代開發”業務增長的動力。

　　許仰東介紹,目前中凱開發“代開發”業務鎖定的客源主要包括:上海本地的中小型企業,以開發商為主,這些企業經過前幾年發展已經累積了一定資金量,但在上海土地成本快速增加的情況下,已很難拿到土地,需要三四線城市擴張;各地房地產以外行業的企業介入房地產,例如江蘇就有多家紡織行業的龍頭企業;三四線城市本土的開發商,開發商能力不強,但希望在當地市場能夠做大做強。

　　作為輕資產模式的“代開發”企業,在眾多可供選擇的潛在投資合作方中,在中國尚處于起步階段地產基金或許將成為未來共同發展的頭選。

　　在許仰東看來,隨著中國地產基金陣容的壯大和基金投資模式的成熟,遲早將成為“代開發”企業的核心合作伙伴。“‘代開發’和地產基金天生是相互促進的。”投資商和開發商的分離,是較終實現地產行業內企業持續壯大的方向。

　　不過,對中凱開發來說,眼前較重要的不是快速擴張,而是保證項目質量、控制風險,在保證團隊質量和拓展規模的基礎上,有控制地增加新項目。據了解,中凱開發今年將把總簽約量控制在300萬平方米以內。

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