在經歷了次的受騙后，李銘決定還是來一次住宅現房的購置。這樣一來，保險系數會較之“規劃”的期房更高一些。

多處留意之后，李銘看中了一套位于**站附近的樓盤。無論從小區環境、樓盤品質還是配套條件來看，實地考察的結果讓他非常滿意。按照他的小九九，等到**站一建好，該盤價格肯定飆升。

但問題是，李銘從售樓處得知，該房尚未獲得預售許可證，按照規定不能出售。售樓小姐可能看出了他的急迫心情，告訴他可以先簽好訂購協議，并交納人民幣10萬元的定金。“先把房子訂下來再說，免得到正式開盤了購不到房源。”她慫恿說。

李銘考慮再三，覺得現房應該不會有太大問題，便簽下了訂購協議。協議中約定了李銘所訂物業的部位和單價。同時李銘還根據約定當場交納了定金。此后，隨著**站的完工，該地區的房價如同坐了電梯一樣直線上升，李銘看在眼里、樂在心頭。但就在樓盤即將取得預售許可證之前，李銘卻收到了開發商的一份通知，告知其訂購協議的內容違反了關于預售的法律規定，因此當屬無效。

李銘頓時傻了眼，雖然10萬元定金被退回，但上百萬元的投資收益卻打了水漂。

律師點評：

開發商為了降低風險，往往在物業正式開盤之前，便通過簽訂訂購協議的方式銷售房屋。有一小部分開發商往往出于利益考慮，在房價上漲較多時，會提出此類訂購協議無效。

對于此類協議，應根據協議的內容具體分析其是否有效。

如果該協議本身的內容完全符合預售合同的形式要件，根據《較高法院關于商品購賣合同的司法解釋》應當認定為預售合同，那么該協議就是違反了房地產法關于預售的規定，當屬無效。

在大多數情況下，該種協議本身并不是預售合同，只是屬于附條件的約定，本身當屬有效。在這樣的情況下，如果開發商取得預售許可證之后拒絕同小業主簽訂預售合同，小業主可以選擇起訴要求開發商與其簽訂預售合同，也可以選擇起訴開發商承擔締約過失責任，賠償等同于房屋升值部分的損失。

特別需要注意的是，如果小業主選擇要求開發商簽訂預售合同，應當選擇就相應物業申請訴訟保全，以避免開發商將該房售給他人，導致客觀上無法簽約購房。

(作者為新華律師事務所律師)

　　　　　(作者：連晏杰)