來自浙江的鎖蓮和男友準備在楊浦區投資一套房，兩人都是同濟大學畢業的，自認為對這個區域十分熟悉，但是找了大半年，還是沒有看到合適的房源。

起初兩人想在學校附近找房，但開盤房源很少，且兩人有意投資的小戶型房源十分稀缺，后來他們開始在新江灣城板塊看房。“新江灣的新房比較多，肯定能找到合適的”，鎖蓮想。然而盡管房源不少，兩人發現，購房的人也不少，“有些一家人來購，一購就是好幾套。”而且，新江灣城的房價在5月份后突飛猛進，兩人計劃200萬元左右的購房資金顯得緊張起來。

鎖蓮只好將目光轉向二手房市場，6月中旬看上了一套上海夢想的次新房，100平方米左右的三房，140萬元的總價，兩人趕緊付了2萬元的定金。然而6月21日，當綠城以12．6億元拿下了新江灣城D1地塊后，房東立馬反悔不賣了，賠了定金。鎖蓮把價格提到160萬元也無濟于事，那套房當天就從中介撤了。

9月27日，鎖蓮來到新開盤的上海創智坊，這個樓盤新推了56套房源，19000元/平方米的單價比之今年6月的16000元／平方米已然飆升不少。然而鎖蓮仍舊不滿意：“這房子設計不合理，臥室太小，客廳太大。”

“要不是我們看不上房子，要不就是房子看不上我們，想要購到合適的房源真的很難。”在2007年第三季度的上海樓市中，大多數購房者都有和鎖蓮相同的故事。

　“樓荒”繼續

“下半年如果政府不出臺更加強硬的措施，由于區域性供不應求導致的‘樓荒’仍將在上海持續。”策源機構咨詢研發高端市場分析專員洪巍表示。

根據上海中瑞市場研究有限公司統計，截至9月中旬，在上海可供出售的一手住宅有5萬多套，總建筑面積約606萬平方米，按照上海每月140萬平方米~150萬平方米的成交量，現有的供應量，可以保證3~4個月的消化。

但是，從區域分布來看，大部分的樓盤供應始終集中在中外環間以及外環線區域。“十一”黃金周前后新增的30余個樓盤中，也只有12個樓盤是在城區，其中不乏被新預售標準擠出的房源，如北靜安的君御豪庭和普陀的香溢花城。

“中內環線的供應在下半年還是十分緊張的，盡管政策逼出部分新增房源，但面對中內環的強大需求，實在是杯水車薪。”洪巍表示。

不僅如此，還有部分樓盤玩起了高定價、低走量的“太極”。

如9月26日開盤的普陀區武寧板塊的泰欣嘉園，臨河1號樓的均價已經報到了35000元/平方米，遠遠超過同板塊的其他樓盤。“就算是蘇州河畔的河景房，也不過剛過20000元/平方米，這樣的報價實在有點離譜。”中原地產普陀區域經理竺忱認為。

“即便市的房源在下半年集中放量，如果不出臺相應的價格規范，實際過高的房價也會導致購房者無房可選。”洪巍認為。

另一方面，上海購房者的區域觀念也導致市“樓荒”難以緩解。“可供住宅面積的73%集中在外環線和中外環線之間，但是上海的購房者很多只選擇在中內環購房，這樣就使得需求和供應無法對接。如果消費者的區域觀念相對固守，價格承受力也沒有變化，樓荒仍然會繼續。”上海中瑞市場研究有限公司總經理朱峰指出。

事實上，南京在前兩年也曾出現城區房源供不應求的情況，后來由于河西新城的開發、**的修建將人口迅速擴散到新城區，如今供求總體一直保持平衡。“其實從整個上海的供應來看，房子很充足，但是很多人只愿意在傳統的市區內購房。”南京新城股份有限公司總經理陳俊認為。

下半年哪里能購房？

“從9月之后開盤的樓盤區域分布來看，預計下半年新推房源將集中在傳統外環供應區域、年底開通的軌道交通沿線和部分內中環區域。”洪巍透露。

據本報記者統計，目前在10月份有開盤計劃的樓盤大部分集中在松江、浦東、閔行和寶山區域。其中寶山有檀鄉灣、康橋水都、乾和園、美岸棲庭二期4個公寓項目；松江有貝沙灣花園、華亭新苑、中大九德里等8個公寓項目；浦東集中了陽光花城、香梅花園、山水國際等6個公寓項目；閔行則有北橋春天、萬科花園小城、萬兆東庭等7個公寓。

