樓價(jià)高企，你還想購(gòu)房嗎？

——探尋2006年深圳置業(yè)新思維

上周末寶安區(qū)和龍華兩個(gè)項(xiàng)目的選房現(xiàn)場(chǎng)，除了火爆的選房場(chǎng)面充斥眼球外，因?yàn)閮r(jià)格高企而望樓興嘆的置業(yè)者也處處可見。對(duì)此多位業(yè)內(nèi)人士指出：“由于2005年關(guān)外寶安和龍崗兩區(qū)房?jī)r(jià)年增幅均超過了25%，其增幅已經(jīng)存在比較明顯的價(jià)格透支趨勢(shì)，2006年到關(guān)外置業(yè)應(yīng)當(dāng)格外地警惕。”

面對(duì)如此高企的價(jià)格，“2006年你還想置業(yè)嗎？”、“置業(yè)應(yīng)當(dāng)何去何從？”等疑慮成為當(dāng)下較為人關(guān)注的熱點(diǎn)話題。本報(bào)將與你一起探尋2006年置業(yè)新思維。

新思維之一

樓價(jià)透支置業(yè)慎行

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年我市房地產(chǎn)整體價(jià)格漲幅為17.28%，全市住宅均價(jià)攀升至7659.18元／平方米。其中寶安區(qū)域價(jià)格漲幅達(dá)到28.54%，均價(jià)也升至5386.20元／平方米；而龍崗區(qū)域也保持著27.44%的高速增長(zhǎng)幅度，其價(jià)格也歷史性地突破5000元／平方米大關(guān)。

對(duì)于目前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格運(yùn)行態(tài)勢(shì)，深圳市職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士鄧志旺目前在接受本報(bào)采訪時(shí)指出：“與國(guó)內(nèi)同等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)纳虾！⒈本V州等城市相比，深圳目前的樓市整體價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)透支的苗頭，尤其是發(fā)展異常迅猛的寶安和龍崗區(qū)域更帶有明顯的透支趨勢(shì)，對(duì)有意于投資該區(qū)域的短線房地產(chǎn)人士而言，寶安和龍崗由于樓價(jià)的透支，其率與風(fēng)險(xiǎn)比例正在迅速地向風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)靠近，大家需要謹(jǐn)慎選擇。”

【參考建議】

放大投資區(qū)域半徑

隨著整個(gè)珠三角地區(qū)城市一體化進(jìn)程的迅速發(fā)展，城市之間的界限正在迅速地弱化，一個(gè)“珠三角兩公里生活圈”正在迅速地崛起。對(duì)于以區(qū)域性為典型特征的房地產(chǎn)而言，其區(qū)域特性也在珠三角地區(qū)城市一體化車輪中被逐漸“粉碎”，“珠三角房地產(chǎn)市場(chǎng)”正成為眾多投資人士的投資熱土。廣州、東莞、惠州、珠海、江門、佛山、肇慶、中山等八大城市，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)來自以深圳、香港、澳門等為代表的外地投資消費(fèi)所占比例均達(dá)到了兩位數(shù)。對(duì)于2006年而言，在深圳本地房?jī)r(jià)高企的宏觀環(huán)境下，放大投資區(qū)域半徑，放眼“珠三角房地產(chǎn)市場(chǎng)”將成為深圳房地產(chǎn)投資人士一個(gè)重要的參考方向。

拓寬投資渠道

2006年對(duì)于投資人士而言不得不關(guān)注的一個(gè)渠道是已經(jīng)多年持續(xù)走低的股票市場(chǎng)，在今年個(gè)交易周期里就贏得“開門紅”，業(yè)界的多位專家也集體預(yù)言“2006年股票市場(chǎng)將歷史性地由‘熊市’向‘牛市’轉(zhuǎn)折，沉寂多年的股票投資市場(chǎng)將迎來新一輪的高潮。在深圳多年向樓市傾斜的資金流向也會(huì)在今年發(fā)生重大的變化，尤其是在目前深圳樓價(jià)高企的現(xiàn)狀下，股市的復(fù)蘇將在很大程度上改善目前深圳個(gè)人投資的渠道結(jié)構(gòu)。”

新思維之二

謹(jǐn)防“居住后遺癥”

2005年在大深圳地產(chǎn)觀念的下，一夜之間關(guān)內(nèi)的大批置業(yè)人士像潮水一般洶涌奔向?qū)毎埠妄垗彛?999年出現(xiàn)的郊居現(xiàn)象在這一年得到規(guī)模和較深層次的演繹。與此相對(duì)應(yīng)的是寶安和龍崗片區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格也與日攀升，突破每平方米5000元乃至6000元的高點(diǎn)，其火爆的“盛景”成為這一年深圳地產(chǎn)較靚麗的畫面并依然還回蕩在所有置業(yè)者心中。近日相繼面市的寶安區(qū)西城上筑和龍華春華四季園依然演繹著2005年“盛景”的無限風(fēng)采，很多的置業(yè)者還是只能望樓興嘆。

