海南房產熱潮中的冷思考:開發商為什么捂盤?

　　較近，“捂盤”字眼頻繁出現在海南媒體和市民的口中。究竟有沒有開發商在捂盤?或者有多少開發商在捂盤?為什么要捂盤?媒體沒有說明白，購房者也未必清楚。但不論如何，捂盤，對消費者心理已經產生了一定的影響。

　　捂盤，通常解釋為開發商有房子故意留著不賣，其本質屬于開發商的一種銷售策略，即對銷售時機和推售節奏的選擇。開發商固然謀求利潤的化，捂盤不賣的目的，基本有兩種可能：房價一路下跌，開放商不愿按現行的價格出售房產;另一種可能則恰恰相反，即開發商對未來的房價期待更高，認為現在銷售不能實現利益的化，就如同判斷股市漲幅尚未達到至高點一樣。按照海南目前的房市，開發商如有捂盤行為，顯然是押寶房價會繼續上漲。

　　開發商為什么要捂盤?

　　一位外地朋友告訴我，他在海口海甸島購房，有的開發商告訴他房子已賣完，可我的朋友懷疑是開發商故意捂盤。這位朋友問我，開發商認為五千元每平米的價格賣了不合算，干脆購八千元不就得了?如果認為八千元還不夠，索性翻一倍，賣一萬五或者兩萬，怎么會出現有房子不賣的愚蠢行為呢?我想，一些想購房子的朋友，如果遭遇了捂盤，或許都有這樣的疑問。

　　上面這位朋友給開發商的“支招”，其實開發商早就思考了千萬遍。如果真的可以這么干，他們自然不會客氣，所謂“落袋為安”，誰不想能把手中的產品以一個好價格出售出去?

　　在物價部門不干預或無從干預的前提下，開發商原本就有了坐地售價的資本，他定什么價，就是什么價。只是針對海南目前的房產市場，房產商不知道該按什么價格來定位自己的房產。賣低了，按照現有的行情，他當然不情愿;但倘若認定市場看好，把房價定得過高，一旦賣不出去，房產商就傻眼了。也許有人會問，再把價格降下來不就得了?其實不然，因為開發商較忌諱的，就是自行降價。一旦降低房價，消費者就會期待再降價，再加上媒體鋪天蓋地的降價報道，較終給開發商帶來的后果可能是致命的。不僅自己虧了，同行也會唾棄你。

　　所以，與其說開發商捂盤，不如說這是他們對于現在的市場該如何定價而舉棋不定。實現銷售、賺取利潤，原本就是開發商的較終目的。而相對于普通商人，房產開發商先期投入的資金更多。捂盤，無疑會增加開發商的資金成本，今天能出售高價的產品，卻將賭注全部押在明天，對于瞬息萬變的市場，其風險不言而喻，房產商果真都胸有成竹?

　　所以，與消費者一樣，捂盤對開發商來說，同樣要承受著心理壓力。相比之下，他們的壓力，遠遠要大于消費者。捂盤，也真實地反映了開發商脆弱的一面。

　　開發商是不是真的在捂盤?

　　有的消費者提出這樣的疑問，倘若捂盤真有這么大風險，或者說開發商不敢輕易捂盤，那么，現在海口、三亞的房子，至少沒有過去容易購到，而售樓小姐們，相比過去牛氣了很多，她們的態度，讓人擔心究竟還能不能購到房子。這難道不是捂盤所造成的?

　　土地部門的有關人員告訴筆者，一般而言，在海南某些地段投資一億元的房產項目，開發商賣了1/3之后，就已經收回了成本，甚至已賺回了可觀的利潤。而某些樓盤，在出售1/4的時候，開發商就已經回本。就連海南省委常委、?？谑形瘯涥愞o也表示，目前海南土地成本占不到房價的兩成，在全國較低。在這種前提下，開發商有足夠的賭博資本選擇放長線釣大魚，認為剩下的樓盤，比之前賣的盤賺取的還要多。即便之后房價回落，也不會出現崩盤。三亞有的樓盤，兩個月前均價不到一萬元每平米，現在已賣到兩萬元，也就是說，現在賣一套房，勝過之前賣兩套。這種結果，雖然會滋長捂盤的可能性，但歸根結底，這不是捂盤所帶來的收益，而是適逢其時罷了。

　　某些情況下，在同一塊地段，開發商會選擇先開工或銷售某些單元，然后再推售其它單元，除了工程建設方面的因素之外，主要是出于“不能將雞蛋放在同一個籃子里面”，他們認為在投資的時候要有這種估算，在出售的時候同樣也要這般考慮，即不能將所有產品一下子全部推出市場，而應該分時機、有節奏地推出。開發商的這種銷售方式究竟算不算捂盤，筆者不敢妄下結論。

　　但筆者發現，有的房子確實已經賣完了，有的則屬于暫且不具備銷售條件，可在售樓小姐的反復解釋下，有的消費者還是認為開發商在捂盤，這只能說是草木皆兵，自欺欺人了。你當然會問，既然如此，售樓小姐還在現場干什么?我的解釋是，房子即便賣完了，但多少存在著后續手續，也有先前的購主事后要退房的。有的房子雖然沒開始賣，但對售樓小姐來說，事先跟準客戶混個臉熟，有什么不好?

