物業(yè)稅似乎是一個讓人不覺厭倦的話題，沒有過度渲染的只言片語便會引來一陣討論風潮。

　　各地兩會上代表委員們“盡快開征物業(yè)稅”的呼吁已不絕于耳，較近又有業(yè)內人士透露，海南將征收物業(yè)稅以遏制房價飆升，這使得物業(yè)稅討論趨于白熱化。

　　專家表示，征收物業(yè)稅是必然趨勢，目前比較穩(wěn)妥的做法是選擇部分城市或區(qū)域進行試點，使物業(yè)稅真正“實轉”。但是，物業(yè)稅與房價是兩回事，開征物業(yè)稅的主要目的是完善財產稅制和地方稅制，調節(jié)收入分配和增加地方稅收入來源等，開征物業(yè)稅的一個核心和難點是如何對居民房產征稅。

　　聚焦1    呼聲四起 試點實轉很有必要

　　對于從未離開人們關注視野的物業(yè)稅，議論聲浪一直此起彼伏。較近，又成為各地方兩會代表委員們熱議的一個焦點。

　　2月1日，媒體報道稱，在廣東省兩會上，廣東省人大代表，廣州市地稅局有關人士建議，廣東應盡快探索征收物業(yè)稅，以此限制房價過快增長。
 
　　此前不久的北京市兩會上，北京市地稅局相關負責人也表示，北京較早將在明年年底開征物業(yè)稅。
 
　　作為北京市人大代表，SO H O中國董事長潘石屹也提出，在中國目前的情況下，要實行物業(yè)稅以促降房價。

　　更有觀點認為，北京在商業(yè)地產方面，已具備開征物業(yè)稅的條件。
 
　　物業(yè)稅這個常說常新的話題，如果僅從其“空轉”算起，也已延續(xù)了近7年時間。2003年5月開始，財政部和國家稅務總局在全國多個省市開展房地產模擬評稅試點工作。試點工作分3批進行，分別在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展。
 
　　較近，業(yè)內人士向《經(jīng)濟參考報》透露說，深圳、海南或將先行試點征收物業(yè)稅。此前，也有業(yè)內專家認為，北京有望率先開征物業(yè)稅。海南省財政廳有關人士則表示，“目前還沒有聽說，也沒有接到相關文件。”

　　對于此起彼伏的物業(yè)稅“ 實轉”傳言，北京大學房地產研究所所長陳國強認為，選擇部分二三線城市或區(qū)域作為試點倒是有可能。“征收物業(yè)稅是一個必然步驟，但還有很多基礎問題需要解決，比較穩(wěn)妥的做法是在試點城市或區(qū)域使物業(yè)稅真正‘落地’。而北京、上海等一線城市，由于其城市地位比較特殊，一旦物業(yè)稅‘落地’對市場和人們的心理等都會產生較大影響。”他解釋說，試點工作相對整體鋪開而言有更多“靈活空間”，當然，是否實施還取決于決策層。
 
　　不過，“到目前為止，較少官方正式文件對物業(yè)稅相關問題進行解釋或說明。”陳國強提示說。

    2009年5月，國務院批復了國家發(fā)改委《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》提到，深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅。

    較近的一次表態(tài)是1月28日，國家稅務總局財產行為稅司副司長楊遂周在國稅總局網(wǎng)站的在線訪談中表示，物業(yè)稅的改革目前還處在研究和準備階段。

    在財政部財政科學研究所稅收政策研究室副研究員許文看來，這是國家稅務總局對開征時間的明確回答，即目前并沒有開征物業(yè)稅的時間表。

    其實，即使不考慮征管方面的條件是否具備，僅僅是考慮基本的立法程序，物業(yè)稅也不可能馬上出臺，陳國強表示。

    但是，越來越快的“大討論”爆發(fā)頻率表達著人們急切的心情，而這種急切的背后更多的則是對物業(yè)稅何時征收、如何征收等問題的迷惘。
 
　　聚焦2    疑惑紛至 到底能否抑制房價

　　物業(yè)稅的討論得以“曠日持久”的一個很重要原因便是人們希冀以其平抑房價。通常認為，房地產持有環(huán)節(jié)的稅負較低，從而加大了投機需求，造成了部分城市新建住房空置率較高、房價高企等現(xiàn)象。

　　地方兩會代表委員們的言論也明顯地表現(xiàn)出對物業(yè)稅調控房價的期待。有關經(jīng)濟評論人士也認為，在廢止土地增值稅等前提下，物業(yè)稅能夠成為打擊投機、高房價的重要武器。

　　“物業(yè)稅與房價應該是兩回事。短期內物業(yè)稅可能導致房價下降，但長期來看，二者沒有什么關系。”中國社科院財貿所研究員楊志勇說，當前中國房地產市場已經(jīng)很微妙，在各種緊縮政策密集出臺的背景下，物業(yè)稅很可能會成為壓倒駱駝的較后一根稻草。“在中國房地產市場還是賣方市場的現(xiàn)實下，很可能是購房人在承擔稅負。”

　　許文分析說：“總體上看，物業(yè)稅并不是為了抑制房價而出臺的一個政策，開征物業(yè)稅的主要目的是完善財產稅制和地方稅制，調節(jié)收入分配和增加地方稅收入來源等。”

　　他提出，開征物業(yè)稅對房價影響的不同觀點，涉及到對物業(yè)稅制度設計和影響效果的不同看法。

　　從制度設計來看，一個分歧為是否將土地出讓金納入物業(yè)稅。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅，則可以將一次性繳納的土地出讓金在以后年度分期繳納，這是社會認為開征物業(yè)稅可以降低房價的典型主張。

　　“但從理論上分析，土地出讓金屬于租金的性質，物業(yè)稅屬于稅收的性質，兩者不應該混同。同時，要將土地出讓金納入的話在操作上也有一些困難，如新舊房屋、不同性質房屋之間如何區(qū)別對待。”許文說。他進一步表示，學術界的多數(shù)意見是不將土地出讓金納入物業(yè)稅范圍。這樣，社會上期望的將土地出讓金納入物業(yè)稅來降低房價的結果可能不會出現(xiàn)。

　　即便如此，仍有人認為，物業(yè)稅可以通過加大投資者持有房產的成本，起到抑制需求和市場過度投機的作用。對此，許文介紹說，研究表明，物業(yè)稅對于房地產價格在短期內有一定的影響，但在長期內并無明顯影響。國外實踐也能證明這一點，很多國家實施了類似于物業(yè)稅的房地產保有環(huán)節(jié)的稅收，但仍然避免不了房地產投機和泡沫的問題。楊志勇也頗為認同：“美國開征物業(yè)稅多年，次貸危機之前房價還不是照樣漲？”

　　“總之，影響房地產價格的因素很多，決定房地產價格波動的主要因素不是稅收，而是一定時期內的市場供求關系起根本性作用。”許文認為，在未能解決房價走高的根本原因時，不能對物業(yè)稅抑制高房價有太多的期待。“稅收的調控并不是全能的，對于包括物業(yè)稅在內的稅收的調控房地產價格的作用不能高估。”

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