話題于此，一個(gè)比較敏感的問題——“關(guān)外房地產(chǎn)真的就值得如此推崇嗎？”再次成為2006置業(yè)的焦點(diǎn)所在。

從置業(yè)層面分析，可以發(fā)現(xiàn)民眾瘋狂追捧關(guān)外房地產(chǎn)的信心來源有以下幾個(gè)方面：頭先，深圳大力推動(dòng)關(guān)內(nèi)關(guān)外一體化進(jìn)程，在這種進(jìn)程當(dāng)中，政府通過土地出讓、城市規(guī)劃、引導(dǎo)消費(fèi)和居住方向等方式，讓我們有理由相信關(guān)外地產(chǎn)價(jià)值仍會(huì)有一定程度的補(bǔ)漲；其次，近年，尤其是去年以來，關(guān)外地產(chǎn)的驚人升幅加重了置業(yè)者的這種心理；其三，品牌開發(fā)商的大舉進(jìn)入，其在概念營(yíng)造、營(yíng)銷手法、品牌推廣等方面的嫻熟運(yùn)用，一定程度上影響了置業(yè)者對(duì)于樓盤價(jià)值的判斷；第四，交通規(guī)劃的美好前景，這種被開發(fā)商大肆渲染的“畫餅充饑”式概念，被不少投資者一廂情愿地加以升華，**、快速干線、公路升級(jí)改造，市政設(shè)施的規(guī)劃，這些都成就了2005年乃至今天關(guān)外房地產(chǎn)的“盛景”。

但以下的居住案例也許可以讓你更加清醒地認(rèn)知關(guān)外居住的一些實(shí)際面貌。

李教授(現(xiàn)任教深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院)于1999年購(gòu)購(gòu)了布吉某山莊，該項(xiàng)目從產(chǎn)品本身來看是具有相當(dāng)水準(zhǔn)的人居項(xiàng)目，但令李教授比較頭痛的是在長(zhǎng)達(dá)近5年的實(shí)際居住生活中，交通和醫(yī)療成為的問題。無論是李教授上班亦或與家人出行都占用了很多的時(shí)間，其居住交通時(shí)間成本是在市區(qū)的3倍以上。而對(duì)于李教授及其家人相當(dāng)重要的醫(yī)療更是讓他失望，據(jù)他介紹，在其居住的范圍內(nèi)到目前都還沒有一個(gè)讓其感到放心的醫(yī)療場(chǎng)所，尤其是對(duì)于需要特別關(guān)照的老人和小孩的醫(yī)療場(chǎng)所更是“鳳毛麟角”，有時(shí)只能到市區(qū)的兒童醫(yī)院就診，無形中增加了不少的麻煩和成本。

【參考建議】

在評(píng)述以上案例時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士鄧志旺指出：“這種現(xiàn)象我們可以稱之為‘居住后遺癥’，隨著關(guān)內(nèi)外一體化進(jìn)程的加快，深圳關(guān)內(nèi)外樓價(jià)的差距逐漸縮小是不爭(zhēng)的事實(shí)。但以目前關(guān)內(nèi)、關(guān)外的生活舒適度、便利度等方面來講，兩者還是不能同日而語(yǔ)。在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，關(guān)外居住依然會(huì)面臨交通、教育、醫(yī)療、金融、商場(chǎng)等匱乏的尷尬局面，由此也導(dǎo)致了目前關(guān)外居住成本是市區(qū)的3倍以上。”

“所以我們建議廣大的置業(yè)者要更多地考慮真實(shí)居住的便利性，綜合權(quán)衡關(guān)外住宅居住的便利指數(shù)，以較優(yōu)的居住性價(jià)比作為指導(dǎo)來選擇購(gòu)購(gòu)關(guān)外房產(chǎn)。”

新思維之三

保證生活質(zhì)量可先選擇租房

對(duì)于剛參加工作的、月收入在4000元左右的家庭而言，目前深圳城市整體的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)明顯地超出了其承受能力，從保證生活質(zhì)量角度出發(fā)，租房成為一個(gè)非常不錯(cuò)的選擇。

