青島市是我國較早建立土地儲備制度的城市。經過多年的實踐，初步實現了建設用地管理方式上的轉變，走上了土地資產經營的道路。

成果：

土地經營成果豐碩

青島市土地儲備制度自１９９９年建立以來，不斷加大征用、收回、收購土地的力度，并大力加強土地使用權招標拍賣工作。截至目前，全市通過招標拍賣掛牌出讓土地３００多宗，面積１０００多公頃，出讓總價款近７０億元人民幣，取得了可喜的成績。該市的具體做法為：

一是“成批收地、統一操作、逐步變現”，實現企業用地的“退二進三”。推進國有企業改革，加快企業用地的變現，特別是關閉企業、停產整頓企業及實行政府救助的困難企業，由市企業改革與組織結構調整專業小組確定名單后，統一進行規劃、立項，統一收地、納入儲備，統一評估、核算補償費用，統一簽訂收地協議、進行企業補償，較后根據規定以招標、拍賣或掛牌方式統一出讓。

二是堅持“五統一”，加快城市發展用地的開發和建設。政府對土地一級市場實行壟斷，強化對土地市場管理的集中統一專業，對城市建設用地實行“五統一”，即：統一規劃、統一征地（收地）、統一開發、統一出讓、統一管理。在集中統一管理土地的基礎上，按照“規劃先行、配套先行、環境先行”的原則，對城市建設發展用地提前進行規劃，并通過統一的前期開發建設，完善基礎設施配套，提升土地價值后，再按規定進行土地供應。

三是“統一調控、統一出讓、統一管理”，建立城鄉土地經營聯動機制獲得成功。從２００２年開始，青島市區和各郊區市（區）通過市區兩級機構的密切配合，聯合舉辦了城鄉儲備土地拍賣會，獲得良好的效果，這種形式有力地推動了全市土地統一運作、統一調控的“大儲備”機制形成。

城鄉土地聯合拍賣，有利于形成統一的土地市場，擴大了土地拍賣的宣傳力度，提升了土地資產價值。

問題：

土地供求矛盾突出

盡管青島土地資產經營取得了令人矚目的成績，但在土地資產經營剛從計劃經濟向市場經濟過渡中，仍然有不少矛盾亟待解決。

近年來青島房地產市場高速發展，而土地供應力度卻相對不足，從而導致土地供求矛盾的不斷加大，進而導致了土地價格的高漲。２００３年８月２８日拍賣的四宗市區土地，平均增值率達２２２％，四方區土地樓面地價平均達到２０００元／平方米左右。

土地供求失衡，特別是普通商品住宅用地的供求失衡，必將導致房地產價格的上漲，影響房地產市場的持續健康發展。今年以來，市內四區大量擬儲備“招拍掛”的增量土地被劃為經濟適用住房建設用地，如李滄區李村河南１３００畝土地、下王埠２００畝土地、十梅庵３００畝土地，在儲備前期工作將完成的時候，都被規劃定為經濟適用房用地，無法作為商品房用地供應。經濟適用住房用地以劃撥方式供應，不產生土地收益，影響了土地收益。

而協議出讓土地的比重依然過大，收益偏低。去年１～８月份，協議出讓土地面積３１７８公頃 占出讓總面積的８９．７２％ 純收益７８７７２．７２萬元，占出讓總收益的３３．４８％；招拍掛出讓面積３６４公頃，占出讓總面積的１０．２８％，純收益１４４９８７．６４萬元，占出讓總收益的６６．５２％。

方向：

突破土地經營瓶頸

這兩年青島根據土地市場新的變化和國家產業政策，努力在變中求發展，以取得土地資產經營的新突破，他們的主要做法是一是建立“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的新型土地管理體制。通過這一體制，政府切實將土地管理和土地市場的控制權掌握在手中，實現政府宏觀調控與市場配置相結合的土地資源配置方式，推進土地集約利用，實現城市結構和土地資源優化配置，真正發揮房地產市場宏觀調控的作用。

實現“三個一”的管理體制，必須做到一個局管地，依法行政，統一管理；一支筆批地，科學決策，統一指令；一個口供地，政務公開，統一運作。

二是推進“規劃超前、計劃超前、資金超前、開發超前”的土地經營機制。通過規劃的先導作用，將控制性詳細規劃的編制覆蓋到全市城市總體規劃范圍，并對特定區域做好修建性詳細規劃，使土地儲備和供應做到依據規劃，用好規劃，落實規劃。對“退二進三”的企業存量土地，一次性納入儲備計劃，儲備分批次收回或收購。對納入儲備的土地，堅持配套先行，通過基礎設施配套開發，將土地進行熟化，提高升值率，實現土地收益化。

三是理順“規劃儲備、計劃儲備、實物儲備”三個層次 。改變現在土地儲備運作中“即收即賣”的狀況，通過“規劃儲備”、“計劃儲備”、“實物儲備”的三個層次，提升土地儲備價值，實現土地儲備戰略調整。

規劃儲備。根據城市社會經濟發展目標和城市總體規劃要求，把城市發展規劃用地全部納入“規劃儲備”范圍，規劃主管部門對“規劃”儲備范圍內的土地，提前進行控制性詳細規劃的編制。

計劃儲備。根據國民經濟和社會發展“五年計劃”和城市發展近期目標，對“規劃儲備”范圍內的土地，制定土地儲備發展計劃，納入土地“計劃儲備”范圍，土地儲備機構可以根據土地儲備發展計劃提前預征用或預收回（收購）。

實物儲備。土地儲備機構應根據土地儲備發展計劃，制定土地儲備年度計劃，并根據年度計劃，通過征用、收回、收購或置換，進行土地儲備實質性運作。

四是加強國有土地使用權出讓的招標拍賣工作，形成土地使用權招標拍賣的制度化和程序化。大力推行國有土地使用權招標、拍賣，嚴格執行《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的通知》（國土資源部令第１１號），《山東省國有土地使用權招標拍賣辦法》，除涉及國家安全和保密要求外，要事先向社會公開城市建設用地供應計劃，明確供地位置、面積、用途等，商業、金融、旅游、娛樂、經營性房地產開發用地，以及同一地塊有兩個以上意向用地者的，原則上都必須以招標、拍賣方式提供。

土地使用權招標拍賣制度要形成制度化、程序化，市區土地行政管理部門聯合舉辦公開出讓活動，應爭取每兩個月至少舉行一次土地招標拍賣會。

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