短短一年間，南京樓市被相繼崛起的兩股力量攪得風生水起：一股是“民間驗房師”群體，他們受購房者聘請檢驗房屋質量問題，為業主維權；另一股是市民自發成立的“我愛南京自建房俱樂部”，將幾十個樓盤的“民間版”房價成本清單公之于眾。

這兩股力量的影響力迅速擴大，甚至波及北京、上海、重慶等地。人們關注著這類“維權中介”對中國房地產業的健康成長能否起到刺激效用。

民間驗房師：“幾乎每棟房子都有些質量問題”

準備花百萬元購購的一套新居，建筑面積是否如圖紙所標的一致？墻面是否有空鼓？混凝土強度如何？精 用材是否合格？……有關房屋質量的一切，都是南京“民間驗房師”的驗房內容。

丁渤，南京市天創建設公司副總工程師，是“民間驗房師”這一行當的先行者。“前幾年，南京市住房市場化改革后，有親戚朋友購房時讓我幫著驗房，結果發現幾乎每棟房子都有質量問題。后來找我驗房的朋友越來越多，忙不過來，于是在2005年底成立了一個專業驗房工作室，并且在工商行政管理部門注了冊。”

幾年來，丁渤和他的團隊共接受購房者委托驗房4000多套，涉及新上市的所有樓盤。由于中國還沒有“驗房師”這方面的資質證，因此目前他們大都被稱之為“民間驗房師”。

記者在調查中了解到，目前從事“民間驗房”的人士大多是房地產、建筑業的工程師，熟悉房屋建筑的結構、特點，以及建筑交付使用必須達到的相關標準，有關房屋質量的問題，難逃他們的“火眼金睛”。

丁渤說：“剛開始驗房時，開發商對這種做法很抵觸，還會派幾個人跟著一道去驗房，想方設法找茬。但驗過幾次后，開發商發現我們找到的問題都有專業法規為依據。比如有的房子中軸線偏移，導致面積減少；有的房子在打地基的過程中有惡意偷工減料行為，嚴重的甚至出現傾斜，他們就理屈了。”

既要約束開發商，又要防止業主過度維權，丁渤嘗試召開由雙方參加的協調會來解決矛盾。“這種方式已經成功操作了幾次。南京市的四季陽光等幾個樓盤的業主因此拿到了相當數額的賠償。”許多開發商現在很重視“民間驗房師”的意見，樓盤交付前加大了自查力度。北京、上海、蘇州、無錫甚至寧夏都有人來咨詢，有的想做質量咨詢、有的想辦同樣的公司。

對于“民間驗房師”現象，南京“紫鑫·中華廣場”銷售總監黃真敏有不同看法。他說，商品房在交付前，要經過質量監理、消防、人防、水電、電梯等10多道強制質量控制，較后還有關鍵的“竣工質量備案”。很多環節是由政府部門把關，其嚴格程度超過了一般的商品。“民間驗房師”檢驗出的問題都是一些瑕疵，不是本質性的問題。老百姓之所以找他們，是因為不了解商品房的質量保障體系，其實沒有必要。

房價成本“民間版”：老百姓也能自己算出房子成本

幾乎與“民間驗房師”同時出現的“我愛南京自建房俱樂部”，近兩個月來連續在網站上公布民間版“房價成本清單”，引起了不小的震動。其中一份清單列出了南京河西20個樓盤的成本，以及城中8家樓盤的成本信息。

俱樂部發言人邵角告訴記者：“近兩年，南京的房價上漲迅猛，漲幅排在全國前五位，而居民收入卻只排在20多位。俱樂部成立之初，是從自身利益出發，想以合作社的方式集資建房。許多會員是房地產業內人士，可在購房時也常常上當受騙。去年媒體不斷要求公布‘房價成本清單'，我們就考慮將俱樂部的性質由自利性轉向公益性，決定利用本身的300多人，通過各種渠道收集房價成本信息公之于眾，告訴老百姓一個計算房價的方法。”

