小業(yè)主與大業(yè)主投票權(quán)之爭
　　按套數(shù)決定表決權(quán)還是按面積決定表決權(quán)一直是爭論不止的話題
　　個(gè)案
　　緣起商住樓投票權(quán)計(jì)算
　　天河?xùn)|路上某知名商住樓，近期發(fā)生了一個(gè)奇怪的事：業(yè)委會(huì)換屆選舉在即，卻因小業(yè)主與大業(yè)主之間如何計(jì)算投票權(quán)發(fā)生爭執(zhí)，可謂是“公說公有理，婆說婆有理”，雙方相持大半年了，但至今仍沒有相關(guān)的指導(dǎo)文件或職能部門對(duì)該社區(qū)投票權(quán)事宜進(jìn)行引導(dǎo)或監(jiān)督。
　　住宅業(yè)主認(rèn)為，表決權(quán)應(yīng)按一戶一票計(jì)算；而該盤物管公司及開發(fā)商則堅(jiān)持應(yīng)按照建筑面積計(jì)算。據(jù)該業(yè)主委員會(huì)主任王女士介紹，從去年到現(xiàn)在，該事一直得不到解決，但所有問題就像繞圈一樣，較終都回到“表決權(quán)”的問題上，都在“是按套數(shù)決定表決權(quán)，還是按面積決定表決權(quán)”爭議上卡住了。但事情發(fā)展至此，該業(yè)委會(huì)仍找不到任何相關(guān)的指導(dǎo)文件，事情因此陷入困境。
　　表決權(quán)之爭
　　據(jù)了解，該社區(qū)為一棟商住樓，4層裙樓及2層地下車庫均為建設(shè)單位自有物業(yè)；其他140套為住宅物業(yè)，該社區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任王女士介紹，去年底，業(yè)委會(huì)根據(jù)管理服務(wù)提供的2004年1－9月份收支結(jié)算統(tǒng)計(jì)結(jié)論時(shí)提出：社區(qū)現(xiàn)時(shí)管理費(fèi)1.95元／平方米。月過高；該價(jià)格較政府公布的有電梯住宅一級(jí)服務(wù)內(nèi)容的指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)的1.7元上浮了14.7％；提出這是單方面違反了政府有關(guān)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在2004年10月31日的業(yè)主大會(huì)上，業(yè)主們要求將目前的管理費(fèi)降到1.5元／平方米。月的水平。
　　今年1月16日，該社區(qū)在業(yè)主大會(huì)上對(duì)招聘物業(yè)管理公司有關(guān)事宜進(jìn)行投票表決。據(jù)業(yè)委會(huì)3月10日公布的投票結(jié)果顯示：該小區(qū)共有住戶業(yè)主140戶，投贊成票的住戶為124戶，投反對(duì)票的有10戶，缺席和廢票、棄權(quán)的有6戶，因而贊成以邀請(qǐng)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司的住戶占總住戶的88.57％。
　　于是，業(yè)委會(huì)在社區(qū)中貼出招標(biāo)通知，限期有資質(zhì)的管理公司報(bào)名。截止到報(bào)名時(shí)間，社會(huì)上已有六家物業(yè)公司報(bào)名。按照法定程序，業(yè)委會(huì)向天河區(qū)房管局備案。
　　政府職能部門有說法
　　王女士向記者介紹稱，在向天河區(qū)房管局備案過程中，天河區(qū)相關(guān)部門以業(yè)主未過2／3為由，拒絕了該業(yè)委會(huì)的要求，不予備案；不予派出專家參與評(píng)標(biāo)工作。因此，評(píng)標(biāo)工作也相應(yīng)停滯下來，據(jù)介紹，目前六家物業(yè)管理公司提交的標(biāo)書還封存在該小區(qū)所在的街道辦事處中。
　　開發(fā)商持不同意見
　　記者從開發(fā)商提供的一份致業(yè)主的函件中看到（3月28日致函業(yè)委會(huì)）：開發(fā)商是該商住樓頭層至四層、地下負(fù)一、負(fù)二層的房屋權(quán)屬人，持有建筑面積1.29萬平方米的樓房產(chǎn)權(quán)，與整幢大樓的建筑面積3.12萬平方米相比，約占41％的份額。
　　開發(fā)商認(rèn)為，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，選聘和解聘物管企業(yè)，須經(jīng)物管區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過，而開發(fā)商作為“擁有41％份額的大業(yè)主”（超過投票權(quán)的1／3），不同意現(xiàn)在進(jìn)行公開的招標(biāo)，，待新一屆的業(yè)委會(huì)成立后另行召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定。
　　業(yè)委會(huì)換屆陷入困境
