2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業精英參會，共議"新政下的中國房地產"。

　　新政下的中國房地產，一場地產英雄間的論劍，地產泰斗們過招的思想擂臺，一場可能改變中國地產行業命運的對話。

　　12日晚間，博鰲房地產論壇的經典環節"博鰲之夜精英對話"正式上演，本場對話的嘉賓主持為：

　　恒隆地產有限公司董事長陳啟宗先生

　　頭創置業集團董事長劉曉光先生

　　參與對話的嘉賓包括有：

　　經濟學家、中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱先生

　　華遠地產股份有限公司董事長任志強先生

　　中房集團理事長、中國企業聯合會執行副會長孟曉蘇先生

　　中原集團主席施永青先生

　　復地集團董事長范偉先生

　　經濟學家、北京師范大學金融研究主任鐘偉先生

　　劉曉光：今天在座的都很有份量，題目是博弈中的政策徘徊，咱們把今天的對話做得活一點。頭先我想讓任志強講一講。聽說任志強較近改口了，不說漲價了？

　　任志強：博客上寫的很清楚了，房子漲價還得漲價，說降價不是叫市場行為，是政府行為。政府讓降價。"兩會"的時候都說了"不行也得行"，你干脆讓他行了算了。

　　他強奸你不從，不從他還是強奸你。

　　劉曉光：據說是因為你改口了，才有央視芮成鋼那個對話？

　　任志強：沒有那個事。政府有時候希望做事的時候，你就得配合。我們較擔心繼續出一堆東西，那一堆東西其中有一些準備使用的核武器，你干嘛非得讓他把核武器都用出來？你要從了，他就不把核武器拿出來了。

　　其二，王石下山(珠穆朗瑪峰)的時候，記得是5月份。我跟王石說的，你趕快降價，其實他嘴上不講價，天就偷偷告訴毛大慶要降價了。你看這次萬科中報出來了，多好看。

　　去年我們很清楚一個東西，7月份以后，投資開始上升。特別9月份以后，開工較高的時候一個月開了6億多平方米，到今年8、9月份應該是供應量急劇增長。

　　我們想9月份供應量較少要增加50%以上，那你還不如降了算了。我們08年國內外形勢都不好，你想購購不起，因為國內GDP也開始掉，外國GDP也開始掉，所以那個時候降價也沒有人要。

　　今年不一樣了，GDP兩個點不要了也沒有關系，對宏觀經濟沒有影響。你要是降了，別人購的起，收入在猛漲，所以配合政府是理所當然的。你們干嘛非得跟政府對著干？跟著從了算了吧。

　　劉曉光：樊綱，你回答他政府還會出一些什么東西？

　　樊綱：這個我回答不了，這個得問政府。我們從邊上觀察，只是建議而已，建議不聽，那也沒有辦法。從現在情況來看，政策剛剛出臺沒多久，3個月，這個還要看效果。現在再出臺應該是不合理，就是你還沒有看清整個政策的效果。所以現在讓我建議的話，我建議現在不再出新的東西，以觀后效。你從了以后，再看看。

　　劉曉光：按樊綱教授的說法，"以觀后效"，建議不再增加新的東西，這是大家的希望。孟總，你能不能說一下整個宏觀調控到現在是一個什么效果，有一個什么樣的說法？

　　孟曉蘇：我接著樊綱的話說，樊綱教授有一句話講的很透徹，他說"宏觀政策歷來是短期政策"。本來政府的調控行為就是一個反周期行為，天太熱了幫你脫下衣服，天太涼了，幫你穿上衣服。

　　我們去年都在討論政策變還是不變，大家都希望不變，因為去年8月份政策確實好。果然博鰲開完會后，半年就沒有變化。但是半年后，沒開博鰲會后，政策就變了，可見這個博鰲會只能管半年。

　　現在調控100天過去了，我認為調控效果已經充分顯現。調控是非常英明的、非常及時的，而且調控效果是非常好的、非常到位的。調控目標是很清楚的，是堅決遏制部分城市房價過快上漲，還要求是在一些房價上漲過快的城市可以在一定時期內采取臨時性措施，講的非常清楚，部分城市房價過快上漲，把地域劃定，又把目標、方式也都確定了。

　　這些都實現了，所以調控取得了完全的成功，我們為國務院的成功感到高興，為它驕傲和歡呼。但是調控還沒有完呢，樊綱講了還要"以觀后效"。

　　國四條你光執行了一條，后面還有三條，要加大供應量、加大保障房建設；國十條你就是堅決遏制了房價過快上漲，后面還有九條，基本上也是要加大供應量。所以宏觀政策還要繼續，主要就是要執行好"國四條"后面的三條和"國十條"后面的九條，這樣才能使房地產健康發展。

　　劉曉光：講的非常好，如果是國務院總理講這個話，那就更好了。陳總，我把圈問完了，你再問圈。

　　陳啟宗：這個題目是博弈中的政策徘徊，博弈就是要兩方，到底那兩方是誰呢？是政府跟房地產商還是市場跟一切的人，也就是說市場跟政府也在博弈，市場跟房地產商也在博弈，還是怎么回事？

