[內(nèi)容提要]民法上的無權(quán)處分制度涉及了合同效力、不當(dāng)?shù)美⑶謾?quán)損害賠償、善意取得等諸多理論問題，加之無權(quán)處分行為在實踐中表現(xiàn)形式各異，使其所涉及的法律關(guān)系愈加變得撲朔迷離。本文從不法出租他人房屋的案例入手，對無權(quán)處分行為所產(chǎn)生法律關(guān)系的性質(zhì)、效力以及權(quán)利義務(wù)的確定，進行了有益的探索。

[關(guān)鍵詞]無權(quán)處分 侵權(quán) 不當(dāng)?shù)美?租賃


楊某等系一房屋的權(quán)利人，經(jīng)管該房物業(yè)的物業(yè)公司未經(jīng)授權(quán)，即以自己名義將房屋出租給第三人居住使用，至案件發(fā)生前已收取第三人租金共計 4030元，除向稅務(wù)機關(guān)交納了房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等計707.88元外，實際獲利3322.12元。楊某等以物業(yè)公司侵犯其合法權(quán)益為由，起訴法院要求物業(yè)公司賠償損失4030元，后又將訴由變更為返還不當(dāng)?shù)美?
一、不法出租他人房屋行為的法律性質(zhì)及后果
以上案件由非權(quán)利人不法出租他人房屋而引起，該不法出租行為屬于無權(quán)代理還是無權(quán)處分，其法律定性頗值討論。
按照民法通則以及合同法的規(guī)定，無權(quán)代理是指行為人在沒有取得本人授權(quán)、超越授權(quán)或授權(quán)失效之后仍以被代理人名義實施的民事行為；而無權(quán)處分則指非權(quán)利人、未經(jīng)權(quán)利人授權(quán)的行為人或處分權(quán)利受限制的權(quán)利人對權(quán)利標(biāo)的物進行的處分行為 ，該處分指法律上的處分。兩者的共同點主要是，行為人不具有實施相應(yīng)行為的合法主體地位；區(qū)別在于，兩種情況下行為人實施行為的性質(zhì)和范圍不完全相同、行為人實施行為時的名義不同以及善意第三人的判斷標(biāo)準(zhǔn)不同。
筆者認(rèn)為，對于本案中無權(quán)代理和無權(quán)處分的區(qū)分，可以簡單地從行為人實施行為時的外觀加以判斷：無權(quán)代理行為人以權(quán)利人代理人的名義實施行為，而無權(quán)處分行為人則以處分人本人名義作出行為。物業(yè)公司在對外簽訂租賃房屋合同時以“權(quán)利人”而非代理人的名義出現(xiàn)，其在未取得合法權(quán)利之前實施了處分房屋使用權(quán)的行為，應(yīng)屬無權(quán)處分。
對于無權(quán)處分的性質(zhì)，由于法律規(guī)定并不明確，在實踐中存在一定的爭議。結(jié)合本案來講，對于不法出租他人房屋產(chǎn)生的無權(quán)處分行為的性質(zhì)，有以下幾種理解：
（1）該行為屬于民事侵權(quán)。理由是：物業(yè)公司在明知房屋所有權(quán)歸屬的情況下，私自將他人房屋出租牟取不法利益，侵害了房屋所有人的財產(chǎn)權(quán)并致權(quán)利人受損。從法律構(gòu)成要件來看，物業(yè)公司的行為具備了侵權(quán)構(gòu)成的四項要件：物業(yè)公司出租他人房屋的行為違法；物業(yè)公司的主觀過錯明顯；房屋權(quán)利人存在損害事實；物業(yè)公司的行為與房屋權(quán)利人權(quán)益受損之間存在因果關(guān)系。
（2）該行為構(gòu)成不當(dāng)?shù)美＠碛墒牵何飿I(yè)公司占有租金沒有法律依據(jù)，且致權(quán)利人相應(yīng)損害，構(gòu)成法律上之不當(dāng)?shù)美Ｆ湔J(rèn)為不構(gòu)成侵權(quán)的理由是：侵權(quán)情況下?lián)p害事實是指受害人因侵權(quán)人的侵權(quán)行為造成經(jīng)濟利益上比原先有減少或比未受侵害之前更多的支出，本案情況由于房屋所有權(quán)人并不是必然會獲取房租，因此也就不存在比原先減少或更多支出的情形，即不存在被侵權(quán)的損失；從侵權(quán)法填補受害人損害的功能來看，由于損害無法證明，適用侵權(quán)行為法對房屋所有人權(quán)利的保護就無法實現(xiàn)。王澤鑒先生即持此觀點。
