■核心新聞

元旦前法院將有兩次開庭

本報報道的上海大華水岸藍橋83戶集體“暫停還貸，要求開發商退房”的購房人“賠錢也要退房事件”又有了新進展。昨天下午，他們的代理律師上海市躍平律師事務所主任律師杜躍平告訴記者，截至昨天，已經有63位購房人向上海市寶山區人民法院提起了民事訴訟，上海市寶山區人民法院已經受理。

因房價的變動，位于上海中環西北部的市郊結合部的樓盤大華水岸藍橋83個集體提出退房的業主多是在該樓盤12000元/平方米至14200元/平方米的高價位銷售期間購進的，而目前水岸藍橋跌到了八九千元/平方米。按照當初購房時簽訂的補充條款，83位業主向開發商提出退房，并承擔3%的違約賠償金及其他費用。

83位集體退房人之一黃小蕾告訴記者，昨天已經接到法院的通知到法院核實了身份。“法院的工作人員考慮到我們標的物比較大，訴訟費用會比較高，建議我們慎重。我很堅定地告訴他，我們希望通過法院盡快退房。現在退房，付出違約賠償金和訴訟費用也比不退房合算。”

在前天接受記者采訪的周先生再三向記者強調：“我們已經根據購房合同補充條款第三條的規定———若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應承擔賠償責任，賠償金額為總房價款的3%，并承擔由此產生的一切相關費用———兩次書面向開發商發出解除合同的通知，走上法庭也是為了盡快退房。”

據杜躍平律師透露，年前大華水岸藍橋業主退房訴訟案將有兩次開庭，分別是12月21日和12月29日。而隨著上海房價的變化，不再考慮較高的訴訟費用，這兩天和他聯系，請他代理向法院提出民事訴訟的業主正在增加。

■訪談

問題關鍵是3%“止虧點”

昨天傍晚，記者在時間采訪了和上述幾位業主一起去過法院的律師杜躍平。在談到目前上海涌動的退房風潮以及他所代理的大華水岸藍橋63戶業主退房民事訴訟案的時候，杜躍平認為，樓市變動，業主退房應該按照法律以及當初購房時簽訂的合同條款解除購房合同。目前他所代理的大華水岸藍橋63戶業主訴訟案是有理有據地“解除購房合約”，有別于上海其他樓盤出現的因為房價的變動導致購房人沒有任何根據地要求退房或賠償。

杜躍平認為，根據上海市的房屋預售合同，購房人只有在以下5種條件下可以單方提出解除合同：一是暫測面積和實測面積不一致；二是開發商在沒有征得小區業主的同意下擅自變更房屋建筑設計；三是開發商不按時取得新建商品房房地產權證；四是開發商沒有在約定的時間內交付房屋；五是所購房屋主體結構不合格。

“如果購房合同沒有補充約定，購房人只有在上述5種情況下可以單方解除合同，即退房。而根據大華水岸藍橋的這63戶的購房合同，他們除了有上述5種解除合同的權利外，合同追加的補充條款又賦予了他們一條單方解除合同的權利，即業主屢次提到的補充條款第三條：若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應承擔賠償責任，賠償金額為總房價款的3%，并承擔由此產生的一切相關費用。”也正是如此，杜律師對勝訴抱有很大信心。

杜律師認為，開發商當初提供的這條合同約定，讓很多購房人把“止虧點”定在3%，即購了后，即便單方提出退房，虧掉的也只是購房款3%的違約金；而現在房價的下跌已經遠遠超過3%，開發商如果不退房，他們虧掉的就不只是3%，這是問題的所在。

■連鎖反應

大開發商低調參加住交會

在退房事件面前，上海的開發商一直保持沉默。從12月12日到昨天，四天的采訪中，從寶山區到普陀區，從浦東到浦西，記者走訪了上海樓市大大小小60多家樓盤。不管是有沒有退房事件發生，沒有一家開發商肯接受記者的采訪。退房的開發商對記者的態度多是推托有事不接受采訪，幾家勉強和記者見面的開發商一再表示“只是私下聊聊，不能透露我們公司名稱”。

