一個(gè)樓盤(pán)從報(bào)批到上市銷(xiāo)售，要經(jīng)過(guò)一系列嚴(yán)格的審批手續(xù)，才能具有

我們通常所說(shuō)的“五證”從而較終獲得售房資格。所謂五證，通常指《國(guó)有

土地規(guī)劃使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、

《開(kāi)工許可證》、《北京市商品房預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證》。一般情況下，房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在取得立項(xiàng)批復(fù)后向北京市城市規(guī)劃管理局申請(qǐng)辦理《建設(shè)工

程用地許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》然后向房屋土地管理局申請(qǐng)簽定

國(guó)有土地出讓合同，交納土地出讓金進(jìn)而取得《國(guó)有土地使用證》，擁有上

述資質(zhì)證書(shū)的基礎(chǔ)上再向北京市城市建設(shè)委員會(huì)申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程開(kāi)工許

可證》，在以上前提下，該項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司還要投入資金達(dá)到總投資

額的25％以上才能領(lǐng)到《商品房預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證》。如果房地產(chǎn)公司只

交納了部分土地出讓金，那么就只能取得部分樓層的銷(xiāo)售許可證。這是需要

購(gòu)房者特別注意的。作為普通的購(gòu)房者，較重要的是詢問(wèn)和查驗(yàn)欲購(gòu)房地產(chǎn)

項(xiàng)目的發(fā)展商是否具備《商品房預(yù)售許可證》，因?yàn)檫@是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)行

為的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。把握住它，就基本了解了該項(xiàng)目的合法性。在這里需要

說(shuō)明的是，有個(gè)別房地產(chǎn)發(fā)展商在沒(méi)有辦理好相關(guān)合法文件的前提下，單方

面開(kāi)工并銷(xiāo)售，由此而引起的后果是十分嚴(yán)重的，屆時(shí)，不但當(dāng)事者要受到

法律和有關(guān)規(guī)定的制裁，就連不明事理、誤入歧途的消費(fèi)者的權(quán)益也將受到

損害的事例值得每一名購(gòu)房者記取。

當(dāng)然，什么事情都不是完全的，鑒于目前個(gè)別房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)做程序上的

不夠規(guī)范，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理上存在的一些漏洞，在人們的現(xiàn)實(shí)生活中，

的確存在著一些和現(xiàn)行房地產(chǎn)政策的“擦邊”行為，譬如“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房”。

近年來(lái)，許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒(méi)有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)

證件之前，在小范圍內(nèi)推出一種“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的方式銷(xiāo)售商品房，由于房地

產(chǎn)項(xiàng)目在正式推出以前，營(yíng)銷(xiāo)商對(duì)市場(chǎng)接受度尚缺乏足夠的了解和信心，內(nèi)

部認(rèn)購(gòu)價(jià)一般定的較低，其運(yùn)作具有某種投石問(wèn)路或種試驗(yàn)田的性質(zhì)，內(nèi)部

認(rèn)購(gòu)的較重要前提是具有一定幅度的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，以上優(yōu)惠一般是比照“開(kāi)盤(pán)

價(jià)”而言的，如果按照目前房地產(chǎn)發(fā)展商通行的“低開(kāi)高走”的營(yíng)銷(xiāo)原則，

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)應(yīng)該是該商品房銷(xiāo)售過(guò)程中的“較低時(shí)段價(jià)”購(gòu)房者應(yīng)給予謹(jǐn)慎

的關(guān)注。同時(shí)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)商為了保證盡可能的贏利，會(huì)嚴(yán)格的限制和控制

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的銷(xiāo)售量和時(shí)間。聰明的購(gòu)房者如在作好預(yù)先準(zhǔn)備的前提下果斷出

手，往往能得到實(shí)的優(yōu)惠，這樣一套房計(jì)算下來(lái)可能會(huì)有數(shù)以幾萬(wàn)計(jì)的“便

宜”。當(dāng)然，這種便宜與風(fēng)險(xiǎn)共存，購(gòu)房者要十分慎重的考察商品房發(fā)展商

的資質(zhì)是否可靠，該項(xiàng)目的發(fā)展前景是否良好，該房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況如

何，除了《商品房預(yù)售許可證》以外的合法開(kāi)工建設(shè)的證件是否齊備，以免

不小心攤上麻煩，使自己的合法權(quán)益受到損害。

（建筑報(bào) 步雄）