2004年南京的房?jī)r(jià)又在高位的基礎(chǔ)上漲了很多，商品房均價(jià)已經(jīng)超過(guò)4500元的大關(guān)，而眾多的開(kāi)發(fā)商仍然認(rèn)為房?jī)r(jià)并不高，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有賺到多少錢(qián)。

高房?jī)r(jià)傷民，很多購(gòu)房者因?yàn)椴粩嗯噬姆績(jī)r(jià)，被迫延遲購(gòu)房、透支未來(lái)的結(jié)構(gòu)收入或者是付出更大的投入，那么老百姓的購(gòu)房錢(qián)抑或者說(shuō)血汗錢(qián)到底進(jìn)了誰(shuí)的腰包？

以下，為廣大購(gòu)房者揭開(kāi)這個(gè)迷團(tuán)，看看誰(shuí)拿走了購(gòu)房者的血汗錢(qián)！！

項(xiàng)目成本測(cè)算現(xiàn)在我們將為廣大購(gòu)房者演示如何計(jì)算您購(gòu)的房子的成本，通過(guò)計(jì)算您就可以了解開(kāi)發(fā)商到底賺了您多少錢(qián)，利潤(rùn)有多高，您的錢(qián)進(jìn)了誰(shuí)的腰包！

例子：根據(jù)立項(xiàng)批文由某開(kāi)發(fā)公司建設(shè)該項(xiàng)目，建設(shè)資金自籌。占地面積1萬(wàn)平方米，擬建商品房2萬(wàn)平方米（純住宅），建筑容積率不大于2.0，可銷售面積2平方米。建筑綠化率40%。

一、土地成本

該開(kāi)發(fā)公司通過(guò)拍賣得到該土地，拍賣支出5千萬(wàn)人民幣，土地成本為5000元/平米，樓面價(jià)2500元/平米。

二、前期費(fèi)用

根據(jù)南京市有關(guān)規(guī)定：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 營(yíng)業(yè)用房160元/平方米 住宅135元/平方米教育配套費(fèi) 營(yíng)業(yè)用房20元/平方米 住宅10元/平方米新建房屋白蟻防治費(fèi) 2.3元/平方米新墻體專項(xiàng)費(fèi) 10元/平方米土地變更專項(xiàng)費(fèi) 2元/平方米地形圖購(gòu)置費(fèi) 0.29元/平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 30元/平方米消防專項(xiàng)費(fèi) 3元/平方米測(cè)繪放線驗(yàn)收費(fèi) 5元/平方米自來(lái)水管網(wǎng)集資費(fèi) 30元/平方米累計(jì)以上各項(xiàng)費(fèi)用，總支出455.18萬(wàn)元，平均每平方米分?jǐn)?27.59元。

三、工程建設(shè)成本

場(chǎng)地平整費(fèi) 10元/平方米質(zhì)檢費(fèi) 5元/平方米招投標(biāo)費(fèi) 2元/平方米工程監(jiān)理費(fèi) 15元/平方米地質(zhì)勘探費(fèi) 12元/平方米噪音排污費(fèi) 4元/平方米樁基工程費(fèi) 小高層、高層140元/平方米 多層80電增容管線費(fèi) 40元/平方米自來(lái)水管網(wǎng)工程費(fèi) 40元/平方米共建配套 30元/平方米累計(jì)以上各項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目工程支出約2856萬(wàn)元 ，平均每平方米分?jǐn)?428元。項(xiàng)目直接費(fèi)用=土地成本+前期費(fèi)用+工程建設(shè)成本=5000+455.18+2856=8311.18平均每平方米分?jǐn)?4155.59元

四、 房屋銷售費(fèi)用按項(xiàng)目直接費(fèi)用的4%計(jì)算

總費(fèi)用支出242.05萬(wàn)元，平均每平方米分?jǐn)?21.03元。

五、 開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，按項(xiàng)目直接費(fèi)用的5%計(jì)算

總費(fèi)用支出302.56萬(wàn)元，平均每平方米分?jǐn)?51.28元。

六、 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按項(xiàng)目直接費(fèi)用的1.5%計(jì)算

總費(fèi)用支出90.77萬(wàn)元，平均每平方米分?jǐn)?5.38元。項(xiàng)目間接費(fèi)用=房屋銷售費(fèi)用+開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用242.05+302.56+90.77=635.38萬(wàn)元 綜合上述費(fèi)用為：8946.56萬(wàn)元

