看空派

巨頭出局之日全面見底之時

盡管2009年一開年，1月份成交數據甚為可喜，但樓市真正全面見底卻尚未到來。

目前之樓市下滑，仍過于和風細雨，樓市的全面見底必將經一番水深火熱的洗禮后方能到來---必然有一大批中小開發商倒下，甚至必須在幾個大巨頭倒閉重組后，樓市的新一輪上行發展才能由此生發。

回顧廣州樓市發展20多年的歷程，在江湖交椅上坐穩20強的地產開發商，只有為數不多的幾個是從較早的樓市動蕩中走來的。如今，街頭上仍有一棟棟的爛尾樓，在20年的風吹雨打中老去。它們的滄桑將那曾經的生死搏擊化作了平靜的"墓志銘"。殘酷的商業規則必然如此。

而在目前的樓市調整期中，當下顯然正處于較殘酷的生死關頭之中。2008年，廣州有309間房地產中介服務機構及375間分支機構退出市場舞臺。據不完全統計，小開發商已有過半轉手或者倒閉。這一年多的暴風雨，讓一大批不諳商業生存法則的角色被淘汰。2009年，更深度的調整即將到來。這一年中，必然會有某些房地產巨頭也將出局。當品牌開發商也重組倒閉，巨頭神話也宣告結束的時候，樓市的全面見底才將真正來臨。

商業世界里不會粉飾太平，它的考驗對所有人都是平等的。神話與奇跡將在經歷過暴風雨洗禮后的成功者嘴里道出，而當初，它的殘酷，只有當事人知道。

去年，"下金蛋"的中華廣場轉手；接二連三不利于大集團的退地傳聞……這些或僅為暴風雨之前夕。2009年，是否將有更刺激的消息傳出？我們拭目以待。

中間派

觸底兩大節點---今年5月？明年初？

樓市的底就如女人的心一樣難測。如果誰真的能準確預計到底在哪里、何時會見底，估計他(她)也會像美女甚至巴菲特一樣，有人排隊等著約吃飯，且心甘情愿地購單。

正如美女多難追也有人追、巴菲特多難約也有人要約一樣，樓市的底難測也得要測。特別是那些手頭上有點錢、正準備購房的人，自己要看看樓市何時觸底，還要看看別人預測何時觸底。如果真能抄底成功，省下來的錢動輒幾萬元，甚至十來20萬元，那等于中了一次大彩票！在股票仍縮水大半、年終獎大幅縮水甚至渺無影蹤、工資增長無望的時候，能省十來20萬元，何妨花時間來自己猜猜何時觸底，又何妨聽聽我的觸底意見？

在賣方市場，判斷何時觸底，供求關系是重要的因素，甚至于地價、建安成本這些也是考慮的因素之一。但進入到購方市場之后，這些再也不是重要的因素了，重要的是購家的信心。購家信心從何而來？經濟環境！對國內及全球經濟環境的預判，基于經濟環境下的收入、房價變化的預判。只有國內甚至全球經濟環境的基本面好轉，市民對未來經濟環境的預判從悲觀轉向謹慎樂觀甚至樂觀，對未來收入、房價持上升觀點占市場主流時，樓市才會觸底。反之，則會繼續走向下滑的深淵。

基于這一核心觀點，可以預測，如果廣州樓市能夠階段性觸底，那么節點只會有兩個：一個在今年5月，另一個在明年初。

無論哪一個節點，主要還是和金融海嘯有關(廣州甚至珠三角以外向型經濟為主，全球經濟對其影響甚于國內經濟，廣州以及珠三角城市從拉動內需中獲益不大)。早在去年底，《貨幣戰爭》作者宋鴻兵就預測"2009年夏天，波金融海嘯將爆發，且強度是波的三倍"。面對歐美大型銀行近期股價暴跌，香港金融管理局總裁任志剛也在日前舉行的外匯基金業績發布會上警告說，波金融海嘯正在形成，由于新興市場的"底子"已較波金融海嘯時變弱，波海嘯的傳染性，會較波金融海嘯還要厲害。無論金融海嘯會否再來波，在今年5月都能見多少蹤影，屆時如果金融海嘯沒有蔓延至珠三角或者沖擊甚小，那么購家的信心會有所恢復，在銀行貸款放松的情況下，開發商也能緩過勁來，樓市將在僵持中緩慢上升，局部的、階段性的底將會形成。

如果情況如宋鴻兵或者任志剛所言，那么樓市必將繼續下泄，房價可能不止是"保9"或"保8"的問題，而是"7"能否保?。荒壳八奈迨f平方米的月均成交量，也有可能還要萎縮。等金融海嘯正面襲擊過去，廣州為亞運會、拉動內需的投資發生功效，形成和金融海嘯有一定抗衡能力時，必定要到2010年初。

所以，現在購房，除了要關注廣州樓市本身，也應該放眼"量量"歐美日以及全球的經濟市場，站在更高的角度、更高層次上考量廣州樓市，才能得出更準確的樓市底！

全國人民都不怎么購房時，就是底

上周五，滬指輕松站上2300點。即使在公認的股市熊市中，這兩周時間，只要是手里還持有股票的，心情都不錯。難過的有兩類人：一類是去年跌到1800點時割肉出局者；一類是早已離場休息、在去年底像大多數人一樣不相信行情已經啟動、在觀望中按兵不動者。事實上，在去年11月，當所有人都談股色變，所有人都不愿看報價表，絕大多數人都失去信心，人人都稱退場休息的時候，采取"進取"策略，只要購進任何一只不是垃圾公司的股票，現在都有50%-100%的回報，上漲一倍以上的個股比比皆是。"人進我退，人退我進"的原理，再一次得到應驗。