（3）不當(dāng)?shù)美颓謾?quán)競合。持此觀點者認(rèn)為，本案情形中不當(dāng)?shù)美颓謾?quán)造成權(quán)利人所謂利益受損的解釋規(guī)則應(yīng)當(dāng)是一致的，原因在于：租金對于權(quán)利人來說并非是既有利益。因此，這里的損害應(yīng)當(dāng)既包括積極利益的減少，也包括消極利益的增加，權(quán)利人在正常情況下可以預(yù)期得到的利益也應(yīng)包括在法律保護的利益范圍中。本案房屋權(quán)利人在權(quán)利正常行使?fàn)顟B(tài)下可得利益的損失即合法權(quán)益的損害。對于具體訴訟的操作來講,又分為兩種觀點：一是認(rèn)為當(dāng)事人在選擇一種權(quán)利請求后另一種權(quán)利請求方式自動消滅；種觀點則認(rèn)為在一種權(quán)利請求經(jīng)過訴訟程序但不能完全補足受害人損失時，該受害人可以選擇行使另一種權(quán)利請求進行訴訟。
一、二審法院在處理案件時對原告變侵權(quán)訴由為不當(dāng)?shù)美枰粤舜_認(rèn)，但對于是否存在競合未給予明確意見。筆者認(rèn)為，不法出租他人房屋情形下可能存在以下兩個方面的損失：一是房屋被占用及房屋占用過程中附屬財產(chǎn)設(shè)施的損失，二即本案爭議的租金的損失。就前者而言，這些損失屬于侵權(quán)構(gòu)成中的“損害”應(yīng)無異議，即，房屋占用人對權(quán)利人對房屋物權(quán)行使的妨礙及對房屋附屬財產(chǎn)的損壞造成了權(quán)利人的損失。就后者而言，侵權(quán)構(gòu)成中的“損害”需以實際損害為限系學(xué)界通說，且該立論亦為實務(wù)部門所廣泛接受，由于本案租金不屬房屋權(quán)利人的既有利益，因此，從客觀上講，物業(yè)公司占有租金并未造成權(quán)利人實際損害，不能構(gòu)成侵權(quán)；同時，民法通則以及相應(yīng)的司法解釋對于不當(dāng)?shù)美兴^的“不當(dāng)利益”及“他人損失”的范圍均未明確限定，但租金屬于法律上的“利益”應(yīng)無歧義，至于是否屬于“他人損失”，王澤鑒先生有精辟的論述，“出租房屋而所生利益，就權(quán)利歸屬內(nèi)容而言，應(yīng)歸物之所有人取得”。其認(rèn)為，此種情形下的租金應(yīng)認(rèn)定為房屋權(quán)利人的“損失”。該立論的出發(fā)點在于，不當(dāng)?shù)美贫鹊脑O(shè)立意圖主要就是排除非權(quán)利人沒有合法依據(jù)的獲益，而從公平合理的角度來講，該利益的返還對象應(yīng)當(dāng)是權(quán)利人。筆者贊同王先生的觀點。在法律無相反規(guī)定的情況下，在本案情形下將租金這一可得利益納入不當(dāng)?shù)美贫戎小八藫p失”的范圍屬于對法律的合理解釋，這樣的解釋有利于維持私法利益的平衡。
綜上，筆者認(rèn)為，不法出租他人房屋的行為同時違反了侵權(quán)和不當(dāng)?shù)美姆梢?guī)定，但侵權(quán)和不當(dāng)?shù)美葷m用的范圍并不重合。就本案爭議的物業(yè)公司占有租金而言，并不構(gòu)成對于房屋權(quán)利人的侵權(quán)，本案權(quán)利人以不當(dāng)?shù)美麨槠鹪V更加合適。如果他人仍不法占有房屋或房屋權(quán)利人發(fā)現(xiàn)在房屋出租過程中存在房屋或附屬財產(chǎn)的損壞，其可另以侵權(quán)提起訴訟。
本案中，訴訟以返還不當(dāng)?shù)美岢鲋鲝垼敲矗飿I(yè)公司4030元收入中哪些部分屬于應(yīng)當(dāng)返還的不當(dāng)?shù)美湟严蚨悇?wù)部門繳納的稅金以及物業(yè)公司因此租賃行為發(fā)生的經(jīng)營成本是否可以從收入中予以扣除。
根據(jù)較高法院關(guān)于《民法通則》若干問題的意見（修改稿）第150條規(guī)定，“返還的不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)包括原物和原物所生的孳息”。本案中，“原物”即被不法出租的房屋，“原物所生的孳息”即房屋出租的租金。根據(jù)以上規(guī)定，不法行為人在返還不當(dāng)?shù)美麜r不得扣除進行違法行為支出的費用成本。從法理上來講，如果允許違法人扣除違法成本，那就勢必達(dá)不到懲罰違法人、保護權(quán)利人利益的立法目的。因此，不當(dāng)?shù)美藨?yīng)將未扣除任何成本包括已向稅務(wù)部門繳納的稅金在內(nèi)的全部不法所得一并返還權(quán)利人，關(guān)于權(quán)利人獲取租金后如何繳納稅金以及稅務(wù)部門如何返還物業(yè)公司前筆已繳納稅款的問題，則屬于其他的法律關(guān)系，對本案的定性和不當(dāng)?shù)美颠€范圍的確定均無影響。本案一審法院以物業(yè)公司實際獲利3322.12元為限確定不當(dāng)?shù)美麛?shù)額存在理解上的偏差，二審法院改判不當(dāng)?shù)美麨槿康淖饨?030元是正確的。