較終利潤(rùn)分析開(kāi)發(fā)總成本：8946.56萬(wàn)元綜合成本價(jià)：4473.28元/平方米可銷售面積：20000平方米假設(shè)：住宅綜合銷售價(jià)格：6000元/平方米銷售總收入6000*20000=12000萬(wàn)元銷售稅費(fèi)=12000*5.3%=636萬(wàn)元開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=12000-8946.56-636=2417.44萬(wàn)元成本利潤(rùn)率=2417.44/8946.56=27.02%

以上的計(jì)算比較煩瑣，為方便廣大購(gòu)房者能清楚的計(jì)算房屋成本價(jià)，完全可以以下的簡(jiǎn)單公式來(lái)計(jì)算：

步：房屋成本價(jià)=樓面價(jià)（土地成交價(jià)/土地成交面積*容積率）+r (r為常數(shù)，為估算值，主要為所有次費(fèi)用之和，r=1600元/平方米)步：[您購(gòu)的房子價(jià)格—（您購(gòu)的房子價(jià)格x5.3%）]—房屋成本價(jià)=開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。

南京市鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，凡是賣小房購(gòu)大房的市民，可以享受減免個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策。

記者昨天從南京市地稅部門(mén)了解到，對(duì)出售自有住房前后一年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)格再購(gòu)房的市民，其出售原有住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，可以視新購(gòu)房的價(jià)值進(jìn)行全部或部分免稅。

稅務(wù)官員解釋，市民個(gè)人出售自有住房前一年內(nèi)購(gòu)購(gòu)了新住房的，如果新購(gòu)房的金額大于或等于現(xiàn)住房的銷售額，那么，現(xiàn)住房銷售時(shí)應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅可以享受免征的優(yōu)惠政策；如果新購(gòu)房的金額小于現(xiàn)住房銷售額，則可以按照購(gòu)房金額占現(xiàn)住房銷售額的比例，享受減征同比例個(gè)人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

需要說(shuō)明的是，現(xiàn)住房如果為已購(gòu)公有住房，其銷售額應(yīng)當(dāng)扣除已按規(guī)定向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益或補(bǔ)交的土地出讓金。與此同時(shí)，對(duì)于先出售自有住房后，又在一年內(nèi)購(gòu)購(gòu)了新住房的市民個(gè)人，如果新購(gòu)房金額大于或等于原住房的銷售額，市民可以申請(qǐng)全額退還出售住房時(shí)繳納的個(gè)人所得稅；如果新購(gòu)房金額小于原住房的銷售額，則可以按照購(gòu)房金額占原住房銷售額的比例，申請(qǐng)同比例退還出售住房時(shí)繳納的個(gè)人所得稅。

稅務(wù)官員舉例說(shuō)，市民以35萬(wàn)購(gòu)進(jìn)一套新房，接著在一年時(shí)間內(nèi)將自己原來(lái)的老房子賣掉，銷售價(jià)格為50萬(wàn)，在老房子購(gòu)賣過(guò)程中發(fā)生各種稅費(fèi)10萬(wàn)元，那么納入個(gè)人所得稅的計(jì)稅部分是原住房銷售價(jià)扣除各種稅費(fèi)再減去購(gòu)新房的花費(fèi)，即50萬(wàn)－10萬(wàn)－35萬(wàn)＝5萬(wàn)，按照財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的個(gè)稅稅率20％計(jì)算，較后應(yīng)繳個(gè)稅5萬(wàn)×20％＝1萬(wàn)。而現(xiàn)在享受優(yōu)惠政策后，購(gòu)房?jī)r(jià)是原住房銷售價(jià)的60％，按此比例可減征1萬(wàn)×60%%＝6000,較后市民只要繳納個(gè)稅4000元。如果購(gòu)新房的花費(fèi)大于、等于原住房的銷售價(jià)，則完全免繳個(gè)稅。

另外，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的收入，也可以享受免征個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策。符合這一稅收政策的市民，可以拿房地產(chǎn)管理部門(mén)提供的有關(guān)證明，以及房屋購(gòu)賣合同等憑證到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免征手續(xù)?！　　　　?