我國法律規定，不具備主體資格簽約無效，合同主體不相符簽約也無效，

無效的合同，在合同中所約定各項條款或細節、補充部分對簽約雙方均無法律

約束力。所以，購房者在購房合同簽字前，頭要弄清甲方是誰？他具不具備與

你簽約的主體資格。作為購房者，宜從以下六方面查驗甲方的主體資格。

1、開發單位、銷售單位、所有權人是否一致。如果你所購購房屋，開發

企業執照的公司名稱、銷售許可證上的銷售單位、房屋所有權人不一致，說明

與你簽約的甲方單位有“掛羊頭賣狗肉”問題。

2、賣房者與所賣之房的產權所有人是否相同。須知，并不是凡是有公司

營業執照、手持圖章的人都可以和你簽約賣房。賣房單位和房屋的產權所有人

名稱要相同。賣期房的，要看其是否有所賣房屋的《商品房預售許可證》；賣

現房的，要看其是否有所賣房屋的《商品房銷售許可證》。如有，則表明該房

屋可以辦到產權證。

3、一期工程和二期工程是否都具備預售資格。有的小區一期所建造的商

品房，交納了地價，取得了預售許可證，具備了合法銷售權；而二期工程建造

的商品房，由于未交納地價或其它原因未取得預售許可證，有的就使用一期工

程的預售證去預售二期工程建設的房屋，以期盡快收回資金，這也屬于“不具

備合同主體資格”。一旦簽上這種合同，風險自然很大。

4、總公司與分公司都擁有合法銷售權。許多房地產公司都有下屬分公

司、子公司或者銷售公司。如與你簽訂購房合同的甲方是該開發公司屬下的分

公司或銷售公司，則該分公司或銷售公司未取得該總公司正式的書面法定代表

人簽字的委托文件，該分公司或銷售公司則無權銷售，更無權作為簽約甲方的

主體資格簽訂購房合同。

5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介機構作為該樓盤的

營銷總代理，必須具備以下三個條件：一是該代理公司必須具有房地產管理部

門頒發的《資質證書》和工商行政管理部門頒發的《經紀人證書》。二是該代

理公司必須具有經工商行政部門頒發的《營業執照》，執照的營業范圍內必須

有代理營銷房屋的項目。只有這樣，該中介代理公司、才具備簽訂合同的主體

資格，才有權與購房者簽訂房屋出售合同。

6、合同簽約人是否具備簽字資格。商品房預售、銷售合同的簽字人，必

須是該公司的法定代理人，公司其他人都無權簽字。也就是說，簽字人必須與

該公司《執照》上的法定代表人名字相一致，如果是銷售部經理或營銷員代表

甲方與購房者簽約，要取得該合同的合法有效性，必須同時附上該公司法定代

表人對銷售經理或代表簽約權的正式書面委托。

(精品購物指南 賈廣葆）