　　按照省的相關(guān)規(guī)定，“一戶一票”，現(xiàn)在社區(qū)中有140戶，投贊成票的達(dá)88.57％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“2／3”。王女士還向記者透露，其實(shí)本次物業(yè)管理公司的選聘本意并不在于要“炒掉”原來的物業(yè)管理公司，而是根據(jù)相關(guān)省、市文件，要與物業(yè)管理公司重新簽訂物管委托合同，并對(duì)管理費(fèi)進(jìn)行相應(yīng)合理的調(diào)整。但是事情卻從3月份時(shí)一直擱置下來了。
　　王女士介紹了近期情況：如果按照發(fā)展商和相關(guān)職能部門的算法，像這種商住樓的社區(qū)，建設(shè)方作為大業(yè)主，其在收取物業(yè)管理費(fèi)方面，卻以“自家”物業(yè)為由，盡量少收、不收；而到了投票權(quán)方面，卻以持有為由，如此算下來，持有小面積物業(yè)的單元小業(yè)主永遠(yuǎn)吃虧，物業(yè)管理費(fèi)多支付、表決權(quán)則少擁有。于是，該社區(qū)的業(yè)委會(huì)換屆選舉也同樣停滯下來了。
　　據(jù)王女士說，他們的實(shí)際情況今年4月28日已向省人大反映。目前該社區(qū)的相關(guān)工作無法展開，物業(yè)管理公司仍按照1.95元／平方米。月收費(fèi)。
　　■　有關(guān)文件規(guī)定
　　□國務(wù)院令第379號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》2003年9月1日起施行。第十條：業(yè)主在頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
　　□廣州市人民政府令第2號(hào)《廣州市物業(yè)管理辦法》2001年3月23日。第十二條：業(yè)主的投票權(quán)按每戶一票計(jì)算，物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權(quán)的計(jì)算份額，超出部分按四舍五入處理。
　　□廣州市國土資源和房屋管理局印發(fā)，《廣州市物業(yè)管理業(yè)主委員會(huì)規(guī)定》，穗國房字［2002］24號(hào)，2002年1月4日施行。第七條：業(yè)主投票權(quán)是根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的面積確定的對(duì)物業(yè)管理區(qū)域公共部分和公共事務(wù)進(jìn)行表決的權(quán)利。每戶一票，該票代表的投票權(quán)以物業(yè)建筑面積計(jì)算，每一平方米為投票權(quán)的計(jì)算份額，超出部分按四舍五入處理。
　　■　觀點(diǎn)
　　可尋求協(xié)商解決的辦法
　　廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書長謝凱：商住樓的投票權(quán)問題隨著市場成熟，其現(xiàn)象也越發(fā)凸顯出來。據(jù)謝凱透露，《廣州市業(yè)主大會(huì)工作指引》即將出臺(tái)，將有望給市場更多的指引。
　　據(jù)介紹，在運(yùn)作過程中，一般商場以100平方米為一個(gè)投票權(quán)；住宅一套單位為一票；物業(yè)管理還是應(yīng)該以絕大多數(shù)業(yè)主的利益為前提，這是大方向。該案例中商場約占23％、車庫約占17％，且全部為建設(shè)方物業(yè)，因此從建筑面積來看，建設(shè)方所占表決權(quán)大于住宅業(yè)主。
　　謝凱建議，該社區(qū)的本屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)再次召開業(yè)主大會(huì)，包括大業(yè)主，建設(shè)方、現(xiàn)物業(yè)管理公司，并邀請(qǐng)相關(guān)部門及行業(yè)協(xié)會(huì)到場；如大業(yè)主不到場的話，則視為放棄表決權(quán)利，在各方充分表達(dá)意見之后進(jìn)行協(xié)調(diào)。
　　■　困惑
　　從這個(gè)個(gè)案可看到一個(gè)問題，同一座“商住樓”中，既要按照“一戶一票”計(jì)算，又要按照商業(yè)面積“每一平方米的投票權(quán)來計(jì)算份額”，那么如果要做到真正公平的話，是否應(yīng)該成立兩個(gè)業(yè)主委員會(huì)？以行使不同的表決權(quán)。不然的話，如住宅面積占大多數(shù)的話，小業(yè)主說了算；如果是商業(yè)面積占多份額的大業(yè)主尤其是開發(fā)商與物業(yè)管理公司“父子兵”的關(guān)系，那么小業(yè)主只能永遠(yuǎn)“聽命”于大業(yè)主的“擺布”了。這是投票權(quán)“套數(shù)與面積”之爭后產(chǎn)生的個(gè)困惑。

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