購房是同樣的道理。當大部分人都準備"退"、不想購房的時候，人們并不知道，不知不覺中，樓市的"底"就已經悄然到來了。房地產專家指出，購房，看大多數人的行動，也是判斷底部的方式之一。潘石屹有一句名言：永遠不做大多數。這也適宜于賣房或購房。

《中國房地產報》執行總經理肖勇談自己的經歷，"我是從2003年開始，深圳樓市一片低迷、沒人愿意購的時候在深圳購房，同樣也在2005年開始在北京購房，2007年到2008年，把大部分房子賣掉了，除了自住的以外。順便說一句，我的股票在2007年也出掉了，沒有再進。"他說， 2003年在深圳購房的時候，號召同事朋友們一起購，且幫著找人給他們打折，但響應者不多。有幾個跟著購的，都賺大了。也就是說，如果全國人民都購，我就賣；如果全國人民都不購，我就去購。

現在的情形就好像是"全國人民都不怎么購"，該怎么辦？不遠處的深圳，一個例子可以說明問題。2002年，深圳紅樹灣和香蜜湖一帶出現了大批豪宅，多家媒體幾乎所有的專業人士都在叫"豪宅堵車"、"狼來了"，只有個別房地產專業人士判斷深圳豪宅會大漲，主要原因是中國財富的大崛起。后來的事實是，深圳的豪宅漲得較快，較高。

因此，對于判斷樓價之"底"的問題，在房地產市場有所斬獲的經驗豐富人士指出，對一些價格調整比較充分的樓盤，可以考慮出手了。不要自信你能抄到"底"，如同不要自信你一定能逃頂一樣。更常見的情況是，大多數人既抄不到底，也逃不了頂。多數人都認同的機會未必是好機會，多數人不看好的也未必就不好。

回到股市的話題，可以再重復一次"人進我退，人退我進"的觀點：為什么要在6000點購進，而在2000點以下觀望呢？

看多派

老城樓價已見底

先說明兩個問題：一，是不是樓價的谷底，得有個長時間的連續數據作為依據，經過對比才可見這個數據是否是特定時間段的較低點，而我們都不是神，無法預測真正底部的那個點在哪里，因此，"底部范圍"是比較科學的說法。在這個范圍內的樓價，可謂已經逼近底部。二，這里說的老城區，是說越秀、老荔灣這兩個傳統城區。

筆者認為，目前老城區的樓價已經在底部范圍，下降空間相當有限，至于說反彈，在經濟沒有很好的振作態勢下，也難有輕松的反彈---今年，老城區樓價在底部區域停穩的可能性較大。

查閱房管局2008年全年的交易登記記錄可見，從去年1月至今年1月共13個月份里，只有3個例外的典型：去年2月、3月荔灣區成交均價分別為9509元/平方米和8510元/平方米，去年8月越秀區的成交均價為7188元/平方米，業內專家分析過，這是由于特殊盤源大宗成交導致。除此外的所有月份，越秀和荔灣兩區的成交均價均在1萬元/平方米以上，前者較高為去年9月的15810元/平方米，后者較高也是去年9月的13429元/平方米。

2008年樓市的困難形勢眾所周知，在此等不景氣的環境下，老城區五位數的均價卻能保持得相對平穩，且成交量也并沒有出現大幅震蕩，月均成交維持在2.5萬平方米左右，都可說明這些價位在市場上獲得了較好的支撐。

再看2008年新盤發售時的狀況。自2007年12月，萬科金色康苑以1.38萬元/平方米售價、1.4萬元/平方米的均價發售贏得滿堂紅以來，去年年中，中山七、西關等板塊的樓盤如富邦名寓、和黃逸翠灣、富力廣場"皇座"、雅居樂荔尚國際、美荔心筑等開盤價均在1.4萬-1.7萬元/平方米之間波動，銷售得不錯；至去年9月后，由于尾貨、節日促銷等原因，這些樓盤的價格便主要集中在1.2萬-1.5萬元/平方米的幅度，一直保持至今。其中，還不乏像方圓江灣水戀、保利中環廣場等"日光盤"再現，在陽光家緣的簽約前中，終于有了老城區樓盤的名字。

成交量的穩定，便是均價穩定的基礎。老城區的資本，就在于其完善的生活教育資源、以稀為貴的土地以及不斷擴容的**、新規劃等市政價值，西關地區近萬元/平方米的拆遷補償款，便是老城土地價值的寫照之一。2009年中介統計中，老城區雖然有十幾二十個新盤陸續面市，但總供應預計只有15%即6000套左右，對市場難以形成沖擊，故言，樓價維穩可能性極大。

這個底部范圍，當然會包括有重大節假日的促銷，比如較快的"五一"假期，老城樓盤的促銷價大有可能為1.1萬元/平方米左右。有經驗的購家會說，我們不指望抄底，只希望能以靠近底部的價格購到樓，就不錯了。

一家之言

韓世同：樓價砍半才算見底

房地產專家韓世同認為，今年廣州樓市仍在下行，目前可以說是進入了下行通道中的穩定發展階段，如果經濟危機持續的話，樓價完全可能"攔腰"砍一半，也就是說到5000多元/平方米左右才算見底。

韓世同認為，歷史經驗表明，樓價見底是一個很漫長的過程。從上一輪來看，1998年是較高峰，直到2003年才見較低點，一路下滑，持續5年的時間。這一輪調整從2007年底至今，也才一年多一點的時間，調整時間還不夠。如果這一次的經濟危機惡化，樓價應該是要"攔腰"砍一半的。2007年較高價是11574元/平方米，如果歷史重演，跌一半就只有5600元/平方米的水平。鄰近的香港市場已經證明，從1993年到2003年，樓價砍一半完全是可能的，而中國的股市調整了70%都不敢言底。從2003年

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