小李2004年剛從華中科技大學(xué)畢業(yè)，當(dāng)年7月來到深圳科技園某高科技公司上班，月收入過4000元，觀念相對(duì)保守的他一定要選擇住宅購(gòu)購(gòu)市場(chǎng)，幾經(jīng)周折終于在2005年初購(gòu)購(gòu)了位于南硅谷的某項(xiàng)目，房子價(jià)格達(dá)到9000元／平方米，房子總價(jià)近50萬元，月供3000余元。中途由于小李明顯感受到還貸壓力曾先后兩次更換工作，到今年2月中旬終于因沉重的銀行還貸壓力不得不終止供樓。在深圳像小李此類的情況不少，不顧實(shí)際情況盲目購(gòu)購(gòu)住宅，其生活質(zhì)量由此也陡然下降。

目前記者從深圳各大中介公司獲悉，春節(jié)后深圳的租賃市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，關(guān)內(nèi)租賃價(jià)格較節(jié)前上漲了5-10%，關(guān)外三級(jí)市場(chǎng)上漲幅度平均在6%以下。在談及今年深圳租賃市場(chǎng)對(duì)整個(gè)深圳房地產(chǎn)一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)的分流作用時(shí)，他們都保持樂觀的觀點(diǎn)，認(rèn)為深圳房地產(chǎn)價(jià)格在2005年整體大幅度攀升的格局下已經(jīng)明顯地分流了一部分住宅購(gòu)購(gòu)市場(chǎng)，2006年市場(chǎng)將持續(xù)這種分流的態(tài)勢(shì)。

【參考建議】

從理性角度出發(fā)，對(duì)于部分城市新生力量和家庭收入相對(duì)較低的家庭而言，與其盲從地選擇住宅購(gòu)購(gòu)市場(chǎng)，倒不如靈活地選擇租賃市場(chǎng)，這樣畢竟可以更多地滿足自身諸如學(xué)習(xí)、教育、健身等方面的消費(fèi)需求，進(jìn)而可以很好地保證其生活質(zhì)量。

新思維之四

置業(yè)可考慮高性價(jià)比二手房

我們經(jīng)常忽略的一個(gè)問題是，“我們一直都關(guān)注新的商品房市場(chǎng)，很少或者從來就沒有關(guān)注過二手房市場(chǎng)，難道我們不可以選擇二手房嗎？”在2006年深圳整體房?jī)r(jià)高企的局面下，我們有必要對(duì)這個(gè)我們?cè)?jīng)忽略的問題加以認(rèn)真地思考。

在接受記者采訪時(shí)，深圳市萬豐地產(chǎn)公司總經(jīng)理范建平認(rèn)為：“從目前國(guó)內(nèi)其他城市的情況來看，深圳由于是在一個(gè)全新的起點(diǎn)上建設(shè)的新興城市，有著比上海、北京、廣州等城市更加良好的二手房交易環(huán)境，其住宅都是改革開放政策催生的產(chǎn)物，其房齡都不長(zhǎng)，不存在明顯的居住缺陷。”

“同時(shí)隨著整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，二級(jí)市場(chǎng)逐步分流一級(jí)市場(chǎng)將成為一種必然的趨勢(shì)，尤其是目前已經(jīng)相當(dāng)成熟的市區(qū)二級(jí)市場(chǎng)，由于其良好的居住性價(jià)比理應(yīng)得到更多置業(yè)群體的關(guān)注，2006年市區(qū)綜合性價(jià)比高的二手房將是部分置業(yè)者參考的對(duì)象。”

【參考建議】

當(dāng)記者問及目前深圳市區(qū)二手房綜合性價(jià)比高的主要區(qū)域分布的情況時(shí)，范建平指出，從2005年深圳二手樓交易情況來看，以福田梅林、羅湖布心和蓮塘、南山西麗和桃源等為代表的片區(qū)交易均價(jià)大體都在5500元／平方米左右，對(duì)于普通白領(lǐng)家庭而言是可以承受這個(gè)價(jià)位的，而且從居住便利層面而言，以上幾大片區(qū)都已相當(dāng)成熟，其居住綜合性價(jià)比相對(duì)比較突出，2006年深圳置業(yè)者可以給予較多的關(guān)注。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)這個(gè)局，永遠(yuǎn)有人想進(jìn)，有人想出。但是用錢進(jìn)，為錢出，不能成為進(jìn)出的惟一理由。2005年我們渴望顛覆的只是這樣一個(gè)規(guī)則。2006年，我們的渴望不會(huì)停止，并深信這不是預(yù)言。

無論你身陷這個(gè)局中，還是渴望入局以謀得片瓦安身，2006年我們都以善意的心祝福你。我們?cè)改隳苓m得其所，安享自己的生活。不必為過重的按揭勞碌神傷，也不必為難以逾越的居住門檻奔波。

只要你為的是你自己，而不是屈從于對(duì)泡沫的迷戀。

　　　　　(作者：樊小兵)