據介紹，民間版本的土地成本，是從南京市國土局網站上查到的，建設成本來自中國招商網，經營成本和規費在業內有大致的標準。2006年1月中旬，俱樂部再次公布南京部分樓盤的成本。這次是用總投資除以總建筑面積，得出單位面積的成本，使用的數據都來自開發商的廣告。

在2005年福州等地“官方版”房價成本清單發布遇阻之后，“民間版”房價成本清單的出爐，無異于給南京樓市扔下一顆“重磅炸彈”。遠在上海、北京的開發商都打來電話與他們探討此事，南京也有開發商在報紙上公布自己的成本清單。“我們計算出來的這些樓盤價格比市場價格至少低1000元。可能有誤差，但不超過10%。”邵角對記者說：“兩種房價成本計算方式都得到了不少業內權威人士的肯定。”

而南京多家樓盤開發公司負責人在接受記者采訪時卻表示，“民間版”房價成本清單并不全面。南京力聯集團一位經理說，“民間版”房價成本清單的計算方式太過簡單，其中遺漏了開發商的科技投入、精裝修投入等，開發商的營銷、辦公等運營費用也是他們無法統計到的。“民間版”房價成本清單只是一個樓盤成本的主體部分，尤其是對一些高端樓盤的成本統計過低。

樓市監管職責該誰來負？

南京樓市維權新變化，引起了政府部門和不少業內專家的關注。

北京師范大學博士生導師董藩教授說：“民間驗房師”的崛起，其實是購房者與開發商博弈中的一種“被動維權”。我們知道，商品房的生產過程較復雜，雖然開發商會出具《建設工程竣工驗收備案表》，但普通購房者很難一下子鑒別質量優劣。有時政府部門提供的信息又有限。有需求就有市場，從某種程度上說，在政府部門監管不到位的情況下，“民間驗房師”也是一種制約開發商保證房屋質量的特殊力量，較好由政府出面，培育有資質的民間驗房中介機構，滿足購房者的驗房需要。

在今年1月召開的全省物價工作會議上，江蘇省物價局局長趙耿毅強調，全省將進一步加強商品房價格監管，制定和完善普通商品房價格管理辦法，特別是強化百姓的“知情權”，探索商品房成本監測發布方式，強化商品住宅社會成本的監審，增加商品房價格透明度，使百姓不但可以查到商品房的銷售價，還將了解其大致成本。

記者近日從物價部門獲悉，鹽城市物價局今年已開展了市區商品房成本監審試點工作，選擇40個小區樓盤進行監審。4月份，該市將公布出“詳細、透明，百姓都能看得懂”的商品住宅成本，之后還將每月、甚至每星期對房價成本進行動態發布，探索建立社會輿論監督、消費者參與、企業自律的商品住宅價格約束機制。

“從價格法的角度來說，房地產屬于關系國計民生的重要敏感類消費品，對這類消費品的價格進行有效監管是物價局的職責。”江蘇省物價局檢查分局局長甘家林對記者說，物價部門雖然作出了努力，但沒有真正發揮作用，房價仍然在多方利益群體的抬舉下不斷上漲。“民間版”房價成本清單實際上填補了政府監管缺位，對物價部門的工作是一個有力的推動。

南京市法制辦行政復議處處長張力軍認為，從產品質量法的角度來說，面向消費者的商品房，肯定要納入質量監管，關鍵是由誰管、怎么管？住房體制改革前，房屋質量由建工局負責監管，但一直存在建多管少的問題。改革后，建工局職能全部劃給了建委，成為事業單位。房地產質量監管的職能被推向了市場。

專家指出，監管缺位在我國市場發育過程中顯得尤為突出。從國外的情況看，市場經濟比較成熟的國家進行產品監管主要靠市場化機制，但我國尚處于轉型期，將監管職能市場化，還為時過早。

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