二、因不法出租他人房屋所訂立合同的效力認(rèn)定及法律后果
前面討論了不法出租人和房屋權(quán)利人之間無權(quán)處分的性質(zhì)和法律后果，與此相關(guān)的另一個重要問題是：物業(yè)公司因不法出租行為而與承租人訂立的租賃合同的效力如何。筆者認(rèn)為，這個問題涉及了房屋權(quán)利人與承租人之間以及不法出租人與承租人之間兩個層面的關(guān)系。
實踐中，對我國合同法第51條規(guī)定較為統(tǒng)一的理解是，在無權(quán)處分行為訂立的合同成立后，如果無權(quán)處分人經(jīng)權(quán)利人事后授權(quán)追認(rèn)，則無權(quán)處分行為所訂立的合同直接在權(quán)利人與第三人之間發(fā)生法律效力; 如無權(quán)處分人事后取得相應(yīng)權(quán)利，則該合同在處分人和第三人間發(fā)生法律效力。由此可見，我國法律為無權(quán)處分行為訂立合同的生效設(shè)定了一定條件，在這些條件確定之前，無權(quán)處分形成的合同既非自始無效亦非可撤銷，而是屬于效力待定。對于既無權(quán)利人追認(rèn)又無權(quán)利轉(zhuǎn)移至處分人情形下無權(quán)處分所產(chǎn)生法律關(guān)系的效力，我國的相關(guān)法律沒有明確規(guī)定，實踐中存在諸多爭論。
對此，梁慧星先生認(rèn)為，合同法第51條確定了無權(quán)處分情況下合同生效的條件，如果條件沒有滿足，則合同無效 （以下稱“無效論”）。韓世遠(yuǎn)先生則認(rèn)為，合同法51條規(guī)定的是無權(quán)處分情形中處分行為生效的條件，不管條件是否成就，因無權(quán)處分訂立的合同在無權(quán)處分人與第三人之間確定有效 （以下稱“有效論”）。無效論的立論基礎(chǔ)在于，我國民事立法及理論中對物權(quán)變動未要求同時訂立債權(quán)合同和物權(quán)合同，根據(jù)我國合同法律規(guī)定和司法實踐，債權(quán)合同效力一般均涉及了物權(quán)的轉(zhuǎn)移，即物權(quán)轉(zhuǎn)移系履行債權(quán)合同的當(dāng)然義務(wù)，因此，處分人在訂立涉及物權(quán)變動的債權(quán)合同時應(yīng)當(dāng)具備處分權(quán)。有效論則認(rèn)為，債權(quán)合同的訂立并不直接產(chǎn)生物權(quán)變動的效果，物權(quán)變動必須以處分人有處分權(quán)為前提。該觀點以債權(quán)行為和物權(quán)行為的效力應(yīng)作區(qū)分為據(jù)，將無權(quán)處分訂立的合同區(qū)分為締約和履約兩個不同層面：在締約的層面上，無權(quán)處分訂立的合同對于締約雙方的無權(quán)處分人和第三人具有法律約束力，合同有效；在履約的層面上，合同約束訂立合同的無權(quán)處分人和第三人，而對權(quán)利人則不具有法律約束力。不管是締約還是履約，無權(quán)處分人和第三人之間訂立的合同對于權(quán)利人的財產(chǎn)不能產(chǎn)生強制執(zhí)行的效力。德國和瑞士等國的立法亦持有效論觀點。
筆者認(rèn)為，相比較兩種觀點而言，有效論更注意維護合同關(guān)系的穩(wěn)定，有利于保障權(quán)利人及處分行為相對第三人的利益平衡，也更加符合成熟市場經(jīng)濟體系下對公平、效率和安全價值的追求。但是，從我國合同法關(guān)于合同訂立及效力認(rèn)定的立法模式來看，合同法第51條顯然堅持合同訂立必須存在真實意思表示的立場，要求訂立合同的處分人對于所處分的財產(chǎn)具有處分權(quán)；同時，該條將無權(quán)處分人與第三人以及權(quán)利人與第三人之間的合同效力作了一體規(guī)定的措詞產(chǎn)生的結(jié)果是，除了具備該條規(guī)定的補救行為外，不管是在權(quán)利人與第三人之間，還是在無權(quán)處分人與第三人之間，合同均屬無效。
對于合同法第51條情形下合同效力的確定，合理解釋“他人財產(chǎn)”對司法實踐具有相當(dāng)重要的意義。筆者認(rèn)為，按照該條的文意，“他人財產(chǎn)”的認(rèn)定

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