而從12月16日在上海一年一度舉辦的中國住交會上，也能看出現階段上海開發商的低調。被中國房地產業內譽為一年一度的中國房地產節的中國住交會，會集了北京、天津、南京甚至蘭州等省市如星河灣、浙江綠城等全國知名開發商，緣何不見“地主方”上海的知名品牌的開發商？記者電話聯系了上海綠地、農工商等十幾家在上海房地產企業排名靠前的開發商。得到的答案多種多樣，有的說是因為“剛參加過月初的上海房交會”，有的說是因為較近沒有新項目推出，有的說是因為年底事情多顧不上參加……但一位不愿意透露姓名的上海開發商相關負責人給記者透了底：“購房人退房的事情不是兩天，年中就已經越來越厲害，我們考慮到購房人有可能會借著房展會采取一些集體行動，所以就沒有考慮參加房展會，盡量低調。”這位負責人說，事實上，月初很多參加房交會的開發商如大華集團等驗證了他們的顧慮，很多購房人集體打著條幅去展會要求退房。

■權威聲音

希望雙方妥善協商處理

毫無疑問，昔日曾經房價快速上漲的上海，如今不僅房價出現下降，由此引發的退房風潮自然成了社會各界關注的熱點。

12月14日，在上海針對媒體不定期召開的新聞發布會上，退房熱點問題自然被提到了。上海市政府新聞發言人焦揚是這樣回答記者提問的：“退房屬于商品房銷售糾紛，我們希望交易雙方按照合法、合理的原則，妥善協商處理。協商不成的可以通過司法途徑解決。當前我們還是應當按照國家穩定房市、穩定房價的宏觀調控要求，進一步規范市場秩序和交易行為，促進房地產業持續健康穩定發展。”

12月15日，記者又對上海市房協發起《上海市房地產行業法律風險實證研究報告》調研是否針對退房事件進行了核實。上海市房地產協會綜合辦公室的黃先生告訴記者：“這是我們行業協會針對現實問題做的一個課題，是給企業做服務的，具體內容目前還不能對外公開。”而據了解，承擔這個課題調研的是一個律師事務所，是在退房事件還沒有風起的時候就開展的針對整個房地產法律風險而進行調研的一個課題。

■七嘴八舌

房價下跌該誰購單

記者就上海樓市出現的退房事件采訪了上海、北京的律師以及多位業內人士。有意思的是，接受采訪的無論是律師還是業內人士，都不約而同地表示不愿意透露姓名。

律師觀點：退房也要根據法律和合同約定，而不能因為房價的變動，購房購虧了而要求退房。像水岸藍橋，因為購房合同的補充條款已經很明確約定，購房人可以因為自己的自身原因提出退房，開發商就應該按合同辦事。而其他的沒有約定“降價了就可以退房”或不符合合同約定的退房條件的，購房人也應該遵守合同，尊重契約“愿賭服輸”。但上海目前的退房問題已經不是一般意義上的經濟問題，因此，雖然從法律上看，水岸藍橋63位業主應該能勝訴，但不排除其他的情況出現，如有關方面出面協調，較后以庭外調解結束。

業內人士：香港一房地產顧問公司負責人認為，香港1997年金融危機的時候，房價下跌幅度70%，遠遠大于目前上海房價下跌20%左右的幅度，甚至出現了“負資產”，但香港購房人和開發商都尊重契約，沒有出現因房價下降而集體退房的事情，即便是退房，也是按照購房合同辦事。上海的購房人和開發商都應該學習香港。當初市場紅火的時候就應該考慮到政策變化、市場變化帶來的風險。

知名開發商：上海目前發生的情況對全國正在快速發展的房地產市場而言是一記警鐘。中國的房地產市場要成熟，購房人、開發商、政府部門在內的各方主體都會付出一定的代價，“只有一部分人‘受傷’，才會提醒警示后來人”。面對上海樓市出現的現狀，解決問題是一個方面，更重要的是購房人、開發商、政府部門都應該從這場變化中吸取教訓，完善游戲規則。

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