老房貸款緊縮　次新貸款寬松———

繼央行頻繁使出“加息”殺手锏后，又接二連三地拋出一系列神秘“暗器”。日前，有報道稱，“建行已將二手房個貸頭付比例提高至四成”。還有報道稱“招商銀行已經拒完全房改房貸款”。這些消息雖未經銀行“親口證實”，但種種跡象表明，銀行房貸的發放確實比以前更為“小心謹慎”了。

銀行房貸的發條越拉越緊后，老百姓們更多擔心的則是，以后貸款購房哪些房屋可以做貸款？哪些房屋做不了貸款？就此，記者采訪了北京頭家個人房屋貸款顧問公司———“偉嘉安捷”的專業人士。

●70、80年代二手房銀行貸款日漸緊縮

北京市上世紀70、80年代的二手房，房齡較老，位置多在二環以內，沒有物業管理費等支出，社區配套設施并不十分齊全。但因其位置佳、交通方便，即便單價高，總價核算下來卻也能夠讓大多數人接受。但70、80年代的二手房銀行貸款卻較為困難，特別是在頻繁加息后“銀根”縮緊的形勢下，對于這樣的房屋,銀行更是“能不貸款就不貸款，能少貸款就少貸款”。

案例分析：酒仙橋一帶1982年的二手房，一居室50平方米，總價52萬元，銀行評估50萬元。按照較新調整的優惠利率6.43%計算，該套房屋的銀行貸款35萬元，頭付款17萬元，月還款額3034.5元，月利息1090.05元。

貸款指導：“偉嘉安捷”專家指出，貸款購購70、80年代的二手房需要注意購購1982年以后的房屋，這樣銀行會更好批貸些。同時應注意這種年代的房屋，目前銀行較高貸款年限可達10至15年，較高貸款額度可到7成。

●90年代二手房銀行貸款無特殊限制

到了90年代，開發商們近似“狂熱”地進入到樓盤集中“挖掘”期，林林總總的樓盤拔地而起。90年代以后修建的房屋三至四環居多，戶型設計上開始出現“廳”的概念，60多平方米的二居室會有一個6至9平方米左右的小廳。周邊環境與配套設施上相較70、80年代的房屋要完善得多，有一定的物業費用。貸款購購90年代的二手房，基本上銀行并無特殊限制，通常情況下都可以做貸款。

案例分析：亞運村1992年一套80平方米的二居室，總價96萬元，銀行評估90萬元。按照較新調整的優惠利率6.43%計算，銀行貸款72萬元，頭付24萬元，月還款額5336.64元，月利息2336.64元。

貸款指導：“偉嘉安捷”專家指出，根據銀行貸款規定，90年代的房屋，90平方米以上較高可貸7成，90平方米以下較高可貸8成，貸款年限10-20年不等。通常情況下，90年代的房屋如果進行其他融資類貸款的話，銀行也是十分樂意接受的，像抵押消費貸款、換按揭貸款等。不過，90年代房屋類型當中，也有部分銀行批貸較難，受政策限制約束較嚴格的品種，即經濟適用房。尤其是在房產信貸政策收緊后，經濟適用房將面臨著銀行不再為客戶做貸款、無法審批、放貸的局面。

●2000年以后二手次新房銀行貸款條件優厚

2000年以后建成的房屋更加顛覆以往的建筑風格，躍層、復式等各式各樣的房屋戶型的出現，使樓盤開發進入多元化改良發展。特別是五年以內的二手次新房，除了社區氛圍、周邊配套相對完善之外，在人性化服務上也有提高，如會預留出電話接口、寬帶接口、有線電視接口等。

案例分析：以2000年以后建成的樓盤10AM新坐標為例，95平方米的小三居，總價133萬元，銀行評估120萬元。按照較新調整的優惠利率6.43%計算，銀行貸款84萬元，頭付49萬元，月還款額6226.08元，月利息2726.08元。

貸款指導：2000年以后建成的二手次新房，由于其各方面條件較好，所以銀行在貸款時，無論是購房自住的交易類貸款，還是用于生意周轉、家庭急用、孩子上學、投資等所需的非交易類融資貸款，銀行對于這部分二手次新房的批貸審核還是能夠快速處理的。另外，2000年以后建成的房屋，其貸款標準與90年代的一樣，都是90平方米以上較高可貸7成，90平方米以下較高可貸8成，貸款年限10-20年不等。

　　　　　(作者：徐曼)

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