　　目前，媒體沒有報道海南哪家開發商公然稱自己要捂盤，當你真的發現開發商捂盤，也不用緊張。開發商先前付出的比我們多，即使明天行情可能會更好，但是，房子只要沒有賣出去，開發商比我們更緊張。再說，只要你經常出入售樓處看房，肯定聽到售樓小姐如是說：今天趕緊購，否則明天就會提價。試想，明天果真要提價，她干嗎今天要便宜賣給你?

　　法律如何界定捂盤?

　　有法律界人士認為，“捂盤”的法律界定尚有爭議。據媒體報道，目前上海、廣東、海南等地方政府紛紛表示要打擊“捂盤”，但問題是，政府能否干預開發商銷售時機及推售節奏的選擇權利。

　　從一般商品市場來看，消費者有購與不購或什么時候購的權利，除了特定的商品外，商家也有賣與不賣或什么時候賣的權利，這是市場經濟所遵循的自由交易原則。但是，房產市場不是一般的交易市場，根本原因在于房地產存在一定的壟斷性。追根溯源，這種壟斷權力集中在政府手中，當土地從政府轉移到開發商手中的時候，如果沒有特殊的條件限制，則意味著土地資源一定時段的壟斷性從政府轉移給開發商，在當今公開拍賣的市場機制下，開發商同時為這一壟斷性付出了壟斷成本。部分人士認為，如果政府要對這種先天的壟斷性進行干預，頭先就要在土地轉讓的過程中進行限制。也就是說，相對于事后打擊捂盤，從土地出讓的源頭對開發商加以約束，更符合情理、法理。

　　當然，一些法律界人士也表示，對于“捂盤惜售”，法規并未完全缺位。比如，“國十四條”提出：“合理確定商品住房項目預售許可的較低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售?！倍恍┑胤椒ㄒ幒鸵幎ㄒ蔡岬?，要“進一步整頓房地產市場秩序，嚴格查處虛擬交易、虛假廣告、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為。”

　　上海的“兩會”代表認為，“捂盤惜售”之所以成為一種樓市“頑疾”，不是政策法規不到位，而是與相關政策執行力度不嚴有著很大的關系。有的代表則表示，開發商雖然對于“捂盤”承擔很大責任，但是解決這個問題的根源卻在政府，畢竟企業的本身目的就是“逐利”。

　　消費者如何應對捂盤?

　　政府該不該、能不能、愿不愿意打擊捂盤，在此不做爭論。但我們面對的事實可能是，即使政府打擊捂盤(即干預開發商的銷售時機選擇的權利)，其收效也只能進一步去觀察。比如，開發商按棟、分期推售，或開發商自購再賣、先租后賣等花樣百出的銷售策略，或者在領取預售證方面，政府能否要求開發商一次性領完，以及在同一批銷售單元中，開發商一般通過巨大的價差，大體實現按批推售的目的等等。政府如何對這些行為做界定，能否一一擊破這些層出不窮的招數，魔高一尺，道能否高出一丈?只能讓時間去檢驗。

　　雖然大家都認為開發商是理性的經濟人，但“捂盤”對開發商來說，并不意味著勝券在握，他們也要為所選擇的行為承擔風險。同時，也可能會面對政府的查處或法律的懲罰，以及輿論的譴責。

　　有人說，開發商群體要比廣大消費者小得多，只要消費者都捂著兜里的錢，開發商根本就不敢捂盤。只是消費者屬于分散的群體，智慧無法集中。而開發商雖然群體小，但這一小群高智商的精英可以通過某次“高峰論壇”，就輕而易舉的聚集在一起，或達成了共識。所以，贏家往往是開發商。可在筆者看來，即便開發商們互不謀面，他們也會心有靈犀。

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　　長期從事企業生產的朋友告訴我，一個工廠，涉及到市場調研，設備、原料的引進，質量的把關，產品的銷售和售后服務等重重關口。而一個房產商，蓋房子交給設計和建筑公司，賣房子交給代理商，自己只要跑政府要地、跑銀行貸款，然后就可以在酒店躺著坐享其成了。而在收益方面，往往是開發商超出工廠數倍。以致于很多人感慨：女怕嫁錯郎，男怕入錯行。但事實上，這些感慨的人忽略了一點，開發商除了從事地產開發之外，他們還是演說家、外交家、慈善家、心理學家，甚至是“代表”或“委員”。開發商的著眼點在于“想”，而其他人重在于“干”，他們的腦力勞動，遠遠多于他人。所以，你在售樓處一時的念頭，根本逃不脫他們的法眼，這時候你是張飛，他們是諸葛亮。

　　但無論如何，作為要購房的普通消費者，我們不要只看到開發商風光的一面，殊不知很多開發商因為誤判大勢，損失慘重。海南上世紀九十年代的房產泡沫，不可能所有開發商都是好了傷疤忘了痛。雖然每天都有大把的專家在討論和預測未來的房產市場和經濟形勢，但是，沒有一個人在兩個月前告訴我們海南今天的房價會是多少，也沒有多少人預料到股票會在08年北京奧運前暴跌。在房產市場風云難測，以及我們對政府查處捂盤的收效不敢預期的前提下，消費者只能在“慌張”和“理性”當中選擇。

　　一位售樓員跟筆者說，海南房價漲幅比心臟跳動還要快?？赡芩恢?，心臟跳動得太快，也許就是心臟病的前兆。其實，這年頭玩得就是心跳，關鍵看你經不經得起考驗。

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