案情：
2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放于深圳A大廈停車場(chǎng)，后發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的瓷片所砸，并帶徐某查看現(xiàn)場(chǎng)。現(xiàn)場(chǎng)為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護(hù)網(wǎng)，不時(shí)有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來的管理處工作人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費(fèi)用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和A大廈停車場(chǎng)的管理單位某物業(yè)管理公司告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車費(fèi)1000元。
原告徐某起訴的主要理由是，B大廈在拆除腳手架和防護(hù)網(wǎng)時(shí)設(shè)置的遮蓋物過小，不足以防止損害的發(fā)生，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任：而A大廈物業(yè)管理公司未對(duì)其所停車輛妥善看護(hù)，也應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
被告一某房地產(chǎn)公司答辯稱，原告的損失應(yīng)找施單位賠償，作為建筑單位，我方早就要求施工單位嚴(yán)格遵守相關(guān)施工規(guī)則，做好安全防范工作。原告停車時(shí)清楚現(xiàn)場(chǎng)有建筑垃圾而仍停車，其意圖值得揣測(cè)。
被告二某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場(chǎng)照片，辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無關(guān)，在停車場(chǎng)管理方面沒有過錯(cuò)。
審判：
深圳市福田區(qū)人民法院認(rèn)為，建筑物以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。原告停車——發(fā)現(xiàn)被砸——交涉，綜合事實(shí)，參考現(xiàn)場(chǎng)照片，可認(rèn)定原告車輛的損害是B大廈的所有人，應(yīng)對(duì)損害負(fù)民事責(zé)任。被告二某物業(yè)管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不須承擔(dān)責(zé)任。較后，法院判決被告一某房地產(chǎn)公司賠償原告徐某修車費(fèi)1000元，駁回原告對(duì)被告二某物業(yè)管理公司的起訴。
評(píng)析：
B大廈發(fā)展商某房地產(chǎn)公司確應(yīng)承擔(dān)民事?lián)p害責(zé)任。我國《民法通則》作了明確的規(guī)定，法院也是據(jù)此作的判決。至于施工單位未妥善防護(hù)的過錯(cuò)，某房地產(chǎn)公司司依據(jù)建設(shè)施工合同，與施工單位協(xié)商解決。
本案中的某物業(yè)管理公司，如果與車主間建立的是車輛保管關(guān)系，則很難證明自己在保管行為中沒有過錯(cuò)，而需承擔(dān)連帶責(zé)任，然后再代位求償，向某房地產(chǎn)公司追償。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與車主之間是“車位有償使用”的租賃關(guān)系，則免除了上述之虞。
值得一提的是，物業(yè)管理公司對(duì)事件的處理方式是非常恰當(dāng)?shù)摹Ｑ策壨＼噲?chǎng)的保安發(fā)現(xiàn)汽車被砸后，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并通知清潔工暫不將墜落的建筑物垃圾掃除，等待車主自己驗(yàn)看。與車主取得聯(lián)系后，物業(yè)管理公司對(duì)現(xiàn)場(chǎng)及車損狀況進(jìn)行了拍照，把損害物和損害后果的證據(jù)固定了下來。在法庭上，原告徐某和被告一某房地產(chǎn)公司均無法否認(rèn)這些照片證據(jù)，從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。將砸壞汽車的碎瓷片交給車主去索賠，既有利于車主辨明事實(shí)真相，又體現(xiàn)了物業(yè)管理對(duì)當(dāng)事人的尊重，物業(yè)管理公司的這種處理方式，表明其證據(jù)意識(shí)非常強(qiáng)烈。

實(shí)務(wù)操作建議：

物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生意外，可能導(dǎo)致糾紛時(shí)，物業(yè)管理公司可從本案中借鑒以下兩點(diǎn)：
1、應(yīng)協(xié)助事主查明事件的真實(shí)過程。僅證明自己沒有責(zé)任是不夠的，也無法完全打消事主的疑慮。查清真相，幫助事主找到應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。
2、全面加強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。通過拍照、現(xiàn)場(chǎng)記錄、無利害關(guān)系目擊證人等方式固定證據(jù)，既有利于協(xié)助事主解決糾紛，又能分清自己應(yīng)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任、應(yīng)承擔(dān)多大的責(zé)任等問題。
3、根據(jù)目前較高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定，設(shè)施設(shè)備造成的損害賠償，設(shè)施設(shè)備的管理人和所有人依法負(fù)有舉證責(zé)任，因此證據(jù)的保全及舉證責(zé)任履行成為物業(yè)管理活動(dòng)中的主要環(huán)節(jié)。

核心法條：

《中華人民共和國民法通則》
百二十六條：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能證明自己沒有過錯(cuò)的除外。
《中華人民共和國民事訴訟法》
　　第六十四條：當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。

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