　　劉曉光：是任志強跟媒體。任總是不是這樣的？

　　任志強：陳總香港待時間長了，不了解中國文化，中國文化就是發出指令的人和接受指令的人博弈。接受指令的人不管什么東西，市場也好、消費者也好、開發商也好，凡是你不是發出指令的人，就是另外一方。

　　陳啟宗：但是不是每一個人名字都是叫任志強。

　　任志強：不需要叫任志強，叫房子也行，叫地方政府也行，因為地方政府也是接受指令。你香港可能沒有這個事，但是內地有這個事。

　　陳啟宗：施永青，你是在中國內地出生，但是在香港長大，你同意任志強說的嗎？真的每個人都像任志強那么壞嗎？

　　施永青：他剛才說的是主要矛盾，就是有人要發號施令，發號施令的人想改變市場的趨勢，這個就造成博弈。問題是現在發號施令的人覺得他是為了你們好，他就覺得我這樣做是對的，我自己看也不能完全說他錯了。

　　現在的房價剛才任志強說，其實市場在升，如果政府不出手的話，現在中國富起來的人這么多，資金這么多，又沒有地方儲藏，一定有很大一部分流到房地產市場里面。

　　我相信現在還是有人在等，現在有人想購，知道政府打壓，他是觀望一下，如果他覺得這個打壓已經完成了，他又會流出來。因為我們在中國也有30個城市里面有分行，差不多2萬多人在了解這個市場變化。

　　我們發現5、6月份這個成交量是大幅萎縮的，在大城市，北京、深圳、上海跌了差不多60%，有些70%也有，但是到了7月份情況開始改變。

　　頭先改變的是深圳，深圳因為調整比較快，價格也做了一定調整，10%左右，現在已經反彈了。這個月我發現不但是深圳，其他一些線的城市也明顯交投量增加。

　　就是民間已經等不及了，覺得既然這個政策出來好像效果不太大的話，也積累了一定的需求。我自己看如果政府沒有新的政策出來了，8、9月份的形勢可能會好一點，交投增加，價格也會上來。問題就是政府還會不會出手呢？

　　孟總說成效很好，但是有些人好像感覺這個成效還不夠。他們覺得價錢調整還不夠，所以我自己還是有一定的擔心，就是政府還會出手，尤其是你價錢又上來了，交投量又上升了，社會上媒體就呼聲要政府再出手，所以我擔心好兩三個月之后，還會再有壓力，這是我的擔憂。

　　陳啟宗：范偉，我讀到一篇文章叫"壞孩子任志強"，你不是壞孩子，剛才任志強說政府有人要發號施令，但是問題是國家土地是在他們手上。土地擁有權、管理權在他手上，他一定要有一些措施出來。從你的角度，政府應該采取什么地位、什么位置，該做什么事？

　　范偉：陳總出了一個很高難度的問題，我還先講講關于價格的事情。

　　現在大家都比較關心價格，我也希望通過論壇、通過媒體把一線實際情況告訴民眾、政府。我們大家說價格的時候，頭先對價格要有一個定義，我的觀點就是就成交的那個價格才是真的價格。

　　如果說從這個角度來講，我相信大家在座只要是搞房地產的都能夠得到一個共識，也就是說在現在所謂的熱點城市，上海、北京、杭州、深圳，有成交量的價格比4月份的價格是確確實實下降了，下降幅度在10%到15%。

　　當然你也可以說不是降價，因為這段時間很多樓盤是新開樓盤，沒有可比較性。但是相對所在位置其他樓盤，價格確實是調下來了，這個就是事實。

　　所以應該很清楚告訴大家，房價已經不是4月份的房價了，已經是7月份的房價了。7月份有成交量的房價比4月份房價低了10%-15%，效果很明顯，政策已經起作用了。大家該購的應該可以購了，交易量已經回升一點了，這就是大家希望看到的好結果。

　　陳啟宗：8、9、10月份情況會怎么樣呢？

　　范偉：這個我不敢預測，如果能預測就是上帝了。有人開始購了，開發商也出來了，這中間又是一種博弈。如果對某一個看法不是達到完全一致，這才是市場。如果完全達成一致，那就不是市場經濟了。

　　現在是一個很好的局面，大家應該可以放輕松一點，不要再去關心價格到底降了沒有，事實已經擺在那里，效果已經有了。

　　陳啟宗：鐘偉，你是經濟學家，問你一個問題，要知道這幾個月房價走勢怎么樣？頭先要問一個問題，政府想他怎么樣？剛才樊綱說都是短期措施，到底政府想做什么？

　　鐘偉：，我只是大學老師，政府想做什么我不知道；，在目前情況下，如果沒有加任何新東西的話，在第四季度開始，大概國慶后這段時間我想交易價格還是平穩的，但是交易量復蘇會比較明顯。

　　我們估計今年全年大概交易量、銷售面積比去年下降15%，但是銷售金額只下降5%左右。

　　第三，現在價格體系統計上有一個問題，像范總講新盤入市，統計上看的并不明顯。房價只統計70個大中城市，沒有統計300個地級市和2800個縣，只統計一線城市的新房。

　　整個情況我

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