這些項目大部分在外環線外，價格大部分在10000元/平方米左右或者不到10000元/平方米。其中松江的九亭板塊、浦東三林、北蔡板塊、閔行的古美板塊以及寶山的西城區將成為這些大區中放量集中的板塊。

另外，今年年底6號線、8號線和9號線將建成運營，帶動沿線樓盤放量。“9號線帶動的松江新城、泗涇板塊，6號線帶動的浦東外高橋板塊和8號線帶動的楊浦新江灣城板塊都會有更多的房源推出。”洪巍稱。

從目前放量看，松江新城只有三湘四季花城和華亭新苑新推房源，浦東外高橋板塊只有綠地威廉公寓9月22日開盤銷售過半，其余在10月還沒有計劃推盤項目，預計下半年應有所作為。

上海市區域的房產由于供應持續減少，成為購房者必爭之地。但是這一情況下半年或許能有所緩解，主要是受到政策的影響而被逼放量。洪巍指出，“市一直是捂盤惜售的重災區，今年下半年，在浦東源深、洋涇，長寧天山路延伸段和普陀內環，都會出現小規模放量，有實力的投資者可以跟進。”。

據本報記者不完全統計，9至10月間在靜安、徐匯、長寧、虹口、普陀、盧灣將有君御豪庭、百匯園、圣美邸、大上海紫金城、香溢花城等總套數在1000套以上的房源面市。

此外，恒生名邸、第九城市、天山怡景苑、天山華亭、天安陽光半島等項目也已經具備開盤條件，估計也會在年底銷售。

“樓荒”中投資什么房

即便是在樓荒之中，上海市也并非沒有機會可供投資者涉足。如此前房源多為只租不售的酒店式公寓的徐匯匯峰鼎園，9月放出100套左右房源，價格在31800~38800元／平方米。而黃浦的怡水豪庭9月下旬推出100套總價在200萬~300萬元之間的房源，這類總價不高的小戶型服務式公寓，投資收益頗有保障。此外，黃浦長峰馨園至今也還有30套左右房源在售，且大部分集中在25層以上的高層。盡管單價比之2005年15000元／平方米的開盤價幾乎翻了一倍，但20000~28000元／平方米的價格比之鄰近的靜安、盧灣房源，仍有不小的上升空間。

2007年7月，一直在新江灣城板塊找房子的劉佳較后購了位于寶山區友誼路楊泰路的同盛家園。一號線延伸線年底即將開通，同樣在軌道交通旁邊的樓盤，同盛家園均價為9000元/平方米，而劉佳此前看中的上海夢想的價格幾乎是前者的兩倍。價格尚未受軌道開通而過高推動的延伸段房源，顯然也是樓荒中明顯的。

“除了市和軌道交通附近的房源仍然是投資頭選以外，由于一手房供應的減少，在市區域的次新房也成為投資的熱點，近期的價格表現十分強勁。”美聯物業北區總監陸中偉介紹。

據了解，由于2005年之后大部分區域的投資者已被擠出樓市，目前一手新房持有者大部分以自住為住，因此二手房市場的放量很少。5月份之后，上海房價已經有30%的漲幅，導致二手房市場返價現象十分嚴重。

目前市楊浦、虹口的部分二手房已經達到15000元~20000元/平方米，靜安、長寧的二手房則已經達到30000元/平方米，甚至有少數樓盤的次新房源已經超過后期開盤的一手新房。但是，在上海次新房比較集中的閘北、寶山、楊浦和浦東區域，由于目前在市場上的次新房大多是2005、2006年投資客放出的房源，均價多在10000~15000元/平方米之間，尚處于價格低谷，相比暴漲的一手房價格，有很大的投資空間。

此外，今年下半年小戶型會成為供應的主力戶型，在眾多樓盤集中供應下，開發商應該會增加投資力度和打價格優惠牌來爭奪市場的頭杯羹。

目前明確供應的小戶型樓盤有萬科花園小城、奧林匹克花園三期、九城湖濱國際公寓、海上國際花園等，估計總供應套數在500套以內。但是，洪巍認為，由于“小戶型和軌道房一樣，稀缺程度會隨著建設的進展而弱化，因此建議投資客短期內不要去購小戶型，投資利潤空間短期內還相當有限。”

　　　　　(作者：彭婷婷)

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